營改增助力三四線樓市去庫存 土地成本被列為抵扣項

5月1日起，營改增試點全面推開，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等納入試點范圍。按照昨日最新公布的營改增執(zhí)行細則，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。雖然較之前5%的營業(yè)稅相比稅率有所提高，但由于此次細則將土地成本、建安成本等納入抵扣項，因此實際應納稅額較營業(yè)稅大幅下降，房企實際稅負未必增加。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，營改增后將有利于三四線城市低利潤房企減負，給當?shù)厝齑嫣峁└蟮慕祪r空間。此外，將不動產(chǎn)投資被納入抵扣，會鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對商用物業(yè)市場是一大利好。

土地成本被列為抵扣項

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無論是銷售不動產(chǎn)還是出租不動產(chǎn)，原適用營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)一般納稅人銷項稅稅率為11%，稅負是否增加則要看進項稅的抵扣情況。本次“營改增”細則對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的規(guī)定之一，即為附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”將土地成本列為抵扣項，有利于房企降低稅費。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本一般占總成本的比例較高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是業(yè)內(nèi)近期一直重點關注的內(nèi)容。本次政策規(guī)定直接按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減項，有效地規(guī)避了抵扣憑證的問題。

不過，土地成本具體的扣除方式卻未明確。因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，一個項目的銷售可能會分多批、持續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年，土地成本是在一個月內(nèi)一次性扣除，還是分攤到每個月里逐月扣除，還需等待后續(xù)政策進一步明確。

此外，對于目前房企兼并收購中常見的在建工程轉(zhuǎn)讓，細則中規(guī)定：“2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。”

在銷項稅一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負高低還要看進項稅抵扣的多少。此次營改增細則明確，旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務項稅額不得抵扣。其中貸款服務對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，也是房企此前關注的焦點之一。細則明確：“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。”業(yè)內(nèi)人士表示，貸款融資的相關成本進項稅不得抵扣，可能會大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)對稅負的預期。

另外，政策中對占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本比例較大的各項規(guī)費并未單獨規(guī)定，由于無法獲取合規(guī)的扣除憑證，也無法進行抵扣。

有利于樓市去庫存

“營改增有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)企業(yè)的財稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條。或許還將激發(fā)房企建造精裝房的積極性，這樣可以通過增加建安成本的抵扣來降低稅負。”有房企負責人向記者表示。

百丞稅務咨詢有限公司總經(jīng)理董華告訴記者，稅種和稅率的改變，對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響各有不同。總體而言，高利潤項目會增加稅負，低利潤項目很可能會降低稅負。這從一定程度上說，將有利于那些庫存量較大、去化艱難、利潤相對較薄的三四線城市開發(fā)商降低稅負，從而給這些開發(fā)商提供更大的降價空間，有利于三四線城市去庫存。而對于京滬等地一些囤地時間較長、獲得土地成本較低的房企來說，利潤越是豐厚稅負越會增加。

值得注意的是，細則明確：2016年5月1日后取得不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程也可以作為抵扣項自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)。不動產(chǎn)投資被納入抵扣，將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對商用物業(yè)市場是一大利好。

睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥表示，營改增后原商業(yè)二手房買賣稅負有望下降2-3個點；而企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對辦公物業(yè)去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負擔，并產(chǎn)生多元的收入結構。這將有利于降低城市銷售物業(yè)的整體庫存。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。