北京房價只漲不跌是神話：過去十年曾三次下跌

本文以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對帝都房價進(jìn)行了解讀，并重點分析了北京房價過去10年的漲跌情況，打破帝都房價只漲不跌的神話，也希望厘清大家討論房價時經(jīng)常犯的錯誤，供參考。

房價漲跌是眾多關(guān)注的大問題。可惜的是，由于房價的特殊性（房產(chǎn)本身不可移動，幾乎沒有完全一樣的兩套房，不同人所關(guān)注/熟悉的區(qū)域往往不同），在同一時點，不同人對房價高低往往有不同的認(rèn)識，你說房價現(xiàn)在8萬/㎡，過去一年漲了30%，我說我熟悉的地方才2萬，過去一年沒太動，兩種表達(dá)可能都是對的。不同的關(guān)注點造成了大家對房價的認(rèn)識和基本很多討論無法繼續(xù)進(jìn)行。本文以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對帝都房價進(jìn)行了解讀，并重點分析了北京房價過去10年的漲跌情況，打破帝都房價只漲不跌的神話，也希望厘清大家討論房價時經(jīng)常犯的錯誤，供參考。

1．平均單價簡單易得，是多數(shù)人容易獲取也最容易理解的數(shù)據(jù)題圖來自鏈家網(wǎng)。該網(wǎng)站以每套房的成交價格為基礎(chǔ)進(jìn)行北京房價的統(tǒng)計，并可細(xì)分為各個城區(qū)/商圈/小區(qū)。按鏈家統(tǒng)計，北京2016年2月二手房（如無特別說明，本文均指住宅，最新價格均更新至2016年2月）均價41867元/平米（為便于閱讀，以下簡稱為元），環(huán)比上月上漲3.07%，同比去年同期上漲20.84%（即過去一年的漲幅）。

具體看，目前房價最低的區(qū)是房山（懷柔、平谷、密云無數(shù)據(jù)），均價為20735元，最高的是西城71442元，過去一年上漲26.53%（漲幅比北京整體高出約6個百分點，最新公布的3月數(shù)據(jù)上漲至78267元，環(huán)比上漲9.55%，同比漲幅高達(dá)40.33%），進(jìn)一步細(xì)分，該片區(qū)包括白紙坊、金融街(9.32,-0.03,-0.32%)等20多個商圈，最貴的是金融街104341元，過去一年上漲26.96%，雖然絕對價格高，但漲幅與整個西城基本持平，該片區(qū)最貴的小區(qū)是鼎鼎有名的"中海凱旋"，目前單價138594元，但過去一年漲幅不足10%。

2．但均價有很大的局限性，特別是某個具體樓盤特定時間的價格

有過買賣二手房經(jīng)驗的筒子們都知道，由于陰陽合同的普遍存在（避稅是主要原因，平均來看，二手房交易稅費大概占到整體房價的5%-10%），經(jīng)紀(jì)公司居間合同的交易價格更能反映市場情況。

但需要注意的是，在我們討論具體樓盤的價格時，均價很容易走偏。比如前面說的西城區(qū)，目前價格最低的商圈是"白紙坊"，目前均價47750元，過去一年漲幅19.09%，看起來沒啥問題。細(xì)看發(fā)行，該區(qū)域有個均價看起來很低的小區(qū)崇效胡同，均價僅35762元，僅為西城區(qū)房價的一半，比整個北京的均價還低，幾乎可以斷定這個價格不準(zhǔn)確。最后發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)在鏈家系統(tǒng)里僅有三次成交，分別在2012-2014年，單價在2.3萬到4.3萬之間不等，也就是說這個價格近兩年沒有更新。

回頭再看西城最貴的金融街板塊，包括中海凱旋在內(nèi)的很多小區(qū)在一個月無成交的情況非常普遍。由此可見準(zhǔn)確衡量房價及其變動非常困難，這與房價的特殊性不無關(guān)系，比如房產(chǎn)不可移動，幾乎沒有完全一樣的兩套房，交易并不頻繁，而且很少重復(fù)交易。全北京來看，每年二手房成交量不超過所有房屋總量的5%），就是說共1000套房的小區(qū)，一年成交50套就屬于很高的水平了，即每個月成交三五套。

特別說明：本人非鏈家人員，并不清楚相關(guān)數(shù)據(jù)的詳細(xì)計算規(guī)則，上述說法不一定準(zhǔn)確，這也不是對鏈家數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的吐槽；相反，鏈家北京的二手房數(shù)據(jù)可能是我們能公開獲取的最準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

3．均價最大的問題在于，用來衡量漲跌有很大的局限性

如果原始數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，用均價反映某個樓盤的房價水平還能相信，但均價最大的問題是，用它來判斷房價的漲跌很容易誤判，理由如下：

（1）統(tǒng)計局和房管局公布的北京新房均價低于普遍感受，漲跌幅更是沒法看

以北京新房均價為例，1999年統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)為4787元，到2004年仍僅為4747元，六年不漲反跌。房管局?jǐn)?shù)據(jù)自2007年比較完善，但到2015年也僅為27114元，大大低于普遍感受（很多媒體經(jīng)常只盯高端樓盤，就以為北京房價全面突破10萬）。

