.許家印解讀恒大擴張路徑 重兵部署一二線城市

上市房企近期密集發(fā)布業(yè)績報告，在市場回暖表現(xiàn)之下，房企的業(yè)績分化明顯，龍頭房企銷售規(guī)模再次創(chuàng)新高，但不少房企的凈利潤出現(xiàn)虧損——房地產(chǎn)企業(yè)的境況喜憂參半。

近日，在恒大集團2015年度業(yè)績發(fā)布會上，董事局主席許家印公布集團2015年全年錄得2013億元合約銷售額，闖進了2000億軍團。這一數(shù)字已幾近沖擊萬科地產(chǎn)作為房地產(chǎn)銷售規(guī)模“老大”的地位，對此，許家印說：“恒大從來沒有想過要當中國地產(chǎn)的老大，但是恒大每年的計劃都是超額完成的。”

有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2015年銷售規(guī)模排行前十大的房地產(chǎn)企業(yè)銷售總額達到1.19萬億元。當前，第一梯隊中萬科和恒大坐穩(wěn)2000億軍團的交椅，而中海、碧桂園、萬達商業(yè)等千億級軍團也不遜色。包括恒大、碧桂園在內(nèi)的龍頭房企積極擴大土地儲備布局，尤其是追加一二線城市的投資，更增加了房企的競爭白熱化。

行業(yè)分化激增

在目前公布業(yè)績的大型房企中，恒大地產(chǎn)2015年銷售額增幅最大，同比增長53.1%。

恒大去年積極地通過并購獲得大量的土地，2015年共斥資602億向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購15個超大型項目，總建筑面積超1700萬平方米。

截至2015年底，恒大土地儲備建筑面積1.56億平方米，累計平均成本每平方米1173元；在建工程面積5861.8萬平方米，在建項目330個。2015年恒大全年新購項目規(guī)劃建筑面積3484.7萬平方米，新獲取項目82個，其中一二線城市新增項目數(shù)量占比為62.2%。

恒大集團董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞表示，2016年恒大會繼續(xù)發(fā)力，“會考慮并購一二線城市好的項目，也可能會并購一些上市公司來實現(xiàn)公司的發(fā)展”。

許家印分析稱：“2016年房地產(chǎn)走勢是庫存下降、量價齊升，尤其是成交量會增長，在成交量基礎(chǔ)上價格也會適當上漲。”

其中，他對一二線城市的房地產(chǎn)投資前景持樂觀態(tài)度，認為不會存在銷售壓力，一線城市經(jīng)濟實力強大，需求量和購買力也很強大。從供應(yīng)上來說，一線城市土地的供應(yīng)還跟不上城市的需求，成本也越來越高，所以房價會有所上漲。

能夠在房地產(chǎn)行業(yè)銷售上行階段快速擴張，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析稱，主要是由于恒大堅持“現(xiàn)金為王”的策略。截至2015年底，恒大持有的現(xiàn)金總額為1640億元，較2014年末上升175.7%；連同未動用的銀行融資額度1545億元，集團擁有可動用資金3185億元。

夏海鈞表示，充足的現(xiàn)金流能夠保障恒大今年繼續(xù)擴張土地儲備。

在發(fā)布會上，恒大方面透露了其在深圳儲備的20個項目，土地儲備接近1200萬平方米，因涉及到舊城改造，因此并未在2015年度的財務(wù)報表上體現(xiàn)。許家印稱，按照現(xiàn)在的售價估算，銷售額可以到3500億以上。

除恒大外，行業(yè)巨頭紛紛通過擴張來增強勢力。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月29日，已公布2015年度銷售額的前十名上市房企分化為三個梯隊。第一梯隊中，萬科仍然領(lǐng)跑，2015年銷售額達到2614.7億元，恒大以2013.4億元銷售額首次沖破2000億元大關(guān)。第二梯隊是包括中海外、碧桂園、萬達商業(yè)在內(nèi)的千億級軍團。第三梯隊以華潤置地、融創(chuàng)、龍湖、富力等企業(yè)為代表，銷售業(yè)績在540億元至860億元之間。

