龍頭房企資金面翻轉(zhuǎn):規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)進(jìn)最后一輪？

在前十大房企不同的操作思路背后，是規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)仍存。過(guò)去三年通過(guò)收并購(gòu)、深入二三線而獲得大量土儲(chǔ)的恒大、融創(chuàng)、碧桂園等，已經(jīng)站在了規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的前列，土地儲(chǔ)備飆升都在1億平方米以上，把傳統(tǒng)的大型房企萬(wàn)科、中海外、保利地產(chǎn)、金地、華潤(rùn)等拋在了身后。

今年房地產(chǎn)行業(yè)最為引人注目的事件之一，便是中國(guó)恒大引入1300億戰(zhàn)投大幅降低負(fù)債率。與恒大步伐一致的還有近兩年大規(guī)模收并購(gòu)的融創(chuàng)中國(guó)，其也提出降低凈負(fù)債率的目標(biāo)。

而另一邊，前期穩(wěn)健的萬(wàn)科、中海外、龍湖卻在逆周期加杠桿，瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)吸納土儲(chǔ)，繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

不同房企出現(xiàn)不同的選擇，但都指向同一個(gè)方向“規(guī)模和效益并存”。在以2016年深圳9·30新政為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始一年多后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期，土地市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，投資“抄底”機(jī)會(huì)出現(xiàn)，這是萬(wàn)科等逆周期加杠桿的原因。而恒大、融創(chuàng)等降杠桿的行為，則是前期規(guī)?；瘮U(kuò)張已到極致，開(kāi)始注重資金安全與效益的考慮。

加杠桿還是降杠桿？

前三年里做了大量杠桿擴(kuò)張的中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)，如今也開(kāi)始追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健了。

尤其是11月初，中國(guó)恒大間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，達(dá)成今年第三次戰(zhàn)投，使中國(guó)恒大凈負(fù)債率較去年末大降超六成。

自2009年上市至今，恒大資產(chǎn)凈值增長(zhǎng)約13倍，規(guī)模高速擴(kuò)張的同時(shí)負(fù)債率高企。據(jù)其2016年中期數(shù)據(jù)計(jì)算，凈負(fù)債率高達(dá)92.97%。

2017年初，中國(guó)恒大提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即由“規(guī)模型” 向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，然后在年中公布了降負(fù)債率的目標(biāo)：計(jì)劃在2020年6月末，凈負(fù)債率降至70%左右；恒大還準(zhǔn)備在未來(lái)三年開(kāi)啟土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)模式，以降低土地費(fèi)用支出。

在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)后，融創(chuàng)中國(guó)也開(kāi)始降低負(fù)債率。據(jù)申萬(wàn)宏源報(bào)告， 2017年接連拿地之后，融創(chuàng)中國(guó)上半年負(fù)債率位居眾房企之首。此外，2016年融創(chuàng)發(fā)行了99.57億元永續(xù)債，若把其歸至債務(wù)欄目下，那么融創(chuàng)的凈負(fù)債率將在100%以上。

融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌表示，未來(lái)會(huì)少拿地?？偛猛裘系聞t透露，到2019年底，融創(chuàng)將把負(fù)債率降到雙70%（資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率）。

今年銷售規(guī)模沖上第一的碧桂園同樣開(kāi)始控制負(fù)債。8月，CFO伍碧君透露，“碧桂園將控制公司的凈負(fù)債率不超過(guò)70%?！?/p>

此外，因在并購(gòu)市場(chǎng)快速擴(kuò)張的陽(yáng)光城，其負(fù)債也在迅速增加，今年前三季度，凈負(fù)債率已達(dá)281%。陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌希望，未來(lái)將凈負(fù)債率降至70%左右。

一邊是野蠻生長(zhǎng)后開(kāi)始修剪枝丫降杠桿，一邊則是前幾年穩(wěn)健甚至略顯保守的萬(wàn)科、中海外等開(kāi)始反周期操作，加大杠桿拿地。

在9月5日萬(wàn)科的投資者電話會(huì)議上，證券事務(wù)代表梁潔表示，萬(wàn)科凈負(fù)債率僅19.6%，未來(lái)還有增加杠桿的空間。

