廊坊出環(huán)京版限購令 燕郊等地房價面臨回調(diào)壓力

業(yè)內(nèi)人士指出，政策效果如何，還要看落地執(zhí)行的情況

繼3月底上海、深圳、南京、武漢相繼出臺樓市調(diào)控政策后，北京周邊的廊坊市也開始念起了樓市“緊箍咒”。4月1日晚，廊坊市政府對外發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。內(nèi)容涉及規(guī)范市場秩序、非本地戶籍限購、差別化住房信貸、嚴(yán)格規(guī)劃管控等9項措施，主要針對廊坊市下屬的三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士均向《證券日報》記者指出，隨著環(huán)京樓市限購令的出臺，燕郊、固安等地房價繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)不大，隨著成交量的下滑，當(dāng)?shù)胤績r很可能面臨回調(diào)的壓力，畢竟這些區(qū)域近段時間的漲幅甚至超過了深圳。“當(dāng)然，能不能控制住房價的上漲，前提是看政策的執(zhí)行力度。且從長期趨勢看，由于北京市政府東遷以及京津冀一體化進程的加快，燕郊等地的房價也很難出現(xiàn)深度回調(diào)。”有業(yè)內(nèi)專家稱。

環(huán)北京樓市火爆

“漲得太瘋狂了，我家天洋城三期的二手房，已經(jīng)從去年6月份的10000元/平方米出頭，漲到了現(xiàn)在的17000元/平方米到18000元/平方米之間，2011年我買下這里時，房價才8000元/平方米，之前5年的漲幅，也趕不上最近半年的。”家住燕郊的陳先生這樣對《證券日報》記者表示。

相比于二手房，燕郊部分位置較好的新盤，最高的單價已達(dá)到27000元/平方米，多個新盤的價格也超過20000元/平方米，以2015年報價10600元/平方米的悅榕灣為例，目前均價便已經(jīng)超過20000元/平方米，近乎翻番。整個燕郊的新盤均價則上漲至16000元/平方米。

而在房價如此快速上漲的情況下，燕郊的新盤仍達(dá)到了一房難求的地步。此前有消息援引燕郊一線銷售人員的表述稱，該區(qū)域的新房蓄客比例高達(dá)1:20，這一比例甚至超過了北京樓市最為火熱的時期。不過，在實地走訪后，記者發(fā)現(xiàn)，燕郊部分新盤確實存在一房難求的情況，但此前報道中蓄客比例卻略顯夸張。

“100多套房源，排號的人有600多個，不知道能不能搖上。”在不久前燕郊北部某樓盤的搖號現(xiàn)場，一位搖號購房者這樣對《證券日報》記者表示。而這場9點開始的搖號活動，僅進行了不到2個小時便全部結(jié)束，上述購房者則遺憾地沒有搖到號。“知道最近市場很火，所以同時看了幾個項目，這個項目沒搖到，就等下一個，反正幾個項目離的也不是很遠(yuǎn)。”這位購房者表示，自己一家三口都住在燕郊，但工作在北京，這次買房屬于改善型需求，而近期和他這樣有換房需求的人很多，“漲得太快了，小孩大了也要有自己的房間，所以趁著手里的錢還夠，抓緊換一套大一點的。”

隨著燕郊樓市的量價齊漲，該區(qū)域的房價增幅也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房地產(chǎn)價格變動情況顯示，2月份，北京商品房住宅（新房）價格同比上漲14.2%，二手房價格同比上漲27.7%。而燕郊樓市一年來，無論新房還是二手房，其整體漲幅都已接近100%。

據(jù)悉，除了隸屬于三河市的燕郊，由于其獨特的地理位置促使其房價趕超北京多個區(qū)縣外，香河縣、固安縣、大廠回族自治縣這三地的新盤均價也已經(jīng)從一年前的6000元/平方米上下，上漲到12000元/平方米—15000元/平方米之間。其中屬于“北三縣”的大廠縣新房單價已超過14000元/平方米，最高價突破19000元/平方米;“北三縣”另一成員，香河縣的新房單價則達(dá)到9000元/平方米，最高價也突破了14000元/平方米。

“整體看，過去一年，上述4個縣市的房價漲幅超過了深圳。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，“這種情況下進行調(diào)控，應(yīng)該說是順理成章的事情。”

環(huán)京版限購令

實際上，面對環(huán)京區(qū)域房價的瘋漲，3月中下旬開始，市場上就有傳言稱，廊坊市政府將要對“北三縣”實施樓市調(diào)控政策。而市場當(dāng)時普遍預(yù)計，政策將會在5月份出臺。不過，在3月底上海、深圳、南京、武漢密集宣布樓市調(diào)控政策后，廊坊市方面顯然也加緊了相關(guān)工作的推進速度。

4月1日晚，環(huán)京樓市限購令便正式出臺。廊坊市政府在下發(fā)的《意見》中指出，3月份以來，全市房地產(chǎn)市場快速“回暖”，尤其是環(huán)京縣(市)房價漲幅較大，引起社會廣泛關(guān)注。為此，廊坊市市委、市政府及時組織專題調(diào)研、座談和調(diào)度，并責(zé)成房管、規(guī)劃、建設(shè)、國土、工商和金融辦等市直相關(guān)部門迅速行動，學(xué)習(xí)研究上海、深圳等城市相關(guān)管控政策，起草制定了《意見》。重點就完善三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出了九項措施。

措施中第四條無疑最為引人關(guān)注，其規(guī)定環(huán)京四縣市將實行住房限購和差別化住房信貸政策，即非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%，而按照之前的規(guī)定，同樣情況下首付為20%。同時，《意見》還要求嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，要求開發(fā)商限期一次性公布全部可售房源，執(zhí)行住房價格備案制度，實行一房一價，明碼標(biāo)價，現(xiàn)場公示，限定申報預(yù)售價格上漲幅度。

對此，有業(yè)內(nèi)專家稱，環(huán)京四縣市近一年來漲幅過快，調(diào)控政策出臺后，上述縣市的房價很難繼續(xù)上漲，尤其是隨著成交量的下滑，當(dāng)?shù)胤績r很可能面臨回調(diào)的壓力，“歷史數(shù)據(jù)顯示，燕郊房價屢次大起大落，以2010年為例，當(dāng)年9月份河北出臺限制外地人買房貸款政策后，燕郊某知名大型小區(qū)的房價，由2010年5月份的13000元/平方米，跌回8000元/平方米左右。”

不過，張大偉認(rèn)為，“在通州成為北京副中心、市政府東遷以及通州房價已經(jīng)超過40000元/平方米的情況下，環(huán)北京區(qū)域出現(xiàn)20000元/平方米的房價是很正常的事情。況且目前也沒有什么特別好的投資渠道，燕郊等地房價深度回調(diào)的可能性不大。”

他同時表示，非戶籍家庭限購一套，對社保等年限不約束，限購力度應(yīng)該說比較小，在投資需求影響下，這一約束完全可以通過親戚朋友代持、真假離婚等辦法獲得更多購房機會。而房價備案等政策對于燕郊、固安等市場只能約束部分大企業(yè)開發(fā)的項目，對于很多小開發(fā)商來說，其運作上的不規(guī)范將影響政策落地效果。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志也稱，政策效果如何要看落地執(zhí)行的制度性安排，如何操作，如何監(jiān)管。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。