北京樓市調(diào)控后二手房難見(jiàn)坐地漲價(jià) 市場(chǎng)期待長(zhǎng)效機(jī)制

樓市調(diào)控新政僅頒布幾個(gè)月，很難看出太大變化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最明顯感受到的政策效果是，市場(chǎng)投機(jī)人數(shù)在大量減少，此外，“幾個(gè)月前會(huì)有坐地漲價(jià)的業(yè)主，但現(xiàn)在不存在了。”不過(guò)中介人士均認(rèn)為，北京市五環(huán)內(nèi)的二手房幾乎不可能降價(jià)。

自9月30日開(kāi)啟的樓市調(diào)控，開(kāi)始對(duì)北京二手樓市場(chǎng)情緒帶來(lái)顯著變化。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人普遍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前北京二手房房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，雖然沒(méi)有如9月份之前的上漲速度，但在五環(huán)以內(nèi)的二手房也不太可能會(huì)降價(jià)。不過(guò)最為明顯的市場(chǎng)表現(xiàn)是，此前坐地漲價(jià)現(xiàn)象已經(jīng)不再有。

對(duì)于當(dāng)前房?jī)r(jià)變化，一位經(jīng)紀(jì)人的表態(tài)直接反映了現(xiàn)狀。“北京人多地少，五環(huán)內(nèi)基本找不到建新房的地方。尤其是現(xiàn)在一些舊房拆遷后，土地將不再被用來(lái)建設(shè)新房，而是將被用于建設(shè)公園，或作為綠化用地等，因此五環(huán)內(nèi)的二手房幾乎不可能降價(jià)。”

市場(chǎng)僵持

盡管北京樓市整體未見(jiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌，甚至一些核心地區(qū)還在上漲。但市場(chǎng)觀望情緒已非常明顯。

正在出售海淀區(qū)一套學(xué)區(qū)房的楊女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，她的房子已經(jīng)掛牌一個(gè)月，但至今未成交。“看房的人不少，但他們出的價(jià)我不想賣(mài)，我出的價(jià)他們又嫌高。”楊女士稱，她屬于換房需求，看中的房源也在漲價(jià)，因此她也不想降價(jià)出售。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中也感受到市場(chǎng)的僵持。多家中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，有一部分賣(mài)家只是掛牌觀望，并非真正急于出售。不過(guò)，中介普遍表示，新政之后，投機(jī)者數(shù)量的確減少了，買(mǎi)房需求相比9月份前有所下降。尤其是五環(huán)內(nèi)二手房成交多以剛需為主，大部分賣(mài)方有換房需求，買(mǎi)方則會(huì)更多地考慮學(xué)區(qū)房、稅率等有關(guān)性價(jià)比的問(wèn)題。

“目前買(mǎi)家心態(tài)普遍是，趁現(xiàn)在買(mǎi)房可以有討價(jià)還價(jià)的余地，等到年后需求量大了，想要商量就會(huì)比較困難。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，由于其所在片區(qū)地段好，本身在售二手房源就少，“這里一個(gè)兩千戶左右的小區(qū)，掛牌二手房只有個(gè)位數(shù)，其中有誠(chéng)意要賣(mài)的可能就兩三家。所以新政僅頒布幾個(gè)月，很難看出太大變化，只是能明顯感覺(jué)到投機(jī)人數(shù)大量減少。”

不過(guò)，該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍然感受到政策效果。“幾個(gè)月前會(huì)有坐地漲價(jià)的業(yè)主，但現(xiàn)在不存在了。這是相比幾個(gè)月前最明顯的一個(gè)區(qū)別。”

數(shù)據(jù)也開(kāi)始體現(xiàn)出市場(chǎng)的觀望。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，12月第2周（12.05-12.11）北京二手房網(wǎng)簽4647套，其中住宅簽約3656套；北京平均掛牌價(jià)格56252元/平方米。自9·30政策以來(lái)，購(gòu)房者與業(yè)主趨于觀望狀態(tài)，加上之前價(jià)格漲幅較大，近期業(yè)主報(bào)價(jià)或漲或跌，且頻繁變動(dòng)。

分析人士認(rèn)為，在該統(tǒng)計(jì)區(qū)間內(nèi)，市場(chǎng)成交意愿下滑趨勢(shì)主要體現(xiàn)在12月10日的143套網(wǎng)簽低值上，而市場(chǎng)回溫的力量則主要體現(xiàn)在12月8日的960套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。究其原因，除買(mǎi)方觀望情緒外，又增添了二手房出售供給減少的新特點(diǎn)，回溫的力量來(lái)源于月末的規(guī)律性上行。因此，市場(chǎng)短期有上揚(yáng)趨勢(shì)，而長(zhǎng)期則趨于微幅回落。

期待長(zhǎng)效機(jī)制

中原經(jīng)理指數(shù)反映了專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)后市的期望，第二周上海及廣州的中原經(jīng)理指數(shù)與前一周持平，深圳中原經(jīng)理指數(shù)在近期低位處略有回升；天津及成都的中原經(jīng)理指數(shù)則環(huán)比回落2%。中原報(bào)價(jià)指數(shù)則客觀地反映了業(yè)主對(duì)后市的信心，第二周各主要城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)全線于近期低位有所回升，反映業(yè)主對(duì)后市預(yù)期有所走強(qiáng)。從上述兩個(gè)指數(shù)的綜合走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)將陷入買(mǎi)賣(mài)雙方的短期僵持。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本輪調(diào)控的主要特征是從上而下的目標(biāo)式管理，成交量趨穩(wěn)，價(jià)格漲勢(shì)放緩，一二線樓市降溫，三線城市穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市分化顯著，調(diào)控政策取得一定預(yù)期成效。北京、成都、天津、深圳、鄭州、廈門(mén)、上海7城在10月下半月出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)。

在12月9日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上，關(guān)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向備受關(guān)注。會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

張大偉認(rèn)為，過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)。長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。