多個(gè)項(xiàng)目已悄悄漲價(jià) 猴年杭州樓市“漲”聲響起？

“過(guò)了個(gè)年再去看房子，發(fā)現(xiàn)更加買(mǎi)不起了?！边@兩天一直在看房子的小章心情有點(diǎn)郁悶。據(jù)小章介紹，買(mǎi)房的想法從前年開(kāi)始就有，但因?yàn)楣ぷ鞯仍?，一直未下定決心是否要在杭州安家。“現(xiàn)在下定決心了，卻發(fā)現(xiàn)之前看過(guò)的項(xiàng)目都有了不同程度的漲幅?！?/p>

小章告訴記者，之前比較中意的一個(gè)，前兩天置業(yè)顧問(wèn)打電話過(guò)來(lái)，明確說(shuō)漲價(jià)了，而且剩余的樓層選擇也不多，再不決定，估計(jì)就沒(méi)有房源了?！奥?tīng)說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)利好政策很多，接下來(lái)真的要開(kāi)始漲價(jià)了嗎？可是也有很多報(bào)道說(shuō)今年全國(guó)很多市場(chǎng)的庫(kù)存量都非常大，去庫(kù)存是第一要?jiǎng)?wù)，那為什么還會(huì)漲價(jià)呢？”

和小章一樣有困惑的購(gòu)房者并不在少數(shù)。猴年春節(jié)剛過(guò)，山東、內(nèi)蒙古等多個(gè)?。▍^(qū)）迎來(lái)了一輪密集的去庫(kù)存政策潮。而在之前湖南、福建、濟(jì)南、重慶等多地已出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，去年年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也明確將化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為2016年中國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。而杭州市場(chǎng)，庫(kù)存壓力也不小。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日晚17點(diǎn)，杭州市區(qū)商品房庫(kù)存量為16.4萬(wàn)套，其中住宅庫(kù)存量為8.9萬(wàn)套。

雖然高庫(kù)存是不爭(zhēng)的事實(shí)，不過(guò)自去年下半年以來(lái)，杭州市場(chǎng)分化就越來(lái)越明顯了，特別是猴年春節(jié)之后，已有多個(gè)項(xiàng)目對(duì)外明確表示即將漲價(jià)或已經(jīng)漲價(jià)，市場(chǎng)上“漲”聲一片，市場(chǎng)已逐漸形成“有升有降”并存的局面。

首付最低2成、契稅降低等利好不斷

自去年以來(lái)，在“支持居民自住和改善性住房需求”為導(dǎo)向的政策下，從中央到地方，樓市迎來(lái)了降息、公積金政策調(diào)整等一系列利好，這也一定程度上提升了多個(gè)地區(qū)和城市的市場(chǎng)信心。以杭州市場(chǎng)為例，自去年4月份以來(lái)，直到今年1月份，杭州市區(qū)商品房的成交量均維持在萬(wàn)套以上，實(shí)現(xiàn)了杭州樓市歷史上少見(jiàn)的“九連萬(wàn)”。而在猴年農(nóng)歷春節(jié)前夕，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了最新的住房信貸政策：允許非限購(gòu)城市首套房貸款首付比例原則上最低25%，各地可根據(jù)自身情況再下浮5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

而一進(jìn)入猴年，財(cái)政部等三部門(mén)又馬上出臺(tái)了房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。目前該政策已在杭州正式執(zhí)行，此次公布的契稅新政與此前政策相比，首套房140平方米以下的住宅契稅沒(méi)有變化，140平方米及以上住宅的契稅由3%降至1.5%。第二套房的調(diào)整力度更大。原本第二套改善型住房一律按總價(jià)3%征收契稅，調(diào)整后，二套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

“政策層面的利好不斷，加上土地市場(chǎng)自去年下半年以來(lái)明顯的升溫，市場(chǎng)信心得到了很好的提振?！币毁Y深業(yè)內(nèi)人士直言。

市場(chǎng)的反應(yīng)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。去年7月份以來(lái)，杭州各個(gè)熱門(mén)區(qū)域的土地出讓價(jià)格頻頻走高，板塊內(nèi)的最高單價(jià)紀(jì)錄屢次被刷新，甚至有區(qū)域出現(xiàn)了“面粉價(jià)接近面包價(jià)”的情況?！巴恋厥袌?chǎng)的回暖，形成了大幅的土地溢價(jià)，這一變化也將會(huì)傳遞到銷(xiāo)售終端上?！痹撡Y深業(yè)內(nèi)人士表示?！半S著這批高價(jià)地項(xiàng)目的入市，整個(gè)主城區(qū)的房?jī)r(jià)，也可能會(huì)有一個(gè)提升?！?/p>

