珠海西區(qū)撐起住宅成交，商辦項目轉(zhuǎn)冷

?2018年過去了，珠海樓市成交終于畫上句號。在成交上珠海總體走出低谷，價格也在政策調(diào)控下完成了穩(wěn)定的任務(wù)。不過，樓市內(nèi)部結(jié)構(gòu)變動較大，西區(qū)樓市的崛起、商辦項目被整改后從熱到冷、人才購房政策的松綁等，無一不昭示2018年珠海樓市的新格局。

?商品房：成交跌跌撞撞走出低谷

?2018年是一個讓不少開發(fā)商覺得寒氣逼人的年份，不少項目成交跌入低谷，但也有面對剛需的項目依舊順利去化。不過從數(shù)據(jù)來看，2018年已經(jīng)是珠海樓市成交走出低谷的一年。根據(jù)合富研究院(珠海)統(tǒng)計珠海市住規(guī)建局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年珠海共網(wǎng)簽254 .37萬平方米新建商品房，對比2017年的161 .71萬平方米可謂走出低谷，成交量上漲57.3%。但與成交氣勢最強的2016年相比，其60 5 .1萬平方米的成交量依舊讓2018年成交量難望其項背。

?成交量上漲尚算明顯，但開發(fā)商卻不看好后市，供應(yīng)量并未跟上。據(jù)統(tǒng)計，2018年新建商品房建筑面積為404.62萬平方米，僅比2017年的347.5萬平方米微幅上漲。2016年的供貨量則接近500萬平方米。

?在2018年全年絕大部分時間限購從嚴的情況下，珠海商品房價格依舊波瀾不驚。據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年新建商品房網(wǎng)簽均價為23904.32元/平方米，與2017年的23182.52元/平方米相比幾乎持平，而與2016年的20334.6元/平方米相比價格差距明顯，這也說明珠海的價格隨著政策調(diào)控而保持穩(wěn)定的勢頭，與調(diào)控要求相匹配。

?成交量雖然走出低谷，但開發(fā)商的信心明顯降低了。供應(yīng)上，2018年一共新增404 .62萬平方米，相比2017年的347.5萬平方米僅微漲，加上2016年新增的491.44萬平方米，珠海的新房供應(yīng)壓力較大，與去化速度相比距離較大，預(yù)計今年的供應(yīng)量會呈現(xiàn)縮減的態(tài)勢。

?在區(qū)域上，以剛需客群為主打的價格洼地西區(qū)成交撐起了珠海全市成交的半邊天。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，香洲區(qū)(含橫琴)在去年 共 網(wǎng)簽 新 建商品房129.86萬平方米，斗門共網(wǎng)簽65.82萬平方米，金灣則網(wǎng)簽58.69萬平方米。在這樣的態(tài)勢下，斗門與金灣兩區(qū)合共網(wǎng)簽124.51萬平方米，與市區(qū)成交相當(dāng)?？梢哉f在價格優(yōu)勢下，西區(qū)目前儼然成為珠海樓市的成交主力。

??住宅：成交走高，價格略降

?若從不同的屬性來看，去年住宅的成交雖然也如商品房一樣走出最低位，但卻遠未回復(fù)高位成交水平，價格也較穩(wěn)定，略微下降。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年珠海全市共成交190.79萬平方米新建住宅，對比2017年的113.12萬平方米有所上升，升幅達68.66%，從數(shù)據(jù)上看成交算是走出低谷。但是，若與2016年558.18萬平方米的高位值相比，成交依舊乏力，只能說需要時間進行修復(fù)。

?2018年珠海新建住宅價格也仿佛漲到了頭，成為不少新拿地開發(fā)商的難言之痛。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年珠海新建住宅均價為22101.62元/平方米，對比2017年的22317.74元/平方米不升反降，基本與過去持平。市場層面上也體現(xiàn)了珠海住宅價格的反轉(zhuǎn)，據(jù)觀察，去年不少項目采取不同的優(yōu)惠促銷手段，價格出現(xiàn)暗降，其中以較早期拿地及部分需要沖刺業(yè)績的上市開發(fā)商項目最為明顯。

