樓市去庫存正當時 鋼市分得一杯羹?

近期蹭蹭上漲的房價、鋼價刷爆朋友圈，令人悲喜交加。先是跳價、惜售、日光盤、徹夜排隊買房、房產(chǎn)交易中心人滿為患等消息登上各大媒體的頭條。再接著是鋼材市場表現(xiàn)出罕見的熱情：3月5日，唐山鋼坯一日大漲120元/噸至1900元/噸，隨后繼續(xù)拉漲，8日漲至2260元/噸，而監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月7日國內鋼材指數(shù)綜合指數(shù)日環(huán)比漲幅達12.07%，8日漲勢延續(xù)，報94.28點，日環(huán)比漲幅為5.42%，月環(huán)比漲幅為27.47%。

　　鋼市冷暖“樓”先知，是樓市的強勁風，吹暖了鋼市?

　　樓市政策春風吹不停 去庫存政策四面開花

　　2016年被認為是房地產(chǎn)的政策大年，中央為房地產(chǎn)行業(yè)定下的主基調即是去庫存。這一背景下，2016年樓市寬松政策不斷出爐，從中央到地方，政策也呈現(xiàn)四面開花的景象，幾乎每天都有新政策。

　　今年以來，央行、財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部等部委連番上陣出臺寬松政策，首付比例降至兩成、契稅新政和再一次的降準……央行3月1日起降準，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)無益是降準的最大受益者。地方政策諸如沈陽、河北、重慶、海南和江西等超過20個省市均推出了各自的去庫存政策，政策主要著力于加杠桿、降稅費、給補貼和控土地。

　　“兩會”也傳達出政府對房地產(chǎn)行業(yè)的積極態(tài)度。在最新發(fā)布的2016年政府工作報告中，政府再次對去庫存加以強調，并提出要“因城施策”，建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍，且自5月1日起房地產(chǎn)業(yè)將正式全面實施營改增。其中，租購并舉或在一定程度上能促進去庫存;同時，“因城施策”背景下，各省未來或將針對房地產(chǎn)庫存再出臺不同力度的政策;而營改增將使房地產(chǎn)企業(yè)稅費負擔將進一步下降，提高企業(yè)利潤和活力。國家發(fā)改委主任徐紹史記者會表示要加快農(nóng)民工市民化的進度，擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設等進度，多采用貨幣化安置。

　　政策效果分化 樓市冰火兩重天

　　政策的持續(xù)利好房地產(chǎn)基本面復蘇。中央和地方政策的密集出臺，在部分城市產(chǎn)生了較好的效果，以深圳、上海為代表的一線城市成交出現(xiàn)火熱景象，房價也開啟了新一輪的上漲之勢：上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄;北京出現(xiàn)“日光盤”，某項目加推72套新房源，2小時售罄，銷售金額達2億元;今年前兩個月，深圳一手住宅均價高達47146元/平方米，同比上漲74.84%……克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下。截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個月;北京的消化周期為9.2個月。同時，這一熱度也在二線城市擴散，如南京、無錫、杭州等地均出現(xiàn)“熱購效應”。杭州某樓盤出現(xiàn)徹夜排號買房的場景，南京房價沖破了4萬元/平方米的價格關口。

　　而雖然部分城市當前銷售火爆，但我國整體去庫存壓力仍較大。住建部專家指出，當前我國樓市整體庫存超66億平米，消化需5年，并有大量的商品房即將陸續(xù)完工。政策春風下，一些城市的表現(xiàn)卻分化：多數(shù)二線城市、三四線城市、西部區(qū)域樓市仍然需求乏力，去庫存政策收效甚微。

　　鋼市迎來五年內最瘋狂上漲　冷暖“樓”先知?

　　春節(jié)后鋼價開始步入回升通道，近期迎來五年內最瘋狂上漲。3月以來，鋼廠復產(chǎn)力度較弱，同時下游用鋼需求持續(xù)釋放，加上庫存處于低水平狀態(tài)，支撐了此輪鋼價上漲，而唐山世會預期限產(chǎn)、兩會加力財政政策，以及持續(xù)加碼的樓市寬松政策的熱點炒作，為鋼價的暴漲助力。撇開炒作因素，房地產(chǎn)市場對近期的行情支撐力度并不大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)為鋼材市場的主要下游消耗行業(yè)。政策的持續(xù)推動，拉動樓市銷售回暖，一定程度上能提振鋼市信心，且也能影響到鋼鐵其他下游：工程機械、家電行業(yè)。不過當前來看，房地產(chǎn)市場仍面臨巨大的去庫存壓力，而去庫存去的基本是已建房屋存量。雖然一、二線城市呈現(xiàn)熱度，但這些城市2015年的投資基數(shù)本來就不低，后期反彈力度不會很明顯;三四線城市在庫存沒有明顯去化前，也難有明顯的增長。

　　只有在去庫存成效明顯的情況下，才可能加大投資，在庫存充分出清后，房地產(chǎn)投資才能有實質性的觸底反彈，房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀才有望好轉。所以去庫存的過程對鋼材市場的支撐幅度有限。

　　此外，此輪鋼價上漲能持續(xù)多久，主要還取決于需求的支撐。暴漲行情的背后，不少市場成交表現(xiàn)令人失望，已經(jīng)出現(xiàn)部分品種下降，部分商家暗降走貨、終端用貨退單現(xiàn)象。預計在非理性的暴漲之后，后期鋼價將處于盤整消化期。

　　可以預見的是，在去庫存壓力下，房地產(chǎn)相關政策仍將保持“千方百計去庫存”的政策主線，去庫存政策不會停止。而政策暖風強勁，樓市積極去庫存背景下，或許樓市和鋼市也能盼望到行業(yè)的春天。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。