中國海外310億收購中信地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)

3月14日，中國海外發(fā)展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項目中的權(quán)益出售予中國海外，最終對價金額預(yù)計為人民幣310億元。　　根據(jù)交易協(xié)議，最終對價的支付方式分為：中國海外將向中信方配發(fā)及發(fā)行10.96億股普通股，占中國海外經(jīng)發(fā)行該等股份后已擴(kuò)大股本的約10%，對價股份將按每股27.13港元的價格發(fā)行；此外，中國海外將向中信方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)對價，價值約為人民幣61.50億元。　　中國海外方面表示，交易完成后，公司在一線及二線城市的土地儲備將大幅提升。截至2015年12月31日，中信在中國主要城市擁有土地儲備約2400萬平方米，主要包括發(fā)展中物業(yè)及持作未來發(fā)展的物業(yè)，其次為主要位于一線及二線城市的已落成物業(yè)，其中42%位于珠三角地區(qū)，31%位于環(huán)渤海地區(qū)，9%位于長三角地區(qū)，另有18%位于其他區(qū)域?！　』ㄆ斓难袌笾赋觯糁袊Ｍ獬晒κ召徶行艃?nèi)地若干住宅房地產(chǎn)項目，將對集團(tuán)帶來明顯利好作用。中國海外于收購前的估值為2016年市盈率預(yù)測8.3倍，基于其基本面穩(wěn)健，預(yù)期2015財年業(yè)績理想。報告指出，中國海外原本已擁有4070萬平方米土地儲備，此次交易將進(jìn)一步刺激其土地儲備及銷售。還可令中國海外未來3年年均銷售至少增加20%，毛利率約30%至35%；花旗方面稱，相信中海在行業(yè)改革中可獲更多并購機(jī)會，有可能與中信股份加深合作。　　招商證券也分析指出，近期房地產(chǎn)市場不斷升溫，中國海外集中于一二線城市的土地儲備，以及針對首套房和改善型需求的產(chǎn)品將受益最大。同時，招商證券預(yù)計中國海外2015年核心盈利將同比增長21%至288億港元。　　盡管2015年地價飛漲，但中國海外仍嚴(yán)格控制購買地塊以避免高價購地。2015年公司新增土地支出總額為345億元人民幣。根據(jù)招商證券估算，這些新項目的毛利率一般在30%以上，而北京和深圳的項目可以達(dá)到40%以上。綜合來看，有助于中國海外在未來數(shù)年保持30%以上的毛利率?！　〔贿^，盡管2016年開年以來，北上廣深等一線城市房價明顯上漲，但是更多的二三四線城市仍然處于“去庫存”的進(jìn)程當(dāng)中。資料顯示，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的中國海外當(dāng)前布局除了一線城市以外，大部分仍然處于庫存積壓之下的二三線城市，其中的長三角、東北、中西部地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯供過于求局面，住宅銷售市場壓力仍存?！　⊥咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉分析指出，2015年以來，大房企之間并購重組案例正在持續(xù)上演，而并購重組之后形成的“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。其中，恒大地產(chǎn)2015年通過持續(xù)并購擴(kuò)大自己在地產(chǎn)事業(yè)的版圖；招商地產(chǎn)因為母公司資產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時中國最大市值開發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值也有意問鼎房地產(chǎn)行業(yè)“老大地位”?！　?ldquo;中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商地位”。張宏偉說，這也將加劇2016-2018年地產(chǎn)行業(yè)競爭局面?！　?ldquo;從房企自身發(fā)展的角度來看，房企并購重組拉開大幕，主要是為了解決同業(yè)競爭問題”。張宏偉認(rèn)為，首先，在樓市規(guī)模化增長時期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免。這些大型房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。屆時，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動市場集中度越來越高。

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