?對比住宅成交量的走高，珠海新建住宅的供應(yīng)量卻沒有大幅增加。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年珠海共新增274 .62萬平方米新建住宅，對比2017年的256.34萬平方米僅是微漲水平，對比2016年的433.53萬平方米更是差距巨大。正因為如此，有業(yè)內(nèi)人士一度認為今年有珠海新建住宅數(shù)見底的可能，從而引發(fā)價格報復(fù)性上漲。

?從區(qū)域來看，西區(qū)的新建住宅成交已經(jīng)成功超越市區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，香洲區(qū)(含橫琴)新建住宅僅網(wǎng)簽69.92萬平方米，而斗門一個區(qū)幾乎與市區(qū)持平———斗門新建住宅共成交64.55萬平方米，西區(qū)另一區(qū)域金灣的成交也不容小覷，共成交56.32萬平方米。也就是說西區(qū)共成交120 .87萬平方米，幾乎是市區(qū)的兩倍。

?不過這是用價格優(yōu)勢換取來的結(jié)果。2018年市區(qū)新建住宅成交均價為32883.8元/平方米，金灣住宅均價為16733.6元/平方米，斗門住宅均價為13766.2元/平方米，后兩者遠不及市區(qū)，僅是市區(qū)的二分之一左右。

?若從全年的走勢來看，2018年珠海新建住宅的成交量基本遵循了樓市淡季和旺季的走勢。其中2月份受農(nóng)歷新年假期的影響成交最低，是唯一錄得個位數(shù)的成交月份，僅成交4.91萬平方米。5月份則開始進入一個小高峰，受到西區(qū)開發(fā)商陸續(xù)促銷和部分項目定價合理的影響，5月份的成交突破20萬平方米。然而后繼成交乏力，加上開發(fā)商對于住宅促銷意愿不強，因此去年珠海樓市在第二、第三季度一直呈現(xiàn)上下窄幅波動的狀態(tài)，久久未能上位。直到11月份開始，隨著人才購房政策的放松及開發(fā)商沖擊年度業(yè)績的需要，珠海樓市猛然發(fā)力，網(wǎng)簽速度同步加快，11月份和12月份成交不僅超過5月份，并分別以23.88萬平方米和25.27萬平方米的成交量成為了年度銷售最高的兩個月份。

?不過價格走勢卻截然相反。實際上珠海樓價一直在20000元/平方米至23000元/平方米區(qū)段徘徊。越是促銷成交迅猛的月份，成交價格越低。例如成交量第一月份的2018年12月住宅均價僅為20117.7元/平方米，是2018年成交價最低的月份。

?在這個背景下，珠海新建住宅的庫存量已經(jīng)控制回較為正常的水平，甚至有業(yè)內(nèi)人士認為2019年在開發(fā)商拿地意愿大大減弱的情況下，珠海新建住宅的供應(yīng)量進一步縮減，加上住宅銷售速度加快，不排除住宅庫存會繼續(xù)縮量。據(jù)統(tǒng)計，珠海截至2018年年底的新建住宅庫存量為271.73萬平方米，雖然絕對數(shù)據(jù)上保持高位值，但受到成交量增加的影響，去化周期從16個月的高位值降低到13.94個月，若銷售趨勢繼續(xù)走高，不排除2019年開局中住宅庫存周期繼續(xù)降低。

?商改?。簭淖顭岬阶罾?/p>

?除了住宅結(jié)構(gòu)的變化外，珠海2018年樓市變化最大的莫過于商改住市場。僅從數(shù)據(jù)來看，總體數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是比較亮眼：2018年商辦類物業(yè)共成交53.6萬平方米，對比2017年的29.47萬平方米大幅上漲8成以上，對比2016年的10 .23萬平方米也增了4倍之多，含金量明顯。同時，與成交量同步上漲的還有供應(yīng)量，2018年新增104.03萬平方米，對比2017年的47.82萬平方米增一倍以上。不過價格卻出現(xiàn)微降，去年成交均價僅為29545.8元/平方米，未達到2017年的3萬元/平方米水平。

