探訪四川多個城市商業(yè)步行街 能否再現(xiàn)昔日繁景？

8月10日晚7點(diǎn)半，華燈初上。成都寬窄巷子迎來了高光時刻——商務(wù)部授牌“全國示范步行街”。這是國內(nèi)商業(yè)步行街獲得的最高榮譽(yù)。

步行街，城市商業(yè)繁華之地，隨著互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)興起而受到巨大沖擊。我省提出，力爭用3年時間改造提升50條步行街，打造成為促進(jìn)消費(fèi)升級的有效載體。寬窄巷子這樣的“優(yōu)等生”，能否為各地步行街振興提供“標(biāo)準(zhǔn)答案”？省內(nèi)不少步行街運(yùn)營機(jī)構(gòu)、商家和政府職能部門已紛紛前來“取經(jīng)”。記者也深入南充、綿陽、成都等省內(nèi)多個城市的主要步行街道，探尋困擾步行街發(fā)展的痛點(diǎn)，以及激活步行街的方法。

一

人氣不缺但冷熱不均

吃的生意好服裝生意秋，“把生意一直做好，難”

“1227步行街有這么火，當(dāng)初誰也沒想到！”8月13日傍晚6點(diǎn)，正是下班高峰，南充市順慶區(qū)1227步行街滿是黑壓壓的人群。街口處，柯黎明經(jīng)營的冰豆花店前圍滿了人。這家營業(yè)面積只有4平方米的小鋪，每晚的營業(yè)收入竟可以達(dá)到三四千元。

作為一條在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)重新打造的特色仿古步行街，1227步行街于2013年12月底開街營業(yè)。這條直線距離不到1000米的步行街，現(xiàn)已入駐商家234戶，入住率達(dá)100%，業(yè)態(tài)基本囊括了吃住游購?qiáng)实热粘ＯM(fèi)。

同在一條街上，生意卻是兩重天，尤其是在夜幕降臨的時候。

“門前是餐飲小吃一條街，左邊是服裝百貨一條街，光看燈光的亮度就知道哪里更有人氣?！比A為授權(quán)體驗(yàn)店正處于兩條街巷交叉位置，店長羅潤秋坦言，自從去年11月步行街夜市小吃街啟動后，因?yàn)榭土鞯谋┰?，華為手機(jī)的銷售業(yè)績也跟著上漲超過30%。

步行街負(fù)責(zé)人孫宏凌也有同感。在他看來，相較于過去“大包小包”的購物場景，如今以餐飲消費(fèi)和休閑娛樂為主的體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)更受歡迎。“網(wǎng)購興起之后，像服裝這類零售業(yè)就有下降趨勢?！?/p>

這種變化，更加直觀體現(xiàn)在1227步行街墻的導(dǎo)購圖上：紅黃藍(lán)綠標(biāo)識的品牌類別中，藍(lán)色代表的服裝等百貨零售品牌僅占30%左右，其余全是餐飲和生活休閑類。

在170公里之外的綿陽涪城區(qū)，綿州記憶步行街同樣川流不息。作為當(dāng)?shù)匾惶幋笮蜕虡I(yè)步行街，三縱三橫的街道聚集商戶3000余家。

大觀園仿古街是其中最具代表性的街道之一。“人多的時候，幾千人都不為過，那時一個月的凈利潤四五萬塊錢都很正常，現(xiàn)在還是差遠(yuǎn)了?！眳瞧G在大觀園一樓的底層商鋪經(jīng)營20多年，賣過糖果也賣過飲料等。回憶起大觀園從1997年開業(yè)到2010年頂峰時期人山人海的場面，她至今都感到不可思議，“現(xiàn)在不行了，雖然逛街的人看上去還是多，但大多數(shù)人都是逛逛就走，買的東西也是零敲碎打的小玩意，生意越來越難做。”吳艷感慨。

