萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的小目標(biāo)：與信托合作 租金三七分成

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式包括兩部分：一是與“有錢沒地”的機(jī)構(gòu)合作開發(fā)投資類萬達(dá)廣場，另一塊是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬達(dá)廣場，凈租金收入3：7分成。前者主要是與金融機(jī)構(gòu)合作“直投項目”?！　〗谡驹陲L(fēng)口浪尖的萬達(dá)，其“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”的實施備受關(guān)注?！　〗?，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在查閱工商資料時發(fā)現(xiàn)，有多家區(qū)域性萬達(dá)廣場投資有限公司的股東發(fā)生變更，由大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，變更為信托公司、保險公司等。　　股權(quán)變更的背后，是萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實施。此過程中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從項目的持有方，轉(zhuǎn)變?yōu)槭芪械慕ㄔO(shè)運營管理方，并與信托公司共同探索了一些新玩法。比如，民生信托近期發(fā)行的萬達(dá)廣場項目產(chǎn)品，創(chuàng)新采用TOT的母子信托結(jié)構(gòu)，一次性對多個項目進(jìn)行股權(quán)投資?！　≡摦a(chǎn)品是一個典型案例，一方面清晰地呈現(xiàn)了萬達(dá)“地產(chǎn)+金融”的輕資產(chǎn)操作模式；另一方面，則是信托公司傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新樣本。　　不過，關(guān)于項目未來退出的問題仍然有待探討。雖然在產(chǎn)品中列明了多種退出路徑，包括信托公司長期持有、REITs方式退出等模式，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)REITs市場仍然沒有明確政策，在項目到期后是否仍由萬達(dá)來回購，能否在長期實現(xiàn)輕資產(chǎn)，都有待檢驗。　　TOT地產(chǎn)股權(quán)模式解剖　　近期，民生信托主推了一款名為“至信316號萬達(dá)廣場投資集合資金信托計劃”。說明書顯示，該產(chǎn)品設(shè)計為TOT的“母子信托”交易結(jié)構(gòu)，由民生信托主動管理，資金用途為認(rèn)購民生信托設(shè)立的至信317號-至信321號共5只單一信托。即，至信316號為母信托，5只單一信托為子信托?！　∧感磐械目偲谙揞A(yù)計為10年，并進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化設(shè)計，按照本金收益分配次序，信托份額分為A、B類，占比7：3。信托設(shè)置開放期，其中B類信托份額每滿24個月可申請贖回。在10年期限中，受托人有權(quán)根據(jù)投資情況，決定具體退出時點。　　穿透來看，單一信托層面，信托資金最終用于收購萬達(dá)廣場資產(chǎn)包，具體收購方式為，通過收購資產(chǎn)包中萬達(dá)廣場項目公司股權(quán)，進(jìn)而收購萬達(dá)廣場資產(chǎn)。收購后根據(jù)各家項目公司實際情況，可能進(jìn)行增資、發(fā)放股東借款等，民生信托最終對各家項目公司股權(quán)投資和債權(quán)投資比例約為1：2。　　在收購之后，信托計劃將成為項目公司100%控股股東，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的角色，變更為項目的運營管理方。由信托授權(quán)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)項目公司的日常管理，和資產(chǎn)包內(nèi)所有項目的開發(fā)建設(shè)及運營管理?！　≠Y產(chǎn)包即對應(yīng)的項目公司，民生信托至信317-321號單一信托分別持有萬達(dá)北海、撫州、九江、雅安、遼陽萬達(dá)廣場投資有限公司100%股權(quán)，項目公司對應(yīng)開發(fā)持有這五個地區(qū)的萬達(dá)廣場?！　‰m然為“股+債”的模式，但該信托產(chǎn)品并非“明股實債”，而是將股權(quán)真實轉(zhuǎn)讓給信托公司，主要獲得未來萬達(dá)廣場物業(yè)租金收入的優(yōu)先分配權(quán)，萬達(dá)商業(yè)提供差額補足義務(wù)。信托計劃的風(fēng)控措施中，不包括回購、抵押擔(dān)保等常見條款?！　【唧w來看，風(fēng)控模式用約定資產(chǎn)包凈物業(yè)收入投資回報率作為限定，若10年內(nèi)未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)獲得萬達(dá)凈物業(yè)收入部分的優(yōu)先分配；若仍不滿足，則由萬達(dá)按每年一次的頻率予以補足，存續(xù)滿10年后仍未達(dá)標(biāo)；則信托計劃有權(quán)解除萬達(dá)商業(yè)對項目的運營管理權(quán)。　　據(jù)了解，萬達(dá)承諾的10年回報率為：第1年6%，此后以0.5%為區(qū)間每年遞增，第10年達(dá)到9.5%?！　≡摦a(chǎn)品采用分期發(fā)行，總規(guī)模不超過45億元。從民生信托官網(wǎng)公告計算，截至7月20日，2個月左右時間中至信316號產(chǎn)品已經(jīng)成立10期，募集資金總計約32億元，第11期也在募集中。 上一頁12下一頁

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