從漲幅來看更加離譜，2015年房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示北京漲幅僅為8%，而統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)漲幅高達(dá)21%；大家普遍感受2009年來北京房價就沒跌過，但2012年房管局?jǐn)?shù)據(jù)下跌4%，2011年統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)下跌11%。2010年是調(diào)控政策頻出的一年，當(dāng)年房價曾出現(xiàn)階段性盤整，但統(tǒng)計局和房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示當(dāng)年新房均價漲幅高達(dá)30%和39%，明顯高于普遍認(rèn)為房價翻番的2009年，兩個數(shù)據(jù)分別顯示漲幅僅為8%和14%，大大低于2010年。

（2）銷售均價僅能反映當(dāng)時的成交情況，極容易受成交結(jié)構(gòu)影響

統(tǒng)計局和房管局公布的新房均價，均是同期已售出新房的均價（前者來自開發(fā)商填報，后者來自房管局交易備案，由于新房交易合同真實，一般認(rèn)為后者更可靠），由于不同時期賣出的房源不同，不能憑這一期價格與上一期價格的漲跌，來說明房價的漲跌。

比如，房價的漲跌可能僅僅因為房源位置的變化，2009年以來，五六環(huán)之間新房成交面積占比逐年上升，從最初的39%提高到2015年的55%，六環(huán)外也逐年上升。而四環(huán)以內(nèi)成交面積不足10%，四五環(huán)間也僅為9%。因此，拿2015年房價和2009年相比，雖然新房均價僅從14465元漲至27114元，漲幅為87.4%，低于大多數(shù)人的感受，但總體房子越來越遠(yuǎn)，五六環(huán)之間的新房均價從11737元漲至26418元，漲幅大125.1%，六環(huán)外從8649元漲至19842元，漲幅為129.4%，比全市漲幅略高，但可能仍比大家的感受低（我估計很多人認(rèn)為2015年北京房價比2009年漲了2倍還要多）。

（3）即使是同一個樓盤，銷售均價變化也沒法準(zhǔn)確反映房價漲跌

2015年，有一個賣了超過10年的項目，海淀區(qū)的"神盤"華潤萬橡府（之前叫橡樹灣），從2006年開盤之初的8000多元，漲到2015年的超過6萬元，更2009年相比漲了兩倍以上，這個漲幅應(yīng)該跟大家的感受差不多，但依然有不準(zhǔn)確的地方。比如2008年，普遍感覺房價有下跌，但橡樹灣均價仍有小幅上漲；2009年，普遍感覺房價漲幅很大，但全年均價僅小幅上漲3000元；2010年，市場有波動，但房價從前一年的18954漲到3萬+，漲幅約70%。這個例子進(jìn)一步證明了均價在某一時期的波動，不一定能準(zhǔn)確反映交易量。

再舉一個例子就能看的更清楚，萬科長陽半島，2010年7月首次開盤，當(dāng)月均價13650元/平米。作為近郊區(qū)房山的第一個大盤，2010下半年曾多次開盤并次次日光，創(chuàng)造了當(dāng)年的銷售記錄。2016年初，其最新成交均價超過3萬元，有報道說即將開盤的新產(chǎn)品，報價將達(dá)3.7萬元。但從各個月的數(shù)據(jù)看，2013年至2014年4月，均價在18000元左右波動（多個月成交量不足10套）。但2014年6月跳漲至25000元以上，之后半年穩(wěn)中有跌，從2015年4月開始持續(xù)上漲至目前的30000元以上。

以上案例充分表明，均價在反映價格水平及其漲跌上，有很大的局限性，容易受當(dāng)期成交結(jié)構(gòu)的影響。對于單個樓盤或成交不活躍的區(qū)域，很容易受交易房源影響，以一個月的尺度衡量，即使是非常熱銷的樓盤，交易量也不會很多，比如萬科長陽半島，幾乎每年都是北京市銷售前十名，但也有好幾個月交易不足10套（甚至有兩個月零成交），不同月份的成交均價波動明顯，無法通過短期內(nèi)成交均價的漲跌來判斷房價的漲跌。在同一樓盤中，不同朝向和樓棟的房源，交易價格差異10%以上是普遍現(xiàn)象，因此這個月如果賣的是朝南的房子，均價18000，下個月買的朝北的房，價格17000，看起來價格跌了，但可能實際是在漲。

4．盡管目前難有大眾普遍認(rèn)同的房價指數(shù)，但其仍是衡量房價漲跌最恰當(dāng)?shù)墓ぞ?/p>

2013年，因出版《非理性繁榮》并預(yù)言互聯(lián)網(wǎng)泡沫而聞名全球的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特席勒教授，榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，席勒教授還與人共同發(fā)明了在美國廣為人知的"Case-Shiller"房價指數(shù)（現(xiàn)為全球最大的指數(shù)編制公司標(biāo)普-道瓊斯旗下一員）。如同股價指數(shù)已成為證券市場的指針，各國也普遍用房價指數(shù)來反映房價的變化，但房價指數(shù)如何編制幾乎是世界性難題。

目前，包括國家統(tǒng)計局在內(nèi)的多家機構(gòu)都以房價指數(shù)的方式進(jìn)行指數(shù)編制，以下是我們能找到的兩家機構(gòu)的指數(shù)情況（不公布機構(gòu)名稱了，免得大家吐槽）：