漲價(jià)成猴年開(kāi)年樓市關(guān)鍵詞？

事實(shí)上，自去年10月份以來(lái)，在經(jīng)歷了連續(xù)多個(gè)月的上萬(wàn)套成交后，就有項(xiàng)目對(duì)外宣布將要漲價(jià)，有部分項(xiàng)目在售價(jià)格有了不同幅度的提升。而進(jìn)入猴年以來(lái)，無(wú)論是春節(jié)期間的“亮眼”表現(xiàn)，還是市場(chǎng)政策利好的不斷，都提升了開(kāi)發(fā)商的信心，“漲價(jià)”也成了不少開(kāi)發(fā)商的開(kāi)年的關(guān)鍵詞。

“接下來(lái)我們肯定要漲價(jià)?！笔兄行陌鍓K的凱德·湖墅目前已對(duì)外明確表示，接下來(lái)推的房源價(jià)格將上浮。自首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，因市中心地塊、運(yùn)河景觀、學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)，湖墅的市場(chǎng)接受度一直不錯(cuò)。據(jù)了解，目前凱德·湖墅在售6號(hào)樓沿余杭塘河一線房源，戶型為90平方米，均價(jià)28800元/平方米，另外7號(hào)樓還有少量臨河138-180平方米戶型在售，均價(jià)32000-36000元/平方米?！敖酉聛?lái)要推9號(hào)樓沿河樓王，價(jià)格還將上浮?！?/p>

“我們?cè)谑鄣膸讉€(gè)項(xiàng)目，價(jià)格都已經(jīng)進(jìn)行了不同程度的上浮。”天陽(yáng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。目前天陽(yáng)置業(yè)在售項(xiàng)目主要以天陽(yáng)·尚城國(guó)際、天陽(yáng)·尚景國(guó)際以及天陽(yáng)·鳳起等為主，“雖然價(jià)格有了小幅調(diào)整，但是我們發(fā)現(xiàn)，最近購(gòu)房者的下單速度非?？?。”據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前杭州不少項(xiàng)目都有了不同程度的漲幅，“速度加快，除了對(duì)市場(chǎng)看好外，可能還有一定的追漲心理影響?！?/p>

此外，融創(chuàng)大家·侯潮府、金隅·學(xué)府、黃龍·金茂悅、萬(wàn)科坤和·玉泉等項(xiàng)目也已對(duì)外放出風(fēng)聲，后期加推房源將漲價(jià)。早在1月份，在信達(dá)地產(chǎn)拿下南星單元高價(jià)地之后，侯潮府等項(xiàng)目即對(duì)外宣稱要“封盤(pán)漲價(jià)”，雖然之后解了“封”，但取消了各種優(yōu)惠，價(jià)格也有了小幅調(diào)整。萬(wàn)科·西廬、融信·學(xué)院府、首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美域等項(xiàng)目則已明確漲價(jià)的幅度。其中位于西湖區(qū)的首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美域項(xiàng)目對(duì)外表示，3月份價(jià)格將上漲3個(gè)點(diǎn)。融信·學(xué)院府則在15日之后就每套房源上漲了5%-6%左右。

在走訪各個(gè)樓盤(pán)時(shí)，除了漲價(jià)外，人氣旺也是被提及最多的關(guān)鍵詞之一?！斑@兩天案場(chǎng)忙死了，每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)在忙著接待?！睋?jù)介紹，年后上班的第一個(gè)周末，湖墅就迎來(lái)了近120組客戶的到訪，其中138平方米戶型的客戶更是增加明顯?！捌醵愋抡约皩?duì)市場(chǎng)信心的提升等原因，都刺激了這部分改善型客戶。”凱德·湖墅的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。天陽(yáng)旗下的幾個(gè)項(xiàng)目，自年后正式開(kāi)門(mén)迎客以來(lái)，基本每天的人氣都不錯(cuò)?！吧现苣蜕谐菄?guó)際項(xiàng)目的單日來(lái)訪量就超過(guò)60多組?！?/p>

值得注意的是，除了唱主角的自住需求外，在市場(chǎng)上“絕跡”已久的投資客身影也開(kāi)始出現(xiàn)?！按汗?jié)期間，尚城國(guó)際項(xiàng)目就有幾套走量是純投資客戶買(mǎi)走的?！蔽挥谖骱^(qū)的萬(wàn)科坤和·玉泉，也有來(lái)自上海的投資客下單。

