全國房企500強(qiáng)去年銷售4萬億 中小企業(yè)庫存高壓

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)測評(píng)中心3月22日聯(lián)合發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)研究報(bào)告》顯示，房企500強(qiáng)前三甲位置依然由萬科、恒大和綠地包攬，500強(qiáng)企業(yè)去年全年銷售金額創(chuàng)下4.0萬億元新高，同比增長17.5%。另外，中小型企業(yè)由于存貨保持高位，面臨生存攸關(guān)考驗(yàn)。

2015年是“十二五”收官之年，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無減。為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)穩(wěn)定增長、護(hù)駕結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用，政府出臺(tái)多項(xiàng)促進(jìn)去化庫存的相關(guān)政策。年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)成交持續(xù)回暖，但開發(fā)投資、土地購置面積、新開工等指標(biāo)仍不容樂觀。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰表示，過去的一年國家出臺(tái)了金融、稅收、公積金等一系列去庫存、穩(wěn)市場的政策，使房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。2015年，全國商品房銷售面積12.85萬億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額8.73萬億元，增長14.4%，創(chuàng)歷史新高。“但在市場企穩(wěn)回升的同時(shí),也要看到城市分化越來越嚴(yán)重。因此除了努力應(yīng)對(duì)區(qū)域和城市分化，積極去庫存之外，還要加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，改善產(chǎn)品供應(yīng)，促進(jìn)有效需求。”

萬恒綠包前三華夏幸福首進(jìn)前十

測評(píng)報(bào)告指出，房企500強(qiáng)榜單前三甲位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢占據(jù)。其中，萬科已連續(xù)八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。值得注意的是，華夏幸福首次躋身前十。

據(jù)悉，萬科、恒大、綠地也是國內(nèi)年銷售金額進(jìn)入“兩千億俱樂部”僅有的三家房地產(chǎn)企業(yè)。2015年，萬科集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%；恒大地產(chǎn)2015全年銷售金額達(dá)2013.4億元，同比增長53.10%，增幅居全國之首；綠地控股2015全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301.0億元。

2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為289.26億元，同比增長13.04%，增速較2014年回升7.27個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為72.68億元，同比增長12.50%。500強(qiáng)房企規(guī)模延續(xù)了近年來持續(xù)上升的趨勢，且在增速連續(xù)五年出現(xiàn)下滑后，2015年再次實(shí)現(xiàn)增速回升。

中國房地產(chǎn)測評(píng)中心主任丁祖昱解讀稱，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增速回升，一方面與年內(nèi)銷售回暖有關(guān)，中等規(guī)模企業(yè)借市場銷售回暖之機(jī)，加速規(guī)模擴(kuò)張速度；另一方面，A股房企實(shí)現(xiàn)大規(guī)模定增，資產(chǎn)規(guī)模領(lǐng)先的企業(yè)通過資本市場放大資產(chǎn)規(guī)模，從而拉動(dòng)500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模均值上升。在此背景下，企業(yè)從追求“野蠻生長”轉(zhuǎn)向追求“有質(zhì)量的增長”成為共識(shí)。

去年銷售達(dá)4萬億融資環(huán)境改善

測評(píng)報(bào)告稱，在貨幣寬松和持續(xù)的去庫存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。在330政策出臺(tái)后，商品房銷售面積和銷售金額從4月開始顯著回升，最終全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%，商品房銷售創(chuàng)下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點(diǎn)。受益于行業(yè)銷售回升，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，500強(qiáng)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創(chuàng)下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%，500強(qiáng)企業(yè)市場份額有所提升，并持續(xù)在銷售方面保持領(lǐng)先于全國整體水平的增長速度。

從報(bào)告可以看出，2015年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。而2015年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷售面積的38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的60%、70%和90%。

2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場也有利好。與此同時(shí)，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。當(dāng)前融資成本下移通道的打開，國內(nèi)融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺(tái)的房企之間差距進(jìn)一步拉開。但由于銀行對(duì)于開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好沒有改變，且三、四線城市市場始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

土地兩級(jí)分化中小企業(yè)庫存高壓

報(bào)告指出，近年來地價(jià)上漲幅度大于房價(jià)上漲幅度，同時(shí)人工、建安成本不斷上升，不斷擠占企業(yè)盈利空間。2015年以來，不少企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)了在北上廣深等一線城市及重點(diǎn)二線城市的爭奪，這些企業(yè)土地成本占比逐漸提升，而三、四線城市短期內(nèi)難以擺脫高位庫存和需求不足的低迷行情，在行業(yè)盈利性整體下滑的趨勢下，企業(yè)間的分化將進(jìn)一步加劇。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)在2015上半年拿地整體謹(jǐn)慎，但隨著融資環(huán)境改善和優(yōu)質(zhì)庫存的下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿有所企穩(wěn)，下半年企業(yè)逐步加大拿地力度。從城市分布看，土地市場仍呈現(xiàn)兩極分化格局，500強(qiáng)企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點(diǎn)城市地塊競爭激烈，高溢價(jià)地頻現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地快溢價(jià)率甚至高達(dá)200%以上。與之形成鮮明對(duì)比的是，大量三四線城市土地市場整體慘淡。

庫存方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。

其中，一線城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)偏緊，總體不存在庫存問題。部分重點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好，未來人口及資源聚集力強(qiáng)，房地產(chǎn)也易于消化。中西部經(jīng)濟(jì)一般的二線城市及多數(shù)三四線城市，房地產(chǎn)供應(yīng)量過大，同時(shí)由于城鎮(zhèn)化步伐放緩，人口流入有限，需求增長緩慢，庫存消化周期較長。與各能級(jí)城市不同的庫存現(xiàn)狀相對(duì)應(yīng)的是不同企業(yè)存貨壓力的大小，特別是集中于庫存消化周期較長的三線城市經(jīng)營的中小型開發(fā)企業(yè)，由于存貨保持高位，項(xiàng)目消化周期較長，這些企業(yè)可能面臨進(jìn)一步惡化的資金情況，從而面臨生存攸關(guān)的考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。