申萬(wàn)菱信基金林博程：房地產(chǎn)行業(yè)或在緩慢復(fù)蘇

2015年全國(guó)出售的房產(chǎn)中占比較高的是一線城市中高價(jià)位的樓盤(pán)，尤其是深圳、北京高價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售金額都有顯著提升。與2014年相比，一線城市的低端樓盤(pán)空間正在縮小，中低價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售金額占比亦有所下降。而反觀二三線城市，其高價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售占比逐步縮小，中低價(jià)位樓盤(pán)占比緩慢提升。全年土地推出量基本維持在低位，年底回升明顯。

總體來(lái)看，2015年后半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)。三季度起，房地產(chǎn)加大一線城市的拿地、投資力度，并積極開(kāi)拓資金成本更低的融資渠道，運(yùn)用資產(chǎn)證券化等多元化融資方式重構(gòu)融資格局。

2016年房地產(chǎn)有望持續(xù)回暖。首先宏觀經(jīng)濟(jì)方面，官方最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)3月制造業(yè)PMI為49.7，高出2月1.7個(gè)百分點(diǎn)，為13個(gè)月來(lái)最高記錄，表明制造業(yè)運(yùn)行的放緩趨勢(shì)正在減弱；與此同時(shí)，3月制造業(yè)平均投入成本在20個(gè)月以來(lái)首次上升。目前，國(guó)內(nèi)客戶潛在需求有所改善，但海外需求依然疲弱，新出口業(yè)務(wù)連續(xù)四個(gè)月趨降。通脹方面，考慮到近期商品價(jià)格反彈以及去年的基數(shù)較低，今年通脹水平或?qū)⒏哂谌ツ辏貏e是PPI的同比回升幅度或會(huì)較大，通縮狀況得到緩解。

其次從政策層面看，2016年國(guó)家政策有整體寬松，局部收緊的跡象。一方面，2016年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)房貸新政，降低房貸首付至20%，降低非限購(gòu)城市首套房貸款首付比例；財(cái)政部等亦發(fā)布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。可以預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)政策乃至貨幣將維持在較為寬松的水平，還存在進(jìn)一步放寬的空間，如推行政府補(bǔ)貼、資產(chǎn)證券化、放開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。另一方面，3月下旬，上海、深圳幾乎同步發(fā)布嚴(yán)格的限購(gòu)令，在上海非本地戶口購(gòu)房需連續(xù)繳納5年住房公積金，深圳則從1年提高至3年。

再者，從供需角度看，目前商品住宅總量庫(kù)存位于歷史高位，但不同城市間分化明顯。其中，一線城市供不應(yīng)求，重點(diǎn)二線城市供需基本平衡，三四線城市存在大量過(guò)剩庫(kù)存。在房地產(chǎn)供給側(cè)改革大背景下，短期內(nèi)或有相關(guān)政策出臺(tái)，主要思路或從新建住房轉(zhuǎn)向消化庫(kù)存。

2016年初以來(lái)，房?jī)r(jià)同比上漲的城市個(gè)數(shù)增加顯著，且漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。房?jī)r(jià)整體上漲的城市超過(guò)30個(gè)，與年初相比已增加近10個(gè)，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。二手房漲幅擴(kuò)大的城市也有所增加。這些都表明全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體基本面正在持續(xù)復(fù)蘇。

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，截至今年3月末，A股市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PE為19.4倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE在24.8倍。估值方面，2015年估值已有一定的回升，板塊內(nèi)的轉(zhuǎn)型標(biāo)的也拉高了板塊整體估值，目前板塊估值處于較高水平。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)板塊在緩慢復(fù)蘇的同時(shí)將依舊隨市場(chǎng)波動(dòng)。選股邏輯方面，短期內(nèi)，二三線城市去庫(kù)存政策出臺(tái)將對(duì)情緒面產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)板塊的風(fēng)險(xiǎn)偏好可能有所下降，考慮到寬松政策的局部性修正所帶來(lái)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差異，應(yīng)注重考察區(qū)域價(jià)值和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，可以關(guān)注具有轉(zhuǎn)型預(yù)期的優(yōu)質(zhì)區(qū)域地產(chǎn)公司。長(zhǎng)期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房地產(chǎn)緩慢回暖、成長(zhǎng)性減弱的大方向以及房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)，關(guān)注房地產(chǎn)跨界企業(yè)以及業(yè)務(wù)多元化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。