杭州土地新規(guī)后首次拍賣 開發(fā)商投報自持達100%

杭州市土地新政進入執(zhí)行層面。4月26日，杭州土地市場成交5宗地塊，競得開發(fā)商均必須現(xiàn)房銷售，并不同比例地持有項目產(chǎn)權(quán)，最高自持比例達到100%。

其中，翠苑單元有兩幅地塊出讓。一幅分為商住屬性，經(jīng)過8輪報價、12輪自持比例投報，由中冶置業(yè)以20.59億元競得，樓面價39571元/平方米，溢價率70%，需自持16%。另一幅屬商業(yè)、商務(wù)兼容社會停車場用地，經(jīng)過10輪競價，最終被安和停車以1.97億元競得，樓面價22503元/平，溢價率54%。

桃源單元地塊，土地屬性為住宅，起拍報價溢價率已達70%，樓面價19137元/平方米，現(xiàn)場直接開始投報自持面積比例。經(jīng)過2輪自持面積競報，最終被聯(lián)發(fā)集團以9.53億元競得，樓面價19137元/平方米，自持比例20%；

半山田園地塊，土地屬性為商業(yè)、商務(wù)用地，經(jīng)過1輪報價、33輪自持比例投報、8輪保障房投報，由招商地產(chǎn)以2.92億元總價競得，樓面價9418元/平方米，溢價率70%。開發(fā)商需自持100%、配建2500平保障用房。

三墩單元地塊，被龍湖地產(chǎn)以13.6億競得，樓面價7500元/平方米，溢價率50%。

為了抑制樓市，杭州市在限購限貸基礎(chǔ)上，連續(xù)圍繞土拍市場收縮政策。

3月24日晚間，針對高溢價土地，杭州市推出取消預售、限價、競報自持比例、配建養(yǎng)老設(shè)施等措施：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，拍賣轉(zhuǎn)入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

4月24日，杭州國土局圍繞自持部分的發(fā)布規(guī)定：企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售或轉(zhuǎn)讓。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。市國土局在土地出讓合同中予以約定，并在不動產(chǎn)登記證書中注記“不得銷售、轉(zhuǎn)讓”，各區(qū)房屋管理部門負責對轄區(qū)內(nèi)企業(yè)自持商品房屋租賃行為進行監(jiān)督和管理。

杭州市國土資源局也對后續(xù)地塊出讓掛牌期間開發(fā)商報名、報價順序頒布新規(guī)：如有兩家或兩家以上競買人已到達報名地點的，采取現(xiàn)場搖號方式確定報名、報價先后順序。

有杭州當?shù)亻_發(fā)商告訴財新記者，現(xiàn)房銷售的條件加大了企業(yè)資金壓力，好在去年銷售狀況較好，目前企業(yè)手中“有錢無地”，補倉是當務(wù)之急。

關(guān)于如何化解自持難題，該開發(fā)商表示：未來可以考慮資產(chǎn)證券化以及使用其他金融創(chuàng)新工具，但目前來看，政府主張收縮開發(fā)商融資渠道只能“走一步看一步”。

一旦此后出讓的土地都改為現(xiàn)房銷售，杭州市場將在一段時間內(nèi)面臨新房斷檔壓力，存量房的調(diào)節(jié)功能尤為重要。

根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州市市區(qū)目前在售住宅為43354套，2017年前幾個月的月銷售套數(shù)為1.3萬-1.5萬套。從2016年7月起，杭州市區(qū)的去化周期就一直維持在6個月的合理去化周期線以下。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。