房企500強去年賣樓吸金4萬億 龍頭房企占有率繼續(xù)提高

3月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦的“2016年中國房地產(chǎn)500強測評成果”在北京舉行。

測評報告指出，2015年是“十二五”收官之年，我國經(jīng)濟下行壓力有增無減。為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對穩(wěn)定增長、護駕結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用，政府出臺多項促進去化庫存的相關(guān)政策。年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)成交持續(xù)回暖，但開發(fā)投資、土地購置面積、新開工等指標仍不容樂觀。

2015年，中國500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售面積增長率均值為18.79%，較2014年上升16.97%；銷售金額增長率均值為16.69%，增幅上升14.53%。但成交表現(xiàn)呈現(xiàn)出一線城市市場回暖明顯，二、三線城市結(jié)構(gòu)性回暖，四線城市整體下滑的分化格局。整體而言，目前我國房地產(chǎn)市場規(guī)模保持高位運行，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去庫存化壓力依然較大?；夥康禺a(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展是重點。

龍頭房企市占率繼續(xù)提高

從企業(yè)面看，前三名的位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢占據(jù)。萬科更是連續(xù)八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。其中，華夏幸福憑借近幾年持續(xù)增長首次躋身前十。

而在貨幣寬松和持續(xù)的去庫存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%。商品房銷售額創(chuàng)下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點。

500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，500強企業(yè)2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創(chuàng)下4萬億元的新高，同比增長17.5%。

由于銷售表現(xiàn)出色，包括旭輝在內(nèi)的多家房企在2015年11月份時就宣布提前達到年度銷售目標，更有恒大、中海和龍光等上調(diào)銷售目標，并成功完成最終目標。百強企業(yè)銷售金額增長率達20.14%，銷售業(yè)績增長大幅領(lǐng)先于全國整體水平。其中恒大以全國性推廣、造勢的大營銷策略完成全年銷售金額2013.4億元，銷售金額增長率高達53.1%。融信和華夏幸福也表現(xiàn)突出，銷售金額同比分別增長了76.8%和41.2%。

值得注意的是，2015年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。從本次500強測評結(jié)果來看，2015年10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%?？傮w來看，百強企業(yè)增速較上年略有提升，百強之后的小型企業(yè)增速有小幅下滑，主要是因為大中型企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定有序，可通過多種途徑平滑市場波動，業(yè)績相對平穩(wěn)，而小型企業(yè)更易受到市場波動影響，業(yè)績波動幅度較大。

此外，2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場也有利好。與此同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。年內(nèi)，企業(yè)紛紛加大融資力度，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年凈負債率均值為72.23%，較2014年下降21.55%。

而融資成本下移通道的打開，國內(nèi)融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。領(lǐng)先企業(yè)融資成本在年內(nèi)有效下降，特別是20強企業(yè)資金成本大多能控制在不超過5%的水平。但由于銀行對于開發(fā)貸的風險偏好沒有改變，且三、四線城市市場始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

土地市場冷熱不均

土地市場方面，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為22811萬平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴大；土地成交價款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市場整體偏弱。但隨著銷售業(yè)績的好轉(zhuǎn)，二季度至四季度土地購置面積降幅逐步小幅收窄，全年企業(yè)在土地投資方面呈現(xiàn)出前低后高的走勢。

同時，2015年土地市場兩極分化的格局依然明顯。500強企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現(xiàn)，部分熱點地塊溢價率甚至可高達200%以上。少數(shù)熱點二線城市也成交活躍，如南京、武漢、杭州等地均有地王產(chǎn)生。與之形成鮮明對比的則是大量三、四線城市土地市場整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現(xiàn)大量土地流拍現(xiàn)象。

由于熱點城市土地成本不斷攀升，百強企業(yè)正積極通過靈活的拿地策略審慎地補充土地資源。2015年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去庫存化壓力依然較大。

此外，在互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展的背景下，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛攜手資本市場各類合作方，積極進行金融創(chuàng)新。華遠、遠洋、恒大、碧桂園等企業(yè)都加入了互聯(lián)網(wǎng)金融行列并推出相關(guān)產(chǎn)品。

而近年來，隨著地價飆升等因素，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式盈利空間持續(xù)壓縮，轉(zhuǎn)型多元化成為眾多公司的選擇。不過，盡管不少企業(yè)選擇了轉(zhuǎn)型，但目前為止暫未看到整體性轉(zhuǎn)型成功的實例。500強房企中房地產(chǎn)開發(fā)特別是住宅銷售收入比例仍未出現(xiàn)明顯下降。企業(yè)多元化業(yè)務存在諸多挑戰(zhàn)。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型新領(lǐng)域時往往存在收購容易、運營管理困難的問題，且目前多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)型方向中，社區(qū)增值服務、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融、裝修、酒店管理等盡管存在較強的發(fā)展空間，但其市場規(guī)模是否能為眾多房企提供與近十年來開發(fā)業(yè)務相當?shù)氖袌鋈萘咳源嬖诓淮_定性。因此，在多元化發(fā)展的探索過程中，只有少數(shù)企業(yè)能成為市場贏家。