巴菲特：“房?jī)r(jià)永不下跌”的假設(shè)在創(chuàng)造泡沫

巴菲特在2010年，即上次全球金融危機(jī)后曾接受美國(guó)“金融危機(jī)調(diào)查委員會(huì)”的問(wèn)詢，不過(guò)具體內(nèi)容直到上周才被美國(guó)政府公開(kāi)。巴菲特并不經(jīng)常發(fā)表公開(kāi)講話，所以這次問(wèn)詢中，不少關(guān)于泡沫和房地產(chǎn)的內(nèi)容值得大家關(guān)注，尤其是在最近中國(guó)大城市房?jī)r(jià)飆漲的背景下。

是什么導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫：

基本原因，你知道，根植在人們內(nèi)心的一種觀點(diǎn)就是，房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌，幾乎每一個(gè)人，都屈從于這一觀點(diǎn)。但當(dāng)人口中大比例都在這種想法的驅(qū)動(dòng)下購(gòu)買了住房時(shí)，泡沫就產(chǎn)生了。

原來(lái)你覺(jué)得是不可能發(fā)生的事，結(jié)果隨著時(shí)間發(fā)生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價(jià)格波動(dòng)。所以，投資者、銀行家、美國(guó)大眾，我，我的鄰居，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，國(guó)會(huì)，凡是你能說(shuō)出的——絕大多數(shù)人們開(kāi)始相信房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。因?yàn)榉慨a(chǎn)是美國(guó)最大的一類資產(chǎn)也是最容易作為抵押物的資產(chǎn)，所以它可能創(chuàng)造了我們史上最大泡沫。

泡沫的本質(zhì)：

我從前的老板——本·格雷厄姆（BenGraham）在五十多年前做過(guò)一個(gè)觀察，這些內(nèi)容給我留下了深刻的印象，我如今親眼看到了很多的相關(guān)證據(jù)。他對(duì)我說(shuō)，“合理的假設(shè)會(huì)比一個(gè)不合理的假設(shè)更容易讓你陷入麻煩。”

如果你對(duì)一件事有了一些假設(shè)前提，比如月亮是由生干酪組成的，這是不是很可笑？如果你認(rèn)為股票在長(zhǎng)期來(lái)看表現(xiàn)要好于債券（歷史確實(shí)是這么顯示的，人們也依照這個(gè)邏輯投資），這就是促成1929股票泡沫的潛在原因之一。人們當(dāng)時(shí)認(rèn)為股票會(huì)越來(lái)越好，他們忘記了原來(lái)假設(shè)中的限制條件。所以，又過(guò)了一段時(shí)間，原本的假設(shè)前提變成了某種泡沫助推器，人們變得只關(guān)注價(jià)格本身的上漲。

我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)也看到了一樣的情景。房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的推移會(huì)越來(lái)越高，因?yàn)槲覀兪种械拿涝絹?lái)越不值錢，這樣的想法完全是一種前提假設(shè)。房?jī)r(jià)的上漲不是因?yàn)榻ㄖ杀旧仙?，也不是因?yàn)樵O(shè)計(jì)精美，而是因?yàn)槊涝恢靛X了，一套40年前買的房子會(huì)比當(dāng)時(shí)賣更多錢。

既然66-67%的人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買它，如果你真心認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)往上漲，你會(huì)盡快去買下它。所以，一旦來(lái)自四面八方的勢(shì)頭匯合起來(lái)，會(huì)加強(qiáng)價(jià)格的走勢(shì)，價(jià)格反過(guò)來(lái)又會(huì)激勵(lì)這種行為，合理的假設(shè)被遺忘，然后我們看到了1929的發(fā)生。

互聯(lián)網(wǎng)也一樣，會(huì)聯(lián)網(wǎng)確實(shí)將改變我們的生活，但不是所有這行里的企業(yè)都價(jià)值500億美元，并可以上市。

價(jià)格本身對(duì)人們的影響變得如此重要，讓人們醉心于此。因?yàn)榉慨a(chǎn)是最大的單一資產(chǎn)，全國(guó)有大概22萬(wàn)億美元的規(guī)模。這是多么龐大的一類資產(chǎn)。所以公眾，——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產(chǎn)。買房融資簡(jiǎn)單，你可以把杠桿放到天上去，這創(chuàng)造了史無(wú)前例的泡沫。我現(xiàn)在真希望我能在2005年就指出這個(gè)問(wèn)題。

投資、投機(jī)、賭博的區(qū)別：

這幾個(gè)定義區(qū)分是微妙的。

我以人們參與交易的目的作為區(qū)分。所謂“投資”就是你關(guān)注這樣資產(chǎn)本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以你看公寓住宅，看股票，看農(nóng)場(chǎng)，依據(jù)這些資產(chǎn)能產(chǎn)出什么樣的東西。你對(duì)這樣資產(chǎn)本身的價(jià)格波動(dòng)不是太在乎。你只是想著之前投入了一些錢，現(xiàn)在通過(guò)對(duì)這樣資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，陸續(xù)收回更多的錢而已。

投機(jī)，我將其定義成更關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。你會(huì)看一只股票的的季度收入是不是上升了，公司是不是準(zhǔn)備分股了，或者，是不是要提高派息了等等，但其實(shí)你并不關(guān)心這家公司本身。

測(cè)試你是投資還是投機(jī)的一個(gè)好辦法是，看你關(guān)不關(guān)心市場(chǎng)是什么時(shí)候開(kāi)盤。我買一只股票的時(shí)候，我根本不關(guān)心股市明天是不是就要休市，或者一休好幾年也無(wú)所謂。因?yàn)槲覍?lái)是通過(guò)這家公司的業(yè)務(wù)來(lái)賺錢的。

現(xiàn)在，如果我關(guān)心股市明天是不是開(kāi)盤，那在某種程度上來(lái)說(shuō)我是在投機(jī)，因?yàn)槲蚁氲氖枪蓛r(jià)明天是否會(huì)上漲。實(shí)際上我也不知道價(jià)格會(huì)不會(huì)上漲。

賭博，我將其定義為“參與一項(xiàng)系統(tǒng)不需要的交易”。我意思，如果我想賭一場(chǎng)球，你懂的，足球比賽的進(jìn)行并不依賴我下注與否。

對(duì)于未來(lái)：

我們將看到泡沫陸續(xù)出現(xiàn)，我意思，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。