雖然目前市場(chǎng)上已有多個(gè)項(xiàng)目對(duì)外表示即將漲價(jià)或已經(jīng)漲價(jià)，但也有一些項(xiàng)目并沒(méi)有計(jì)劃漲價(jià)，像九龍倉(cāng)·君璽、濱江·金色黎明等項(xiàng)目，都表示暫無(wú)漲價(jià)計(jì)劃，而一些“老大難”項(xiàng)目，也不排除出現(xiàn)趁著行情好降價(jià)走量的可能。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，手上的貨還很多，互相之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也非常大，有機(jī)會(huì)還是要去庫(kù)存，沒(méi)有一定的底氣，不敢輕易漲價(jià)?！币毁Y深業(yè)內(nèi)人士直言。

去庫(kù)存仍是主基調(diào)市場(chǎng)分化將加大

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，杭州市區(qū)商品房成交量為2777套，受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，市場(chǎng)的成交量雖并未出現(xiàn)大幅的上漲，但這個(gè)表現(xiàn)，與往年比也不算差。數(shù)據(jù)顯示，近幾年表現(xiàn)最好的2015年2月份，杭州市區(qū)商品房共成交3583套。

雖然成交量不錯(cuò)，但杭州市區(qū)的高庫(kù)存量仍是一個(gè)繞不過(guò)的話題。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示截至2月24日下午17點(diǎn)，杭州市區(qū)商品房庫(kù)存量為16.4萬(wàn)套，其中住宅為8.9萬(wàn)套，商業(yè)地產(chǎn)為7.5萬(wàn)套。此外，接下來(lái)一大波的新盤(pán)上市量以及板塊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等也是目前杭州樓市必須面對(duì)的問(wèn)題之一。

據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月15日，杭州市（含蕭山、余杭、富陽(yáng)）共計(jì)未售項(xiàng)目133個(gè)（以住宅或商住項(xiàng)目為主，不包含純商業(yè)項(xiàng)目/地塊），總可建筑面積達(dá)1389.58萬(wàn)平方米，包括主城區(qū)382.61萬(wàn)平方米，余杭區(qū)539.65萬(wàn)平方米，蕭山區(qū)435.98萬(wàn)平方米以及富陽(yáng)區(qū)的31.34萬(wàn)平方米。同時(shí)，已在售的項(xiàng)目中，未上市的建筑面積達(dá)3280.2萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)位1303.54萬(wàn)平方米、余杭區(qū)為1081.18萬(wàn)平方米，蕭山區(qū)為587.41萬(wàn)平方米、富陽(yáng)區(qū)為308.07萬(wàn)平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不包括接下來(lái)拿地的項(xiàng)目，2016年已確定案名且計(jì)劃推出的純新項(xiàng)目即有50余個(gè)，開(kāi)發(fā)商之間的營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)也早已劍拔弩張。同時(shí)，如文暉單元、南星單元、市中心單元等今年都將迎來(lái)集中供應(yīng)，壓力可想而知。

不過(guò)政府也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。從去年10月份開(kāi)始，杭州開(kāi)始實(shí)行新的預(yù)售規(guī)定，規(guī)定商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，須完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上，且不能低于50米等要求才能申領(lǐng)預(yù)售證，這除了防范爛尾外，還一定程度上延后了一些項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，從而緩解目前市場(chǎng)供過(guò)于求的情況。同時(shí)，杭州市在土地出讓方面也嚴(yán)格以“總量控制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約、結(jié)構(gòu)合理、供需平衡”為土地出讓原則。

“杭州市場(chǎng)還是有很大的吸引力的，這也是這么多一線品牌房企愿意來(lái)杭州并深耕的原因。不過(guò)未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)分化將更加明顯?！币婚L(zhǎng)期從事杭州房產(chǎn)市場(chǎng)觀察的業(yè)內(nèi)人士表示?！跋駣W體、橋西、申花等板塊，供求關(guān)系相對(duì)較為健康，因此在一定時(shí)間內(nèi)甚至出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象。”該人士還表示，除了板塊、區(qū)域之間的分化外，開(kāi)發(fā)商之間的分化也會(huì)越來(lái)越明顯，“市場(chǎng)即使再好，也不是說(shuō)誰(shuí)家的房子都好賣(mài)的。”

透明售房研究院院長(zhǎng)方張接此前在接受采訪時(shí)也表示，雖然2016年主城區(qū)商品住宅價(jià)格看漲，但漲幅會(huì)有限。房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定，而不是地價(jià)決定，高價(jià)地僅會(huì)對(duì)周邊在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)產(chǎn)生點(diǎn)影響，“對(duì)于板塊供應(yīng)量較大的區(qū)域而言，去化壓力仍會(huì)較大。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。