二

一鋪不再難求

口岸稍差的商鋪，租金下降，老板不斷換

“這條仿古街算是整個綿州記憶人氣最高的街道，但曾經(jīng)的‘一鋪難求’輝煌時代已經(jīng)遠(yuǎn)去了?！?a href="http://www.wqcgm.cn/city/sichuan/" target="_blank">四川富臨集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營分公司大觀園管理處經(jīng)理黎曉蓉坦言，過去一個不到20平方米的商鋪，年租金能夠達(dá)到30多萬元，還很搶手?，F(xiàn)在風(fēng)光不再，有些口岸稍微差點(diǎn)的商鋪，老板換了一輪又一輪，甚至閑置。租金平均下降了10%。

隨著電商興起，線下的百貨銷售普遍受到?jīng)_擊，加上大觀園仿古步行街的配套設(shè)施落后、外觀形象老舊，客流丟失在所難免。但仍有不少步行街做得風(fēng)生水起。問題究竟出在哪里？黎曉蓉和商家進(jìn)行充分溝通，也帶領(lǐng)管理團(tuán)隊(duì)專門前往成都、武漢、上海等地的步行街考察調(diào)研。

“國際品牌多、商流客流大，這個確實(shí)沒法比?！崩钑匀刈吡艘蝗貋戆l(fā)現(xiàn)，除了省會城市本身的吸引力更大以外，其實(shí)各個地方的業(yè)態(tài)和銷售形式都差不多，甚至單從商家數(shù)量、年銷售額等數(shù)據(jù)相比，綿州記憶也不差，但唯獨(dú)有一點(diǎn)令她印象深刻——那些步行街，管理都十分規(guī)范，業(yè)態(tài)主題和店面形象風(fēng)格統(tǒng)一。

綿陽市涪城區(qū)商務(wù)局局長謝世軍也看到了問題所在：規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性，老舊小區(qū)穿插步行街，交通管理存在漏洞，下水道管網(wǎng)建設(shè)和水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套滯后……“綿州記憶作為綿陽最大的商業(yè)步行街，因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)性的打造，始終難有更大突破?！?/p>

“但改起來太難了！”8月14日，記者見到綿陽市涪城區(qū)商務(wù)局副局長方利平時，他手上正拿著綿州記憶步行街改造提升方案總覽示意圖，這是一份尚未啟動的方案。方利平坦言，在研究制定方案時，首先要確定誰來改、誰出錢、誰實(shí)施的問題，結(jié)果梳理下來發(fā)現(xiàn)，這是一件十分復(fù)雜的事情。關(guān)鍵原因，就在于業(yè)主實(shí)在太多。“這條步行街的商鋪產(chǎn)權(quán)，其中國有資產(chǎn)占比30%，大公司、大企業(yè)占比20%，而剩下的50%全集中在小業(yè)主身上，你說怎么改？”

對于這一點(diǎn)，黎曉蓉也深有同感：大觀園只有幾百米長，但產(chǎn)權(quán)卻很分散，有的被私人老板賣出去了，有的是單位部門的，七八個業(yè)主單位攪在一起，很難統(tǒng)一打造和管理?！斑^去也曾想過對步行街進(jìn)行升級改造，商戶們也都表示支持，但一說到錢就很難執(zhí)行下去，改造也就無疾而終?！?/p>

人氣的沒落、轉(zhuǎn)型的困難，這些無奈和尷尬，同樣是擺在成都春熙路商家眼前的一道難題。

“以前都說‘春熙路上看美女’，現(xiàn)在美女都在其他地方去了。”龍抄手總店副總經(jīng)理杜勇從1987年起就在春熙路上班，30多年來，見證了春熙路從起步、發(fā)展、巔峰到進(jìn)入瓶頸期的過程。說起現(xiàn)在的“百年春熙”，杜勇有些苦笑?！俺撕嗟吕?、鳳祥樓和我們龍抄手，以前的老店大多都搬走了，百年風(fēng)韻難覓?！辈粌H如此，隨著太古里、寬窄巷子等步行街的崛起，春熙路的人氣被分散得更快。正因?yàn)樯怆y做，不少老板直接就把店鋪轉(zhuǎn)讓出去，業(yè)態(tài)也一改再改。

三

靠什么重回昔日繁華

明確定位，統(tǒng)一管理，塑造城市新地標(biāo)

