樓市新政滿月 深圳有中介二手房“零成交量”

距離“3·25”新政出臺已一個月，深圳樓市急劇“退燒”。深圳鏈家市場研究中心及深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，新政之后全市實際二手房成交量同比大幅下滑。業(yè)界人士指出不少業(yè)主的議價空間加大，甚至有業(yè)主主動調(diào)低報價，投資客短暫退場。與此同時，中介開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房代理及商業(yè)銷售。

成交量：有門店月賣2套獲獎勵

“二手房市場急劇降溫，看房的人突然少了很多，很多門店從3月25日到現(xiàn)在二手房成交量為0，僅成交1-5套的也不在少數(shù)。”近期，業(yè)內(nèi)觀察人士海浪在其微信公眾號指出，能成交的房源都是業(yè)主有誠心、價格做了讓步的，多空雙方仍處于深度博弈之中。

Q房網(wǎng)天然居分行店長余志貴在本周二受訪時證實了上述說法，“新政出臺以來的這段時間，我們分行二手房的成交非常零星，幾乎可以忽略不計。”余志貴舉了一個例子，與其相鄰的另一分行在新政之后成交了2套二手房，竟被當成典型案例內(nèi)部宣傳鼓勵。

根據(jù)Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，余志貴所在的分行處于景田片區(qū)，這一個月以來二手房成交量大幅萎縮89%，成為跌幅最大的片區(qū)。而其他二手房簽約量跌幅超過70%的區(qū)域，占比超過50%。

深圳鏈家市場研究中心的一組監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，新政之后的前兩周(3月28日-4月10日)，中介門店實際看房量和簽約量有所下降。但后兩周，每周二手成交量基本以20%左右環(huán)比增加。按照深圳中原研究中心提供給南都記者的數(shù)據(jù)，4月1日至24日，全市實際二手房成交量為6793套，同比大幅下滑64%。

業(yè)主報價普遍降低10%左右

成交量下滑的同時也帶來成交價的松動。上述中原數(shù)據(jù)同時顯示，上周深圳二手房均價為51690元/平方米，較3月份下滑8%。深圳鏈家黃貝嶺片區(qū)文華店經(jīng)理許祥璽舉例說，黃貝嶺片區(qū)的二手房整體成交均價已從此前的5.5萬元/平方-6萬元/平方米下調(diào)到5萬元/平方米，降幅近10%。

按照余志貴的說法，業(yè)主報價普遍降低10%左右。但如果觀察實際成交價格，業(yè)主甚至要降低15%-20%，才能促成交易。余志貴告訴記者，與此同時，大部分以前態(tài)度相對強硬的業(yè)主，議價空間也加大。

中介應(yīng)對

中介：從二手房交易轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房代理

二手房交易的短期“速凍”，也促使諸多中介轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)重心。海浪說，地產(chǎn)中介門店最近基本不推深圳二手房，多在進行東莞惠州樓盤或商業(yè)地產(chǎn)的推銷。

“現(xiàn)在中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)，哪怕是以前不怎么涉足一手市場的鏈家地產(chǎn)，都在調(diào)整業(yè)務(wù)方向，跟風進入一手盤代理市場。”余志貴也承認，臨深片區(qū)乃至深圳的一手樓盤、寫字樓、臨街商鋪等產(chǎn)品近期都成為很多中介眼中的“香餑餑”。

這段時間，一手市場的熱度高于二手市場，這也是諸多業(yè)界人士普遍的觀點。根據(jù)深圳中原研究中心的周報信息，這兩周深圳共有12個新盤集中入市，除了深圳灣公館因開盤定價較高導(dǎo)致去化率較低之外，其他項目的銷售率均比較樂觀。其中，位于黃貝嶺的深業(yè)東嶺推售量788套，卻吸引超2000人到場，最終均價6.5萬元/平方米，去化率達90%。位于寶安石巖的宏發(fā)世紀城也以4.5萬元/平方米的價格去化9成。部分項目甚至采取臨時突擊入市的方式。

“以前市場形勢比較樂觀的時候，開發(fā)商往往不愿意跟中介合作，但最近這段時間，大部分開發(fā)商也傾向于選擇跟中介合作。”余志貴告訴南都記者。

在資深投資客貳哥看來，今年樓市的新房供應(yīng)量比較少，而且4月出臺的二手房交易評估價上調(diào)也對新房完全沒有影響，最近入市的新盤定價相比預(yù)期都有所下調(diào)，所以能吸引到一部分自住客入市。“深業(yè)東嶺、龍光玖龍璽都是定價相對合理，所以在這樣的調(diào)整期還能走量。”

不過，根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，2月25日-3月24日，深圳新房成交5548套，而新政之后一個月，這一成交數(shù)據(jù)下降一半至2733套。雖然這一數(shù)據(jù)具有滯后性，但從中依然可以看到新政對新房成交造成較大影響。

按照海浪的觀點，部分新房的平開熱銷難改市場大趨勢。“在二手房成交量已經(jīng)遠超一手房的態(tài)勢下，二手房市場才是更真實的市場。新房有開發(fā)商的宣傳造勢，開發(fā)商或許通過低開、平開贏得熱銷，但難改市場大趨勢。”對此貳哥也表示贊同，“很難帶動二手房市場。”

投資客表現(xiàn)

大部分投資客短暫撤場

作為深圳房價的重要推手，自“3·25”新政發(fā)布以來，大部分投資客開始撤離市場。“新政之后，黃貝嶺片區(qū)的投資客比例明顯降低，以前大概占比20%-30%，現(xiàn)在僅占5%-10%。大部分入市的都是剛需與改善性需求。”許祥璽說。

深圳鏈家研究中心市場研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在“3·25”新政落地之后，前兩周投資客比例由30%下降至22%左右，后兩周又回升到30%左右。近一個月，深圳投資客占比達29.8%，略低于此前。

“有一些比較激進的投資客在這兩周又開始入市，包括我自己也買了一套。但都是價格比較便宜的房源。”貳哥說，現(xiàn)在整體行情不樂觀，大部分投資客不可能那么快入市，至少需要3個月的調(diào)整期。

除了投資客，部分改善性需求客戶也因首付提高而觀望心理加強。許祥璽稱，很多改善型客戶此前可以承擔3成首付，但一旦提高到4成，資金壓力加劇，加上目前銀行貸款政策也在收緊，因此入市意愿減弱。“比如黃貝嶺，該部分客群占比就達到30%左右。”采寫：南都記者陳博

4月1日至24日，深圳市實際二手房成交量為6793套，同比大幅下滑64%。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心

新政后的一個月內(nèi)，幾乎深圳所有區(qū)域的二手房成交量都在下滑，下滑未過半的不足10%。一大半的區(qū)域跌幅超過70%，其中景田、龍華、后海、布心、洪湖片區(qū)跌幅居前五。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。