房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展將再提速

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎變得更有底氣。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)，今年1至2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比去年全年提高兩個(gè)百分點(diǎn)。這也是時(shí)隔兩年后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次回升。

除銷售市場(chǎng)的回溫外，融資困境的破題或許是房地產(chǎn)企業(yè)更有底氣的原因之一。

“房地產(chǎn)企業(yè)正在以資產(chǎn)融資克服銀行貸款的局限性。”聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合評(píng)級(jí)”）總經(jīng)理張志軍向記者表示，“作為融資手段之一，近兩年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展可以用‘火爆’來形容，它大大提高了資金周轉(zhuǎn)速度。”

發(fā)展將再提速

2015年6月，萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)布了首只國(guó)內(nèi)商業(yè)寫字樓物業(yè)費(fèi)收入的公募房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）；同年7月，世茂房地產(chǎn)推出的“博時(shí)資本—世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所獲批，發(fā)行總額15.1億元；又是在這一年的11月，“匯添富資本—世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所成功掛牌，這也是國(guó)內(nèi)首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

據(jù)萬德數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在2015年，我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的市場(chǎng)存量便已達(dá)13只。張志軍表示，從2016年一季度的市場(chǎng)發(fā)行情況來看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化或?qū)崿F(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

一些業(yè)內(nèi)人士判斷，在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”成為主基調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，政府和市場(chǎng)還將進(jìn)一步助推房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。2014年9月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中便明確提出，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。

中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院院長(zhǎng)林華認(rèn)為，以REITs為例，其通過吸引大眾資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，改變地產(chǎn)業(yè)主要依靠銀行貸款和債市融資的現(xiàn)狀，有利于去庫存、去杠桿、降成本，有助于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

從目前情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已進(jìn)行了一些嘗試。張志軍介紹，根據(jù)形式不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可以分為標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品、準(zhǔn)REITs（類REITs）、住房抵押類貸款支持證券以及涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。

就在今年年初，證監(jiān)會(huì)全國(guó)證券期貨監(jiān)管工作會(huì)議報(bào)告特別提出，“研究推出房地產(chǎn)投資信托基金”。對(duì)此，林華認(rèn)為，可以預(yù)見，REITs即將迎來蓬勃發(fā)展的春天。

REITs成房企融資新渠道

根據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)近期發(fā)布的《2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》，2015年全年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)為12.52萬億元，其中自籌資金約為40%；國(guó)內(nèi)貸款主要為銀行貸款，占比僅為16%；定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款占比達(dá)44%。

聯(lián)合評(píng)級(jí)工商評(píng)級(jí)二部總經(jīng)理劉曉亮評(píng)價(jià)說，去年銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資增速已開始放緩。

部分房企已找到融資出路。據(jù)記者了解，目前大量以持有型物業(yè)為投資標(biāo)的的地產(chǎn)私募基金成功發(fā)行備案，其具備類REITs的屬性。

那么REITs將發(fā)揮什么作用？

清華大學(xué)金融研究院研究員郭杰群認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)自身的流動(dòng)性極弱，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的提升又需要時(shí)間，因此必須考慮輕資產(chǎn)模式。因此，金融創(chuàng)新顯得尤為迫切。

根據(jù)定義，REITs是資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有效融合的產(chǎn)物，它是通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

中城投資CEO路林強(qiáng)調(diào)，不能把行情當(dāng)作能力，REITs的核心在于流動(dòng)性，流動(dòng)性首先來自于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流關(guān)鍵要看經(jīng)營(yíng)者、運(yùn)營(yíng)商或業(yè)主。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，從規(guī)模上來講，商業(yè)物業(yè)是極其重要的一個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，然而從現(xiàn)狀來看，商業(yè)地產(chǎn)融資和流動(dòng)性的工具是非常有限的，但這也說明了中國(guó)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的巨大發(fā)展空間；商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化未來可以嘗試的途徑包括權(quán)益類證券化和和債項(xiàng)證券化，在當(dāng)前權(quán)益類REITs受限的市場(chǎng)背景下，孵化型的私募REITs可以作為一個(gè)過渡選擇。

發(fā)展仍存難題

已經(jīng)形成共識(shí)的是，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的融資困境，雖然春節(jié)之后一線城市房?jī)r(jià)又開始新一輪的加速快跑，但二三線城市還是面臨周期性壓力。尤其值得注意的是，目前房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)整體規(guī)模較小，類REITS產(chǎn)品可復(fù)制性不強(qiáng)、操作難度較大。其中主要的障礙包括相關(guān)法律法規(guī)的制約、相關(guān)稅收制度的缺乏、土地制度引發(fā)的物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)以及租金回報(bào)率不穩(wěn)定等因素。

以REITs為例，林華認(rèn)為，REITs的推廣還面臨著法律、稅收等方面的問題和障礙。

一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也表示贊同，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)較高，僅在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，稅收約占租金的30%，同時(shí)，若以公募基金形式設(shè)立REITs，由于投資范圍的擴(kuò)大，其稅收問題也需要進(jìn)一步明確。

“剛性兌付對(duì)資產(chǎn)證券化的推廣造成了嚴(yán)重阻礙。”郭杰群認(rèn)為，資產(chǎn)證券化本身是通過對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)和信用增強(qiáng)的措施，設(shè)計(jì)出風(fēng)險(xiǎn)與收益搭配的產(chǎn)品。

郭杰群告訴記者，而在剛性兌付情況下，投資人可以去買一些高回報(bào)的產(chǎn)品，但是仍然享受較低的風(fēng)險(xiǎn)。這使得投資人對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的證券缺乏興趣，這不利于資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的擴(kuò)大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。