“當(dāng)初在打造1227步行街時，我們就決定，困難再多也要想辦法走商業(yè)自持的道路，經(jīng)過幾年發(fā)展，證明這條路是對的?！蹦铣涫许槕c區(qū)商務(wù)局局長趙國力開門見山地說。

2019年，1227步行街客流達(dá)到1500萬人次，產(chǎn)值達(dá)到5億元。數(shù)據(jù)上的成功，在某種程度上印證了趙國力的說法。

按照集中打造、統(tǒng)一管理的思路，2013年12月，順慶區(qū)引進(jìn)四川美宇集團(tuán)，由企業(yè)投資10多億元，依托順慶府衙和南充文廟兩處歷史建筑統(tǒng)一打造了1227步行街。在招引商家時，美宇就針對業(yè)態(tài)和品牌限定了“準(zhǔn)入門檻”：沒有知名度的不要，經(jīng)營定位不明晰的不要。同時明確要求，商家外立面的風(fēng)格打造，必須由步行街運(yùn)營方進(jìn)行統(tǒng)一管理。

“從開業(yè)到現(xiàn)在，始終保持著20%的品牌淘汰率，以保持步行街的新鮮度。”孫宏凌認(rèn)為，步行街一旦消費(fèi)者有了“審美疲勞”，很快就會被其他商業(yè)街所取代。

但吸引民間資本打造步行街的商業(yè)開發(fā)模式也面臨瓶頸?！凹泄芾磉\(yùn)行步行街，難免出現(xiàn)投資大、回報(bào)周期長的問題，這也導(dǎo)致少有投資者愿意進(jìn)來?！壁w國力說，靠租金實(shí)現(xiàn)盈利的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，在轉(zhuǎn)型期也需要政府扶持，但光靠政府也不行。

綿州記憶也在不斷尋求新的突破。

為了有效推動綿州記憶的轉(zhuǎn)型升級，謝世軍想了很多辦法：推動成立管委會，對步行街的運(yùn)營建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理；考慮由政府回購回租步行街重要地段的商鋪，進(jìn)行業(yè)態(tài)定調(diào)和風(fēng)格塑造；加快申報(bào)國家債券資金，擬專門用于街道提升改造；通過充分融入獨(dú)樹一幟的科技城元素，打造科技體驗(yàn)館，營造全新消費(fèi)場景……“我們希望把綿州記憶打造成為‘不得不來’的城市新地標(biāo)和城市IP?！?/p>

實(shí)際上，此次成都寬窄巷子獲評“全國示范步行街”，對南充順慶區(qū)和綿陽涪城區(qū)商務(wù)部門及兩地步行街管理運(yùn)營方的觸動也不小。兩地也曾率隊(duì)進(jìn)行過詳細(xì)調(diào)研和對比。

“為什么巷子里的一磚一瓦、一物一景都能令游客駐足拍照打卡？為什么上百家商鋪和各式各樣的產(chǎn)品，能讓人感覺不雜亂？”成都文旅寬窄巷子文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司市場拓展部經(jīng)理唐偉認(rèn)為，這是因?yàn)榭茖W(xué)和系統(tǒng)性規(guī)劃發(fā)揮了重要作用。

僅規(guī)劃這一項(xiàng)來說，寬窄巷子歷經(jīng)兩年多的改造提升過程中，成都相關(guān)部門先后編制完成了36個專項(xiàng)規(guī)劃和專題研究報(bào)告，對整個街道的肌理都進(jìn)行了一番精雕細(xì)琢。特別是面對“管理難”的共性問題，創(chuàng)新建立“省市區(qū)三級領(lǐng)導(dǎo)小組+街區(qū)管委會”的建管模式，制定街區(qū)產(chǎn)業(yè)正負(fù)面清單、搭建商居聯(lián)盟等，推動街區(qū)共建、共治、共享、共榮的發(fā)展局面。

值得一提的是，面對單一且小散的零售型業(yè)態(tài)，寬窄巷子打破常規(guī)思維，通過“一院一品，一院一景”的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)了向文創(chuàng)藝術(shù)、文化展演、高端餐飲等多元化、規(guī)?；?jīng)營轉(zhuǎn)變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。