一直保持行業(yè)凈利潤(rùn)第一的中海外也開(kāi)始擴(kuò)大規(guī)模，今年公司提出拿地千億的目標(biāo)。截至6月末，其凈負(fù)債率為16.1%，相較去年同期有所上升，顯示擴(kuò)張加速。

金地、華潤(rùn)置地等房企的變化更為明顯。2016年底至2017年中，華潤(rùn)置地凈負(fù)債率上升17.7個(gè)百分點(diǎn)至41.5%；保利地產(chǎn)則從55%增加至86.6%，上升了31.4個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)未了

在前十大房企不同的操作思路背后，是規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)仍存。過(guò)去三年通過(guò)收并購(gòu)、深入二三線而獲得大量土儲(chǔ)的恒大、融創(chuàng)、碧桂園等，已經(jīng)站在了規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的前列，土地儲(chǔ)備飆升都在1億平方米以上，把傳統(tǒng)的大型房企萬(wàn)科、中海外、保利地產(chǎn)、金地、華潤(rùn)等拋在了身后。

華潤(rùn)置地上半年掉出了銷售前十之后，管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了反思，并在三季度重回前十。

深圳一家大型房企的項(xiàng)目公司人士感嘆，銷售排名還是很重要，為了沖擊年度業(yè)績(jī)，集團(tuán)要求各分公司年底加快銷售，一些本可以留到明年的樓王房源也被要求清盤(pán)。

金地集團(tuán)認(rèn)為，“在競(jìng)爭(zhēng)資源和市場(chǎng)份額過(guò)程中，規(guī)模已成為重要競(jìng)爭(zhēng)力，是房企獲取融資優(yōu)勢(shì)及參與土地競(jìng)爭(zhēng)的重要基礎(chǔ)，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)中長(zhǎng)期完成轉(zhuǎn)型的必要保障?！?/p>

在去年銷售過(guò)千億之后，金地集團(tuán)及旗下金地商置均認(rèn)為，公司規(guī)模還有擴(kuò)展的空間。

萬(wàn)科只有數(shù)千萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)面積，只能支撐差不多兩年的發(fā)展，再加上公司極低的凈負(fù)債率，即使在今年花550億拿下廣信資產(chǎn)包后，也依然有空間繼續(xù)擴(kuò)大投資。

梁潔認(rèn)為，萬(wàn)科的土儲(chǔ)量雖然不會(huì)影響短期銷售，但會(huì)限制未來(lái)增長(zhǎng)能力，“還是需要適度利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)相對(duì)多的土地。

據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，今年5月至10月，萬(wàn)科、保利土地總成交金額分別為1495.44億元和1228.28億元，位列第一第二，各拿地118宗、99宗；1-7月，中海外新增土地儲(chǔ)備40宗，合計(jì)建筑面積899萬(wàn)平方米（權(quán)益面積761萬(wàn)平方米），是去年同期的3.9倍。

業(yè)內(nèi)指出，一些房企逆周期加杠桿背后，是房企的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)或許進(jìn)入了最后一輪。很多規(guī)模較小的房企還想利用這個(gè)時(shí)間窗口彎道超車，進(jìn)入第一、第二梯隊(duì)，如新城控股提出了3000億銷售目標(biāo)。

為了擠進(jìn)行業(yè)前列，一些中小房企成為今年土地市場(chǎng)的?？?，凈負(fù)債率大幅上升。

不過(guò)，大型房企雖然注重規(guī)模，但更強(qiáng)調(diào)效益。作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，今年初，恒大董事局主席許家印明確表示，恒大要從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向效益提升，將通過(guò)強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品附加值；強(qiáng)化內(nèi)部管理，采用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式控制成本，并大力降低營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用，這兩大措施穩(wěn)步提升盈利水平。

中海外董事局主席顏建國(guó)則稱，“規(guī)模必須服從效益，沒(méi)有效益的生意我們不做?！蔽磥?lái)3-5年，中海外將主要資源集中在住宅開(kāi)發(fā)，加快周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。

11月8日，中海發(fā)布公告稱，前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售合約額達(dá)2005.94億港元，相應(yīng)銷售面積1242.16萬(wàn)平方米。與此同時(shí)加速推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，2017年計(jì)劃新開(kāi)工面積1900萬(wàn)平方米，是去年的1.75倍。2017年，中海在建面積高峰值將超過(guò)3000萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，為2018年及未來(lái)的可持續(xù)快速增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。