40余房企百億搶蘇州土地 剛需樓盤(pán)被投資客占領(lǐng)

4月7日，蘇州迎來(lái)2016年首場(chǎng)大型土地拍賣(mài)會(huì)。超過(guò)40家房企對(duì)蘇州樓市虎視眈眈，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣(mài)溢價(jià)率全部超過(guò)100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過(guò)300%，合計(jì)拍賣(mài)總價(jià)超過(guò)100億。

對(duì)于蘇州這樣一個(gè)“1.5線”城市，這樣的土地拍賣(mài)還是第一次遇見(jiàn)。多位業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，蘇州的土地拍賣(mài)已經(jīng)到了瘋狂的程度，很多參加拍賣(mài)的房企負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，蘇州市場(chǎng)需要冷靜一下。

房企“圍剿”蘇州

在4月7日的拍賣(mài)會(huì)前，已經(jīng)有多家房企有勢(shì)在必得的決心拿一塊土地。“我們預(yù)計(jì)4月7日應(yīng)該會(huì)拿到一塊土地，我們內(nèi)部基本上是下定了決心補(bǔ)倉(cāng)蘇州。”某知名房企內(nèi)部人士透露。

但是遺憾的是，該房企并未在4月7日的土地拍賣(mài)會(huì)上有所斬獲。事實(shí)上，在超過(guò)40家房企角逐的六塊土地中，只有五家開(kāi)發(fā)商（有一家開(kāi)發(fā)商獲取兩塊土地）笑到最后。

蘇州4月7日出讓的土地為1、2、3、12、13、14號(hào)地塊，分別位于胥江路地塊、石路地塊、虎丘地塊、獅山自來(lái)水公司西地塊、滸關(guān)地塊及科技城地塊。

上午一開(kāi)始的土地拍賣(mài)就充滿(mǎn)了火藥味。經(jīng)過(guò)100多輪的交戰(zhàn)，華發(fā)股份競(jìng)得蘇地2016-WG-1號(hào)地塊，成交總價(jià)達(dá)17.15億元，折合樓面價(jià)為2.59萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率達(dá)133.27%，參拍房企有招商、中海、路勁、金地、融創(chuàng)、旭輝、正榮、陽(yáng)光城、中銳、新城、碧桂園等知名房企。

隨后，拍地的節(jié)奏開(kāi)始更加瘋狂。

泰禾集團(tuán)歷經(jīng)159輪競(jìng)價(jià)，以30.36億元奪得蘇州姑蘇區(qū)虎丘路3號(hào)地塊，樓面價(jià)2.24萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率128%。而參與該地塊競(jìng)爭(zhēng)的房企有包括正榮、碧桂園、招商、華潤(rùn)、金地、新城、旭輝、和昌、中銳、K2、東原等。

接著，各家房企紛紛刷新了土地拍賣(mài)的溢價(jià)率高度。

12號(hào)土地被當(dāng)代置業(yè)以6.38億的價(jià)格獲取，樓面價(jià)1萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率184%。蘇州南山則以26.93億的總價(jià)拿到13號(hào)土地，樓面價(jià)1.42萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率235%。

而14號(hào)土地的拍賣(mài)則更加激烈，其拍賣(mài)全程超過(guò)1小時(shí)，共計(jì)242輪舉牌。最后，該土地被景瑞地產(chǎn)以15.5億總價(jià)獲取，折合樓面價(jià)1.97萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率319%。這意味著最后的土地價(jià)格是已經(jīng)超過(guò)起始價(jià)格的四倍，即使在一線城市該場(chǎng)面也非常難得。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)前二十強(qiáng)房企已經(jīng)全在蘇州拿地了，其中不少房企的利潤(rùn)中心都在蘇州。正榮地產(chǎn)蘇州營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)成軍表示，蘇州外來(lái)人口占50%，每年新增蘇州戶(hù)口10萬(wàn)人，因此蘇州是典型的人口導(dǎo)入城市，所以看好蘇州市場(chǎng)。

投資客與價(jià)格博弈

但是顯然，4月7日的拍賣(mài)已經(jīng)有一些超乎“想象”，因此有很多業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)蘇州是否可以承受這樣的高房?jī)r(jià)和快速漲幅。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬(wàn)平方米，和去年同期相比大幅上升48%，占到全國(guó)商品房0.98%。其中住宅成交1177萬(wàn)平方米，成交金額1549億元，較2014年分別增長(zhǎng)52%和65%，均達(dá)到歷史峰值；商業(yè)、辦公總計(jì)91萬(wàn)平方米，較去年上升5.8%。

“我在2015年4月購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是1.4萬(wàn)/平米，而最新一期該樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)到了2.65萬(wàn)/平米，總的來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲我還是很開(kāi)心的。”購(gòu)房者何冰（化名）在電話里告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

這也不難理解開(kāi)發(fā)商為何青睞蘇州，面對(duì)一線城市已經(jīng)非常高的價(jià)格，核心二線城市似乎成為開(kāi)發(fā)商的“新大陸”。

上海中原市場(chǎng)研究中心資深經(jīng)理龔敏告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“蘇州樓市火爆主要還是受到去年整體利好環(huán)境影響的推動(dòng)。蘇州位于長(zhǎng)三角中部，東臨上海，從上海到蘇州只有100多公里，但房?jī)r(jià)只有上海的1/2。一線城市上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲使得投資者趨之若鶩，但同時(shí)上海的高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策又將很大一部分人群擋在門(mén)檻之外，此時(shí)距離較近得上海周邊城市就成為他們最佳的選擇。”

第一財(cái)經(jīng)記者在采訪中獲悉，從2015年下半年開(kāi)始，由于蘇州并未限購(gòu)，蘇州已經(jīng)有大量的投資客開(kāi)始入場(chǎng)。記者在一個(gè)長(zhǎng)三角投資客的微信群里看到，里面的投資客每天都在討論怎么在蘇州投資購(gòu)房。而4月7日的拍地更是讓投資客看到了希望，甚至一個(gè)投資客在考慮在蘇州買(mǎi)下一棟物業(yè)。

何冰也算是半個(gè)投資客，她在最近又在蘇州購(gòu)買(mǎi)了一套房。“其實(shí)我是想在上海買(mǎi)房的，但是我被限購(gòu)了，蘇州首付兩成買(mǎi)房壓力非常小，我在蘇州買(mǎi)的第一套房還是考慮過(guò)自住，但是第二套房我就是為了投資。”何冰告訴記者。

去年，幾乎所有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商都看好蘇州，而此次拍賣(mài)過(guò)后，就有開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為蘇州太過(guò)于瘋狂。事實(shí)上，從2015年第四季度開(kāi)始，蘇州就出現(xiàn)了大量投資投機(jī)群體，很多剛需樓盤(pán)50%以上被投資客所占領(lǐng)。

同時(shí)，蘇州也開(kāi)始出臺(tái)調(diào)控政策。2016年3月，蘇州要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售房屋的申報(bào)價(jià)格，3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%；下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類(lèi)型房屋成交均價(jià)的6%。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，今日的土地是否劃算，更取決于蘇州未來(lái)的市場(chǎng)。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)最終是通過(guò)投資客推動(dòng)的話，那它的基礎(chǔ)還是很薄弱的。蘇州這匹黑馬也許在2016年會(huì)改變顏色。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。