營改增后個人二手房買賣政策平移 或仍按5%征收率計征

全面推開營改增試點已經(jīng)箭在弦上。

其中，個人二手房交易將由營業(yè)稅改征增值稅，稅率將如何變化，無疑是大家關(guān)注的重點之一。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示，后續(xù)營改增對很多業(yè)務(wù)都有過渡安排，其中“銷售不動產(chǎn)”部分，個人銷售不滿2年住房的，按5%征收率全額繳納增值稅；銷售滿2年的住房，免征增值稅。

業(yè)內(nèi)專家對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，國務(wù)院總理李克強強調(diào)營改增試點要保障所有行業(yè)稅負只減不增，國務(wù)院常務(wù)會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù)，且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅，跟營業(yè)稅條件下稅負相當(dāng)，個人二手房買賣者稅負不會增加。

或平移營業(yè)稅政策

3月18日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。會議指出，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

隨后，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉（化名）對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅，若對個人住房的增值額征收11%的增值稅，相比5%的營業(yè)稅，稅負要高出很多，換房成本可能會高很多。

北京一房屋中介對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，北京房價現(xiàn)在還在上漲，營改增的政策現(xiàn)在還沒有明確，但如果稅率提高，稅負可能會上升。

這無疑與官方釋放的“減負”的信號相悖。當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴重，一線城市房價上漲，營改增政策不明朗，也有人擔(dān)心可能借此控制房價。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者掌握的營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法，個人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅，可能平移營業(yè)稅的政策，稅率仍為5%，免稅的優(yōu)惠政策也進一步延續(xù)。

“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”

增值稅，是對貨物和服務(wù)流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種，常規(guī)計征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣，簡易計征辦法則類似營業(yè)稅做法、對銷售額一定比例（即征收率）繳納增值稅，類似營業(yè)稅做法。

如一套住房，原價購入是100萬，賣出價格為200萬。若按照不動產(chǎn)業(yè)11%的稅率，常規(guī)計征辦法，銷項稅額減去進項稅額（200×11%-100×11%=11），得到應(yīng)繳增值稅額11萬元；若按簡易計征辦法，即對銷售額200萬，按照5%的征收率計征，應(yīng)繳納增值稅10萬。這與原營業(yè)稅稅負是相當(dāng)?shù)?，現(xiàn)價200萬按5%營業(yè)稅稅率計征，得到應(yīng)繳10萬營業(yè)稅。

據(jù)了解，5%的征收率，在我國目前增值稅體制下，是一個全新的稅率，屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率；此前營改增試點四年時間，試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率，針對小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。

業(yè)內(nèi)財稅專家對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負擔(dān)的做法。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問題，個人二手房流通次數(shù)增多，會加劇重復(fù)征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅，從長遠和稅收原理來看，營改增是減稅的。

暫由地稅部門征收

某地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件，營改增之后，個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環(huán)節(jié)的其他稅種，如個稅、契稅等均由地稅部門負責(zé)，為統(tǒng)一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。

目前，我國二手房交易過程中存在營業(yè)稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等，個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。

正常而言，營業(yè)稅、個稅、城建稅、教育費附加稅是向賣房者征收，僅契稅是針對買房者征收。但在實際市場交易過程中，尤其是一線城市，基本由買房者承擔(dān)所有稅費。交易過程中產(chǎn)生的稅收，不能通過按揭貸款實現(xiàn)，在購房時，需要實付——這筆稅款構(gòu)成買房者當(dāng)期實際的“負擔(dān)”。

深圳一家地產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，目前深圳個人二手房買賣過程中，主要包括5.6%的營業(yè)稅（5%為營業(yè)稅，0.6%為城建稅、教育費附加稅等）、1%的個稅、1%-1.5%的契稅，營業(yè)稅在其中比重最大。

北京的情況略有不同。由于個稅嚴格執(zhí)行價差的20%，不能享受“滿五年，且為唯一住房”的二手房，買賣過程中，個稅可能超過營業(yè)稅，為交易過程中最大的一筆稅款。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，個人房屋交易產(chǎn)生的個稅，原本有兩種計征方式，一種是按現(xiàn)價減去原值，針對差價征收20%的個稅；對于那些難以提供房屋原值的住房，適用第二種征收方式，由稅務(wù)機關(guān)核定一個征收率，對住房現(xiàn)價按征收率征收一定比例，基本為1%。后來，為調(diào)控上漲過快的房價，嚴格執(zhí)行20%的征收辦法。

營改增之后，是否會對房價產(chǎn)生影響呢？社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，營改增不會對二手房交易的價格產(chǎn)生什么影響，房價基本由供需關(guān)系決定，稅收只是起到一定調(diào)節(jié)作用。