房?jī)r(jià)下跌前所有“泡沫論”都經(jīng)不起推敲

高處不勝寒的深圳樓市，其神經(jīng)看起來是非常脆弱了。3月18日，官方媒體《深圳特區(qū)報(bào)》同時(shí)報(bào)道的兩則消息，幾經(jīng)轉(zhuǎn)載和加工后，被渲染成為了深圳樓市見頂回調(diào)的信號(hào)，一則是有效需求開始銳減，3月份二手住房成交量較1月份下降了30%，高價(jià)熱點(diǎn)片區(qū)報(bào)價(jià)下調(diào)，有業(yè)主一周內(nèi)將報(bào)價(jià)下調(diào)50萬；另一則是一篇題為《深圳十大專項(xiàng)行動(dòng)破解發(fā)展空間瓶頸》的報(bào)道提出，深圳未來5年內(nèi)將減少不少于2億平方米（全市合計(jì)4.2億平方米）違法建筑面積。

前者被解讀為，房?jī)r(jià)與有效需求脫節(jié)的情況下，投資客主導(dǎo)的“博傻游戲”已到了害怕沒有“接盤俠”的地步。于是乎，前期介入者開始通過高位讓利來套現(xiàn)；后者被解讀為，減少約占年度商品房銷售4倍左右的違法建筑，或只能采取合法化的途徑，意味著商品房和“小產(chǎn)權(quán)房”之間的“柏林墻”被推倒了、高低水位間的泄洪“閘口”被打開了。上述兩則解讀無論哪個(gè)接近現(xiàn)實(shí)，都無異于給脆弱敏感的深圳樓市投下一顆榨蛋，甚至?xí)绊懳磥砩钲跇鞘械母窬帧?/p>

事實(shí)上，3月份樓市回調(diào)是必然的。一方面，前期口口相傳的“深圳版限購(gòu)”高懸頭頂?shù)t遲不落地，影響了入市節(jié)奏和交投預(yù)期；另一方面，泡沫傳聞及清理“首付貸”、4月1日上調(diào)評(píng)估價(jià)的影響下，部分以場(chǎng)外“加杠桿”介入的投資客試圖以讓利來脫手，造成放盤價(jià)回調(diào)。此外，2015年四季度投資投機(jī)比例迅速攀升（機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)從20%增加到30%）并推動(dòng)房?jī)r(jià)激漲后，正常回調(diào)的訴求存在。

至于足以影響深圳樓市未來格局的違法建筑面積近半“縮量”計(jì)劃，僅僅是官方存量改造和城市更新的工作方案而已。慢不說，違法建筑合法化，首先要考慮頭懸《憲法》和《土地管理法》兩條不能碰的紅線，即便能瞬間合法化，也必須要顧慮其刺破商品房市場(chǎng)泡沫帶來的“無法承受之重”。進(jìn)一步，與特區(qū)發(fā)展如影隨形的違法建筑，困擾深圳也不是一年兩年了，如有解決路徑，那也一定是漸進(jìn)的。筆者認(rèn)為，即便深圳樓市近期會(huì)見頂回調(diào)，也絕非上述兩個(gè)因素而觸發(fā)。

上述兩則消息，折射的是對(duì)深圳樓市“泡沫化”走向的擔(dān)心?；诜?jī)r(jià)收入比、租售比和房地產(chǎn)占GDP比重等，深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入了泡沫化區(qū)域。有機(jī)構(gòu)通過定量研究，指出如果將一線城市分開看，北上廣并沒有泡沫，唯一值得擔(dān)心的榨蛋是深圳。截止2015年底，深圳房?jī)r(jià)泡沫為34.16%，北上泡沫率為-5.65%、廣州泡沫率為-1.07，深圳樓市目前的安全邊際已容不得任何外生性沖擊。

當(dāng)然，對(duì)泡沫見仁見智，在房?jī)r(jià)沒有掉頭直下之前，可以找到一千個(gè)理由來佐證房?jī)r(jià)上漲的理由、泡沫論經(jīng)不起推敲。關(guān)鍵是，包括深圳在內(nèi)的特大房?jī)r(jià)上漲，其綜合利好有目共睹，于全國(guó)樓市來說，基于特大城市“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，利好全國(guó)“去庫(kù)存”；于地方來說，基于樓市在投資、消費(fèi)、稅收上的綜合貢獻(xiàn)如此可觀，利好“穩(wěn)增長(zhǎng)”，“啃硬骨頭”的轉(zhuǎn)型壓力小多了；于銀行來說，基于抵押物的保障，利好資產(chǎn)質(zhì)量，不良率也不會(huì)那么快暴露；于個(gè)人來說，基于房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)，利好資產(chǎn)性收入，利好自己早日進(jìn)入“財(cái)務(wù)自由”一列。

這就是目前特大城市樓市的現(xiàn)狀，即在國(guó)家去行政化干預(yù)、樓市“去庫(kù)存”、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要貨幣寬松等政策庇佑下，先享受泡沫帶來的利好吧！由此，不希望樓市調(diào)整、房?jī)r(jià)下跌的呼聲占據(jù)主流。這就不難理解，緣何樓市與“剛需”沒有太大關(guān)系了，還能扶搖直上，原因就在于，我們或許真的需要“這場(chǎng)泡沫”。

近期，在研究17世紀(jì)荷蘭郁金香泡沫時(shí)，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授周其仁給泡沫總結(jié)了一個(gè)定義，即基于對(duì)實(shí)際交易情形無知而無法解釋的資產(chǎn)價(jià)格大起大落。目前，對(duì)于特大城市樓市，各方對(duì)實(shí)際交易情形、房?jī)r(jià)暴漲原因、泡沫量化確實(shí)“無知”。既然“無知”，有無定論的泡沫解釋或量化，而泡沫又如此享受，就不管那么多了，即便內(nèi)心隱約感知泡沫很大。任何一場(chǎng)泡沫都是如此，我們也不能例外。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。