“規(guī)模之王”狂攬樓市現(xiàn)金 高負(fù)債率仍是風(fēng)險

嚴(yán)厲而密集的樓市調(diào)控政策，卻沒有能遏制住房企大肆圈錢的步伐。

截至目前，滬深兩市上市房企已基本完成半年報披露，約七成房企凈利潤明顯上漲。其中恒大集團(tuán)更是一舉拿下凈利總額和同比漲幅雙料冠軍。

不過值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，由于過去兩年處于樓市爆發(fā)期，隨著房源陸續(xù)交付，上半年上市公司正進(jìn)入結(jié)算利潤環(huán)節(jié)，也讓房企迎來一份銷售業(yè)績與利潤上漲最耀眼的一份半年報。但隨著一二線城市的調(diào)控持續(xù)收緊，預(yù)計房企在下半年的數(shù)據(jù)會有明顯回落，而房地產(chǎn)市場的降溫，融資渠道收緊，還將逐漸對企業(yè)的資金鏈帶來考驗。

“第一梯隊”均手握千億現(xiàn)金

今年上半年，約七成房企賺的盆滿缽滿。

據(jù)不完全統(tǒng)計，發(fā)布半年報的上市公司合計超過150家，港股近10家，另外A股合計139家，整體看，139家A股上市房地產(chǎn)公司合計營收6037億，凈利潤達(dá)到了739.2億，凈利潤增幅達(dá)到25%，房企的平均凈利潤率均再次站穩(wěn)兩位數(shù)，接近七成企業(yè)凈利潤明顯上漲。

具體來看，位居“第一梯隊”的房企業(yè)績尤其靚麗。

數(shù)據(jù)顯示，恒大上半年營業(yè)額1879.8億，同比大增114.8%；凈利潤231.3億元，同比大增224%，凈資產(chǎn)增至14930億。與此同時，恒大上半年凈負(fù)債率大幅下降近一半。

上半年，根據(jù)中報，截至今年6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和（501.4億元）；凈負(fù)債率僅19.61%，繼續(xù)保持在行業(yè)低位。這一現(xiàn)金規(guī)模還高于去年年末870.3億元的水平。

而截至今年年中，港股上市的碧桂園現(xiàn)金余額為1201.3億元，較去年同期增長143%。該公司還稱，碧桂園另有2219.7億元銀行授信額度未用。

“房企業(yè)績?nèi)匀伙h紅，或源于兩方面的原因。一是時間滯后的原因，很多房產(chǎn)銷量實際上是在去年下半年實現(xiàn)的，但結(jié)算體現(xiàn)在今年上半年，所以盈利水平才提高很多。二是三四線城市布局較多的房企，往往銷售業(yè)績也表現(xiàn)不錯?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

“規(guī)模之王”加速行業(yè)整合

值得注意的是，業(yè)績最亮麗的龍頭房企，均是行業(yè)的“規(guī)模之王”。預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，以房地產(chǎn)為主業(yè)的房企業(yè)績均為正增長。快速規(guī)?；拇蠓科笤谶@場游戲規(guī)則變化的角逐中顯然更具優(yōu)勢，這也令得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的整合更加明顯，行業(yè)集中度更高。

以恒大為例，去年恒大以3734億元的銷售額一舉奪得房地產(chǎn)銷售榜桂冠,躍居國內(nèi)規(guī)模最大的房企。對比今年龍頭房企的半年報數(shù)據(jù)，中海、碧桂園、萬科的半年凈利潤分別為184億元、75億元和73億元，恒大則以231億元再次全面領(lǐng)跑龍頭房企陣營。

恒大前7月實現(xiàn)合約銷售金額2882.5億，完成今年4500億銷售目標(biāo)的64%，業(yè)內(nèi)參照現(xiàn)有貨值和近年來平均復(fù)合增長率，預(yù)測恒大全年銷售額將突破5000億。

專業(yè)人士分析恒大實現(xiàn)利潤大增,一方面是由于銷售高增長帶動營業(yè)收入大增,大幅提升了利潤總額；另一方面,源于恒大近兩年持續(xù)打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加值,并通過標(biāo)準(zhǔn)化運營大幅降低營銷、管理、財務(wù)三大費用。持續(xù)強勁的銷售加上增效益、控成本舉措，持續(xù)推動恒大利潤高增長。

不過，發(fā)布會上,恒大管理層表示,未來,恒大追求的將不是規(guī)模上的行業(yè)老大,而是利潤率的第一。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房企大多采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式來實現(xiàn)利潤高速增長，之前恒大也一直按照此模式加速提升企業(yè)規(guī)模，自去年以銷售額第一躋身龍頭企業(yè)行列后，恒大便決心轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略模式。

今年年初，恒大啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要堅定轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，制定全新的發(fā)展模式。由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，一改“三高一低”的發(fā)展模式，繼之以低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式促進(jìn)企業(yè)又快又穩(wěn)發(fā)展。

降負(fù)債成巨大挑戰(zhàn)

事實上，不僅是恒大，國內(nèi)大部分房企都面臨著高負(fù)債壓力，并在努力降低負(fù)債以減緩風(fēng)險。

在2017年，隨著調(diào)控收緊，房地產(chǎn)信貸也明顯緊縮。2016年10月，央行召集17家銀行，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。2017年4月10日，銀監(jiān)會再度發(fā)布文件收緊房市融資渠道，強調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要求分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強房地產(chǎn)押品管理。

預(yù)期到政策的不利影響，房企也在積極強化現(xiàn)金流，同時降低融資成本，降低負(fù)債率。

房企財報統(tǒng)計的公開資料顯示，2016年上半年，資產(chǎn)負(fù)債率排行TOP100的上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%。廣發(fā)銀行發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負(fù)債率由2016年的96%上升至106%。

而根據(jù)數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到七成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來，資金狀況也將受到考驗。

克而瑞分析師沈曉玲表示，企業(yè)凈負(fù)債率在60%-80%是合理狀態(tài)，看企業(yè)發(fā)展風(fēng)險則要看負(fù)債結(jié)構(gòu)。不過，受房企公司債發(fā)行政策收緊影響，上市房企應(yīng)付債券占負(fù)債比重持續(xù)走低，疊加其他融資渠道不同程度受限，長短期債務(wù)比出現(xiàn)回升，在手現(xiàn)金對短期剛性債務(wù)的保障程度下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。