鄭州限購(gòu)升級(jí)成交量下降 房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭基本得到控制

12月21日夜，鄭州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》，限購(gòu)再次升級(jí)：12月22日起，在鄭州買房子，180㎡以上住房，也要限購(gòu)。針對(duì)外地人在鄭州買房子，鄭州規(guī)定：非鄭州戶籍家庭，在鄭州購(gòu)買住房，需提供在鄭州連續(xù)繳納2年以上（含2年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。12月23日晚，河南省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書(shū)處發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好鄭州市限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，至此鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)限貸調(diào)控政策又一次升級(jí)，二套房首付比例調(diào)整為60%。綜觀鄭州限購(gòu)，此次堪稱“史上最嚴(yán)”。

鄭州調(diào)控政策回顧

1．自2011年1月6日起，鄭州市開(kāi)始全面實(shí)施商品住房限購(gòu)令，人口過(guò)密區(qū)限購(gòu)一套房。（即鄭州二環(huán)內(nèi)）

2.2011年3月3日，鄭州推出升級(jí)版限購(gòu)令。除了新建住宅，二手房也納入限購(gòu)范圍；限購(gòu)區(qū)域?yàn)猷嵵菔袃?nèi)5區(qū)和鄭東新區(qū)。

3.2013年9月2日，限購(gòu)令再升級(jí)，持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭（三個(gè)條件滿足其一即可），限購(gòu)1套住房；未滿20歲的單身人員，暫停其在鄭州限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，年滿20歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)1套住房。

4.2014年8月9日鄭州限購(gòu)取消。

這次限購(gòu)和2011年的限購(gòu)有何不同？

從限購(gòu)區(qū)域來(lái)看，2011年限購(gòu)區(qū)域只是鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)，今年的限購(gòu)區(qū)域多了經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)和航空港區(qū)，限購(gòu)區(qū)域更大。2011年，經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)不再限購(gòu)范圍，所以當(dāng)時(shí)許多買房者將目光鎖定在了這幾個(gè)區(qū)域。當(dāng)時(shí)經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)在區(qū)位優(yōu)勢(shì)上不如市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)，而且周邊基礎(chǔ)性配套設(shè)施較少。但是在區(qū)位價(jià)格優(yōu)勢(shì)和限購(gòu)令的雙重條件下，經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)是不少剛需的首選。然而，隨著近幾年經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)的快速發(fā)展，這幾個(gè)區(qū)域成為新城區(qū)、新商業(yè)圈、新文化(18.740,0.23,1.24%)圈的勢(shì)頭日益強(qiáng)勁，繁華程度指日可待。隨之而來(lái)的就是這幾個(gè)區(qū)域也被納入了限購(gòu)區(qū)域。

對(duì)于外地人來(lái)說(shuō)，之前的限購(gòu)政策是提供1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明就可購(gòu)買一套商品房，而如今的政策需要提供連續(xù)2年以上的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。首先提供納稅證明的時(shí)間更長(zhǎng)了，其次是連續(xù)2年的納稅證明，也就是說(shuō)中間不能有間斷。最近王先生就遇到了這樣的煩惱。2012年大學(xué)畢業(yè)，4年來(lái)一直在鄭州工作。由于工作性質(zhì)問(wèn)題，王先生經(jīng)常換工作，在換工作期間，就有那么一兩個(gè)月沒(méi)有納稅，也就造成他沒(méi)有連續(xù)2年的納稅證明。最近需要結(jié)婚買房子，卻又被限購(gòu)政策影響了。王先生郁悶地說(shuō)：“我這畢業(yè)4年的納稅證明都有，就是中間少了兩個(gè)月，不是連續(xù)2年的納稅證明了。就因?yàn)檫@不是連續(xù)2年，我現(xiàn)在買房子都買不成。”

相對(duì)于2013年的限購(gòu)政策，今年的限購(gòu)政策并沒(méi)有提及未滿20周歲不能購(gòu)房的問(wèn)題。

新政效果初現(xiàn)多家項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽

隨著10月1日限購(gòu)令的逐漸實(shí)施，鄭州房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)基本得到控制。據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，鄭州市區(qū)商品住宅銷售114.80萬(wàn)平方米（10665套），與9月份254.49萬(wàn)平方米（23905套）的銷量相比，少賣了139.69萬(wàn)平方米（13240套），銷量下降過(guò)半。

價(jià)格方面，10月，鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為10453元/平方米，與9月份相比，每平方米降了85元，與去年同期8917元/平方米的銷售均價(jià)相比，每平方米漲了1536元。

11月的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了10月份的走勢(shì)，鄭州市區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。11月份，鄭州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)為每平方米9760元，比10月份降了693元，環(huán)比下跌6.63%。11月，鄭州房?jī)r(jià)再次回歸“9000元時(shí)代”，創(chuàng)今年7月份以來(lái)價(jià)格新低。成交量方面，11月份，鄭州市區(qū)商品住房銷量為11845套，比10月份多賣了1180套。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，新房成交量在10月份銷量大跌后開(kāi)始回升。

成交量下降，除了是受調(diào)控政策影響，市場(chǎng)觀望情緒日益濃厚之外。近日房管局對(duì)十多家房企進(jìn)行約談，原因是這十多家項(xiàng)目存在簽約數(shù)據(jù)異常波動(dòng)等情況，暫停這些項(xiàng)目的商品房聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)的使用。多家項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽，也是成交量下降的原因之一。

鄭州限購(gòu)三年房?jī)r(jià)每平米漲1601元

從2011年1月6日，鄭州住房限購(gòu)令頒布實(shí)施到2014年8月9日，限購(gòu)令正式取消。對(duì)比限購(gòu)令執(zhí)行之初和結(jié)束時(shí)的鄭州月度房?jī)r(jià)，每平方米漲1601元。

石先生2011年大學(xué)剛畢業(yè)，準(zhǔn)備在鄭州打拼的他想要買套房子，當(dāng)時(shí)他看上了金水區(qū)東風(fēng)路某小區(qū)的87㎡的一套小兩居，價(jià)格是9200/㎡。正準(zhǔn)備買房子的時(shí)候遇上了限購(gòu)政策出臺(tái)，由于限購(gòu)政策出臺(tái)，他覺(jué)得房?jī)r(jià)有可能會(huì)降，猶豫之間就沒(méi)有買。2012年該小區(qū)二期開(kāi)盤(pán)，價(jià)錢漲到了10000/㎡，2013年三期開(kāi)盤(pán)，該小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到15000/㎡。石先生懊惱不已：“本想著限購(gòu)政策出臺(tái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)降，2011年的時(shí)候想著等等再買，結(jié)果越等房?jī)r(jià)越高，到2013年的時(shí)候房?jī)r(jià)就只能仰望了。”石先生看上的小兩居2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)需要80萬(wàn)左右，限購(gòu)兩年后漲到了130多萬(wàn)，兩年時(shí)間同一套房子漲了50多萬(wàn)。

據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年1月鄭州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)6559元/p㎡。2014年7月鄭州商品住宅銷售6737套，銷售均價(jià)8160元/㎡。

一組組數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，作為政策利器，寄希望于降房?jī)r(jià)的限購(gòu)令，并未起到預(yù)期效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。