與此同時，業(yè)績分化現(xiàn)象日益加劇。據(jù)同花順FinD數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，在已公布2015年銷售業(yè)績的59家上市房企中，19家企業(yè)凈利潤下降，8家企業(yè)凈利潤虧損，合計有45.7%的房企凈利潤虧損。

中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理靳瑞欣對媒體分析，隨著地價的不斷上升，擠占了房企的利潤空間，導致部分房企的凈利潤出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間收窄還會繼續(xù)加劇。

重兵布局一二線城市

這廂是房企巨頭的銷售規(guī)模不斷創(chuàng)出新高，另一邊是房企的利潤空間備受挑戰(zhàn)。面對冰火兩重天的行業(yè)現(xiàn)實，有實力的大型房企在幾年前已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，通過調(diào)整項目結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面，在規(guī)模之爭中爭取保持利潤。

以往一直被貼上“三四線城市”標簽的恒大已經(jīng)重兵部署在一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2015年恒大新增項目土地投資額中一二線城市占比達75%。經(jīng)過近兩年的布局，恒大已經(jīng)從三線包圍一二線發(fā)展到了占領(lǐng)一二線。

許家印分析，恒大在上市前的2006、2007、2008年底子比較薄，策略是先進入三線城市，用最少的資金來獲得最大的土地儲備，實現(xiàn)公司的高速發(fā)展。而2009年以后，公司由三線城市開始逐漸向一二線城市進行投資。由三線城市包圍一二線城市，通過2013年、2014年的調(diào)整，恒大由三線包圍一二線城市，現(xiàn)在已經(jīng)占領(lǐng)一二線城市。

夏海鈞指出，目前恒大在一二線及三線城市的投資比例約為7：3，“未來一二線的比例還會增加，因為恒大還會繼續(xù)增加一二線城市布局。”

業(yè)績報表顯示，2015年，恒大毛利374億元，同比上升17.7%，毛利率為28.1%。期內(nèi)凈利潤173億元。核心業(yè)務(wù)利潤（不包括投資物業(yè)重估收益及匯兌虧損）110億元。核心業(yè)務(wù)利潤率為8.3%。

同樣從三四線城市轉(zhuǎn)向加入一二線城市“攻城掠地”陣營的還有碧桂園。在碧桂園2015年業(yè)績發(fā)布會上，總裁莫斌指出，按目標市場計算，碧桂園約52%的銷售貢獻來自于瞄準國內(nèi)一二線城市的項目，另有46%來自于瞄準國內(nèi)三四線城市的項目。

曾經(jīng)以三四線城市為主的碧桂園，2016年面向市場總銷量約3000億元，其中來自一二線目標市場的銷量為1620億元，占比54%。這意味著，一二線與三四線的布局已經(jīng)基本持平。

不少房企負責人接受采訪時表示，房企進入一二線城市的“水土不服”情況需要一段時間才能克服，并需要及時調(diào)整。對此，莫斌曾笑稱“鄉(xiāng)下人進城很快就能適應(yīng)”。

有分析指出，碧桂園對一線城市的態(tài)度不再像剛開始“三個月連下三城”那樣激進。在宣布北京退地事實后，莫斌在業(yè)績會上強調(diào)對于進入一線城市的態(tài)度是：審慎，審慎，審慎。

對于“鞏固三四線、擁抱一二線”策略轉(zhuǎn)型，莫斌曾分析，在一線城市周邊和二線的強省會城市儲備了大量的土地，打造“糧倉型”項目，目前開盤的項目已經(jīng)帶來非常好的利潤；做三四線城市是我們的優(yōu)勢，絕對不能放棄，現(xiàn)在主要是做改善型需求，即通常所說的‘勞斯萊斯’項目，堅持高周轉(zhuǎn)，價格比同行在同一地段的項目貴20%左右，也會提升我們的利潤率。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。