北大光華張崢：REITs市場價(jià)格可成不動產(chǎn)市場價(jià)格的“錨”

新華財(cái)經(jīng)上海9月28日電 北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢27日在“中國REITs論壇2020年會”上表示，REITs市場價(jià)格與不動產(chǎn)價(jià)格走勢之間有著同步性和相關(guān)性，而且REITs具備抵御不動產(chǎn)市場短期波動的能力。完善中國公募REITs市場的定價(jià)機(jī)制，提升REITs市場的信息有效性，抑制REITs市場投機(jī)，使REITs價(jià)格能夠反映出底層資產(chǎn)的價(jià)值，是未來中國REITs市場健康發(fā)展的客觀要求。

張崢表示，REITs估值定價(jià)的核心在于其長期穩(wěn)定分紅，以及由提升運(yùn)營水平而使資產(chǎn)增值的能力。REITs和REITs底層資產(chǎn)的市場定價(jià)有著相互錨定的關(guān)系。REITs產(chǎn)品的價(jià)格是底層資產(chǎn)在金融市場上的定價(jià)；同時(shí)，在大宗市場上，通過同類資產(chǎn)的售價(jià)可以確定底層資產(chǎn)的價(jià)格。這兩個(gè)價(jià)格長期來看應(yīng)該具有一致性。

“我們觀察了全球成熟REITs市場的實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)REITs市場具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能，可以成為不動產(chǎn)市場價(jià)格的‘錨’”，張崢說。

在不動產(chǎn)的投資市場上，資本化率是衡量成熟資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與收益關(guān)系的基本指標(biāo)之一，指成熟資產(chǎn)的投資者在沒有考慮杠桿情況下所要求的投資回報(bào)率，即未來一年從物業(yè)中產(chǎn)生的凈收入與當(dāng)前購買總價(jià)格的比率。

“資本化率反映了投資者的預(yù)期回報(bào)，也反映了投資者對于風(fēng)險(xiǎn)的評估。資產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率就越高，投資者預(yù)期回報(bào)越高；反之，風(fēng)險(xiǎn)越小，回報(bào)要求就越低。”張崢說。

張崢介紹，研究大宗成交案例的資本化率對REITs不動產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)具有重要意義。北大光華中國REITs研究中心、中國REITs論壇、戴德梁行、中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)起了“中國REITs指數(shù)之商業(yè)不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究”。未來，會構(gòu)建一系列的指數(shù)，如不動產(chǎn)資本化率指數(shù)、不動產(chǎn)投資景氣度指數(shù)、不動產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、REITs價(jià)格指數(shù)、REITs總回報(bào)率與分紅回報(bào)率、REITs產(chǎn)品透明度指數(shù)等。

他介紹，目前的研究顯示，針對不同城市的同一業(yè)態(tài)不動產(chǎn)，資本化率水平整體呈現(xiàn)出與投資關(guān)注度負(fù)相關(guān)的關(guān)系，即同一業(yè)態(tài)物業(yè)在越受到關(guān)注的投資城市資本化率水平越低。如物流資產(chǎn)在一線城市的預(yù)期資本化率在5.2%-6.3%之間，而其他地域則略高于一線城市，幅度在0.4%左右。產(chǎn)業(yè)園在一線城市的預(yù)期資本化率在4.5%-5.7%之間，而二線城市明顯高于一線城市，幅度在1%左右?？傮w來看，物流是近年的投資熱點(diǎn)領(lǐng)域，資本化率有下降趨勢，最新的平均水平是5.2%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。