不動產納入抵扣范圍 “營改增”后樓市誰受益

從今年5月1日起，備受關注的“營改增”將擴大試點行業(yè)范圍。其中，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四個行業(yè)將納入營改增試點范圍。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率。業(yè)內人士認為，營改增的推出對地產行業(yè)短期內不會帶來劇烈變化，但未來將產生深遠影響。其中，營改增鼓勵所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣，這對從事商業(yè)地產開發(fā)的房地產企業(yè)來說，對房地產業(yè)尤其商業(yè)地產的去庫存起到促進作用。

能否為房企減負

“稅負過重一直是開發(fā)商多年來的痛點之一，”一位地產商表示，近年來隨著地產行業(yè)毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。

泰禾集團董事長黃其森認為，目前，絕大多數(shù)地方房地產利潤率已經(jīng)嚴重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實讓企業(yè)不堪重負。建議各地結合當?shù)胤康禺a的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預征率。本次營改增根據(jù)官方表態(tài)，是一項重要的結構性減稅措施，但是否將為企業(yè)減稅將要看具體情況而定。

一家機構曾就此做出了專項調查。該機構選取了主營業(yè)務為房地產開發(fā)且資產總額排名靠前的上海房企為樣本，采用這些公司2014年的財務數(shù)據(jù)。測算結果表明，全行業(yè)實施增值稅后，10家上市公司中，有4家出現(xiàn)稅負減輕的情況，其余6家均為稅負增加。

該研究顯示，營改增房企適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率，企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進項稅額，才能保證稅負不上升。在消費型增值稅下，企業(yè)外購的生產資料和固定資產支出越多，可抵扣進項稅額就越多。而如果人工成本、財務費用等不可抵扣項較多，營改增的減稅效果越小。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，總體上房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，這將為處于轉型期的房地產企業(yè)提供緩沖期。

商用物業(yè)將受益

值得關注的是，營改增后所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內人士評價，該項措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力。營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。

同時，受該措施影響，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，也將促使土地、項目收購，加速房地產行業(yè)整合。

張宏偉表示，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

推高土地價格？

“房地產格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產營改增，對房企來說短期體現(xiàn)為稅負下降，但長期則體現(xiàn)為地價上漲。”華泰證券分析師認為，目前營改增試點期間，對房地產行業(yè)短期的影響并不大，但試點到期之后正式推行時是否會有新的變化則需要關注。長期來看，營業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺應對措施，特別是在地方政府平臺杠桿加足了的省市。2007-2011年，有9個省市對營業(yè)稅十分依賴，營業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達到41%。

業(yè)內人士分析，當前行業(yè)毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自于地價上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必然會推高最終的房價，特別是在當前一線城市的土地供需嚴重不匹配的情況下，這也會加大地方政府對房地產的依賴。

可以預見，營改增很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴，由此，土地成本將進一步上行，屆時推動房價上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長期來看，營改增將減少新入市的投資性需求，房價變化更趨平穩(wěn)。

業(yè)內人士表示，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，但營改增并不是樓市稅收政策調整的終點，后續(xù)有關房地產稅的改革還會逐步推進，尤其是房產持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復雜多變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。