房企持有成本過高 綠地發(fā)行國(guó)內(nèi)房企最大REITs

一則綠地發(fā)REITs的消息，引發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入肉搏巷戰(zhàn)時(shí)期的話題。

綠地近日期披露，公司將國(guó)內(nèi)19家酒店打包后，擬通過REITs形式在新加坡主板上市。在綠地試水之前，去年萬科曾聯(lián)手金融公司發(fā)起了鵬華前?；穑f科看準(zhǔn)的也是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的巨大空間。

上海信韜商業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)潘韜表示，到2014年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模已高達(dá)2萬億元，并且每年還在新增4500個(gè)購物中心的背景，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈度遠(yuǎn)高于住宅。“除了投資、開發(fā)運(yùn)營(yíng)等能力，開發(fā)商之間比拼的不僅是誰能拿到期限更長(zhǎng)、更穩(wěn)定的資金，還有誰的資金更便宜。握有更多的金融工具，誰勝出的可能性就更大。”潘韜說。

越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興認(rèn)為，REITs對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)將起到重要作用。但在國(guó)內(nèi)還面臨信托登記、分紅限制、信息披露、破產(chǎn)隔離等諸多立法缺失，REITs在國(guó)內(nèi)的出臺(tái)，仍需要對(duì)諸多問題進(jìn)行相關(guān)的頂層設(shè)計(jì)。

綠地萬科試水REITs

近日綠地控股披露，公司計(jì)劃將旗下19家酒店進(jìn)行打包后上市，其形式并非將這些資產(chǎn)剝離重組后上市，而是通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的形式上市。但綠地REITs上市的地點(diǎn)不是在A股和港股，而是在新加坡。

據(jù)了解，綠地已與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)簽署協(xié)議，通過設(shè)立酒店投資信托后在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)投資信托計(jì)劃將收購在國(guó)內(nèi)的19家酒店物業(yè)，總規(guī)模約210億元人民幣。

在這份資產(chǎn)包里，首批投資組合將包括位于上海、南京、濟(jì)南、西安、鄭州、揚(yáng)州的六家酒店。綠地在信托中將認(rèn)購30%的份額，并且以適當(dāng)?shù)姆绞嚼^續(xù)參與對(duì)酒店的管理。

“如果試水成功，這將是中國(guó)房企目前發(fā)行的規(guī)模最大REITs。”綠地方面表示，首批投資組合成功后，該REITs今后仍有繼續(xù)收購綠地在其他國(guó)家酒店物業(yè)的計(jì)劃。

綠地首次試水商業(yè)項(xiàng)目證券化之前，萬科已經(jīng)嘗試以準(zhǔn)REITs的形式將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資基金。

去年六月，鵬華前海萬科投資基金獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后，以個(gè)案試點(diǎn)的形式登陸深交掛牌交易。這支被稱為國(guó)內(nèi)第一只公募準(zhǔn)REITs的產(chǎn)品，以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資萬科前海企業(yè)公館寫字樓項(xiàng)目的股權(quán)，進(jìn)而獲得該商辦項(xiàng)目穩(wěn)定的租金收益。

其實(shí)在萬科試水之前，國(guó)內(nèi)第一支真正的REITs，是由越秀房地產(chǎn)信托（以下簡(jiǎn)稱越秀房產(chǎn)基金）在十一年前發(fā)起的。

2005年年底越秀房產(chǎn)基金在香港聯(lián)交所掛牌交易。當(dāng)時(shí)該REITs投資的物業(yè)包括在廣州的維多利廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)和白馬大廈，之后又先后收購了廣州國(guó)際金融中心，并在去年收購了上海浦東的宏嘉大廈。

記者了解到，去年該基金所持物業(yè)僅租金部分的收入已超過17億元；而在過去的十年里，該房產(chǎn)基金的資產(chǎn)規(guī)模則從45億元猛增至目前的293億元。

“我們會(huì)繼續(xù)在北京、上海等城市尋找新的投資機(jī)會(huì)，收購優(yōu)質(zhì)的商辦物業(yè)。”越秀基金行政總裁林德良此前在接受記者采訪時(shí)表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融化才剛剛起步，未來商業(yè)地產(chǎn)基金在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的空間才打剛剛打開。

房企持有商業(yè)項(xiàng)目成本過高

在投資界人士看來，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)一樣，都進(jìn)入了下半場(chǎng)。而商業(yè)地產(chǎn)下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)。

據(jù)瑞威資本披露的數(shù)據(jù)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額和購物中心數(shù)量呈現(xiàn)了不斷上升的趨勢(shì)。從2014年開始，中國(guó)每年新開的購物中心在450到500個(gè)，去年中國(guó)購物中心的總數(shù)已達(dá)到4500個(gè)。而在2014年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)高達(dá)2萬億元，這一數(shù)據(jù)意味著全球每年商業(yè)地產(chǎn)投資總額的50%都在中國(guó)。

另據(jù)中國(guó)銀行發(fā)布的一份報(bào)告，在中國(guó)五十個(gè)新興二三城市中，在未來的十年里，除去目前已有的存量項(xiàng)目，這些城市已經(jīng)確認(rèn)將要投放的商業(yè)面積超過了1.2億平方米。

在上海信韜商業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)潘韜看來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入貼身肉博巷戰(zhàn)的階段。從整體市場(chǎng)來看，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存壓力，遠(yuǎn)大于住宅。

“我曾看過一個(gè)夸張的例子，在一個(gè)三線城市方圓五公里之內(nèi)有五個(gè)購物中心，而且這些購物中心的總面積都超過了30萬平方米。另以武漢為例，2013年武漢城市綜合體的總量還在1000多萬平方米，但去年的規(guī)模已經(jīng)超過2000多萬平方米。未來還有幾十個(gè)購物中心同時(shí)開業(yè)，并且仍有幾十個(gè)購物中心同時(shí)在建。”潘韜表示。

瑞威資本CEO朱軍指出，由于部分三四線城市商業(yè)地產(chǎn)供求失衡嚴(yán)重，加之這些城市消費(fèi)力提升的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)速度和開發(fā)量，不少城市的商業(yè)地產(chǎn)已處于紅海階段。

潘韜認(rèn)為，影響商業(yè)地產(chǎn)投資能否成功主要看兩端：前端的投資定位和后端的資金和運(yùn)營(yíng)管理。而資金成本的高低，以及企業(yè)是否擁有更多的金融工具，對(duì)行業(yè)有非常關(guān)鍵的影響。

“目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的平均回報(bào)率不足5%，當(dāng)融資成本高于這一水平時(shí)，意味著項(xiàng)目租金難以覆蓋利息，更談不上盈利。但中國(guó)民營(yíng)房企的平均融資成本約為8%，國(guó)企在5%—6%之間。融資成本差別很大，這便是一些國(guó)資房企可以持有購物中心，而民企則往往不得不進(jìn)行散售的關(guān)鍵原因。”潘韜表示，如果民營(yíng)企業(yè)沒有很低的融資成本，商業(yè)項(xiàng)目持有成本過高，將在銷售市場(chǎng)上投放龐大的供應(yīng)量，進(jìn)而加劇了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)新常態(tài)下，中國(guó)房地產(chǎn)的金融化是大勢(shì)所趨。而越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興也在“兩會(huì)”提出議案，出臺(tái)發(fā)展REITs金融產(chǎn)品的規(guī)范和法律。