?實際上，在招商壓力增加、商務(wù)項目競爭激烈等情況下，不少開發(fā)商為了盡快回籠資金，把不少商務(wù)用地開發(fā)成商改住項目，也就是不少人耳熟能詳?shù)摹吧虡I(yè)公寓”。同時，由于珠海住宅市場被5年社保等要求限購，不在限購之列的商辦類單位自然成功繞過政策，并成為開發(fā)商主力成交的利器。

?然而此舉已經(jīng)被視為違規(guī)，在去年6月橫琴管委會發(fā)布《關(guān)于加強橫琴新區(qū)產(chǎn)業(yè)項目及商業(yè)服務(wù)類項目建設(shè)管理的通知》(以下簡稱《通知》)，正式對橫琴及保稅區(qū)、洪灣片區(qū)、十字門中央商務(wù)區(qū)、灣仔片區(qū)等一體化發(fā)展區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目及商業(yè)服務(wù)類項目“開刀”。這次的“開刀”讓不少擁有明火、獨立衛(wèi)生間等商辦單位紛紛整改，部分項目甚至被要求拆取夾層和違規(guī)樣板間。

?這使得橫琴、保稅區(qū)等地的商辦類項目從年初的銷售熱情轉(zhuǎn)眼冷卻，直到目前依舊難以恢復(fù)。僅是從庫存走勢來看，商辦類單位成交的庫存壓力隨著政策的調(diào)整而不斷增加，增幅也較為明顯。據(jù)統(tǒng)計，2018年1-4月，珠海新建商辦類單位的庫存量基本維持在40萬平方米以下，同時去化周期均在10個月以內(nèi)，2月份一度僅錄得最低位6個月的庫存，屬于庫存偏少。然而自5月份開始，庫存量及去化周期基本上是有增無減，除了8月份一度出現(xiàn)小幅下降以外，成交走低及新增量的雙重重壓下，珠海商辦類市場不堪重負，直到去年12月底珠海的新建商辦類單位庫存積壓已經(jīng)突破84 .67萬平方米，去化周期也急劇升至22.98個月，是歷年最高的月份。

?業(yè)內(nèi)分析

?今年住宅成交量或上漲，商辦類項目難有起色

?對此，合富研究院市場分析師梁文燦表示，2018年第四季度珠海政府出臺人才政策，住宅成交實現(xiàn)小范圍松綁，市場迎來短暫政策優(yōu)化窗口，供需回升。為實現(xiàn)高去化，部分項目出現(xiàn)近30%價格下調(diào)。同時，商辦出臺新政，多方受限，供需下行明顯。盡管開發(fā)商積極推貨，投資觀望情緒上升，銷售慘淡。而去年以來珠海商住土地降溫不少，出讓速度明顯放緩，多宗土地終止出讓或流拍，集中于航空新城和唐家北圍等高地價片區(qū)，更有多宗土地底價成交，高地價項目多以低價入市，甚至不惜以樓面地價銷售。

?他認為，2019年珠海市將持續(xù)執(zhí)行人才購房政策，但外地人才消化力有限，觀望情緒將愈演愈烈，供需端矛盾進一步激化，預(yù)計珠海樓市成交量將有所上漲，但漲幅較2018年有所收窄，成交價格趨于平穩(wěn)，部分區(qū)域為實現(xiàn)成交或呈現(xiàn)價格小幅松動，大量商辦項目集中入市，受制于供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，成交量價難有起色。

?據(jù)數(shù)據(jù)顯示，香洲區(qū)(含橫琴)在去年共網(wǎng)簽新建商品房129 .86萬平方米，斗門共網(wǎng)簽65 .82萬平方米，金灣則網(wǎng)簽58 .69萬平方米。在這樣的態(tài)勢下，斗門與金灣兩區(qū)合共網(wǎng)簽124 .51萬平方米，與市區(qū)成交相當(dāng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。