泰禾加速去杠桿布局準一線 30億蘇州再拿地

近年來規(guī)?？焖贁U張的閩系地產(chǎn)企業(yè)如今正成為土地市場上出手最為大方的豪客。4月7日，在蘇州市的一場土地拍賣會上，閩系企業(yè)泰禾集團經(jīng)過159輪的舉牌激戰(zhàn)，以30.36億元的總價拿下了蘇州姑蘇區(qū)的一塊住宅用地，這是繼3月30日在廣東佛山新城拿下一幅商住地塊后，泰禾今年在土地市場的第二次出手。

作為閩系房企中規(guī)模成長最快的房企之一，此前泰禾一直以深耕一線為核心戰(zhàn)略，但隨著一線城市調(diào)控風緊，類似于蘇州、佛山這樣的一線周邊城市就成為了泰禾的目標。

布局準一線

在上海市場調(diào)控升級的大背景下，4月7日蘇州的這場土地拍賣成為華東土地市場的風向標。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，當天蘇州一共有6宗土地入市，在長達7小時的網(wǎng)上競拍后，該批地塊最終以超過100億元的總價成交。其中，泰禾集團旗下福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷時28分鐘，歷經(jīng)159輪的競價，擊敗正榮、碧桂園、招商、華潤、金地等14家房企，以30.36億元奪得江蘇蘇州姑蘇區(qū)虎丘路3號黃金地塊，這是泰禾首次進入蘇州市場。

出讓資料顯示，這塊編號為“蘇地2016-WG-3號”的黃金地塊位于蘇州姑蘇區(qū)老城北部，毗鄰蘇州市政府和石路商圈，周邊有西園古剎、留園等名勝風景區(qū)。地塊由04-24、04-31兩毗鄰地塊組成，總占地面積近8.5萬平方米，建筑面積約為11.6平方米，容積率分別為1.1和1.6。項目地塊鄰近地鐵2號線山塘街站和1號線桐涇路站，周邊有內(nèi)環(huán)高架西環(huán)路出入口，且有多路公交車，出行便捷。

按照最終30.36億元的成交總價計算，該地塊溢價率達到了128.97%，成交樓面價大約為26032元/平米，在單價上又一次刷新了蘇州的地王紀錄。今年2月份，蘇州“摩天輪公園”地塊以10.25億元成交的時候，雖然溢價率達到了181.91%，但樓面單價還僅為13492元/平方米。

拿下蘇州地塊意味著泰禾在江蘇擁有了第三個項目，此前泰禾在南京和無錫江陰已經(jīng)有兩個“院子系”項目，“集團十分看好南京、無錫、蘇州在內(nèi)江蘇省核心城市的房地產(chǎn)市場，蘇州地塊將延續(xù)泰禾產(chǎn)品一貫以來高端精品的定位，計劃把旗下在全國享有盛譽的“院子系”產(chǎn)品引進蘇州，有信心在蘇州打造一個高品質(zhì)的高端項目”，泰禾集團相關(guān)負責人表示，拿下蘇州地塊符合公司挺進長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的戰(zhàn)略。

在一線城市土地供應趨緊的大背景下，一直以深耕一線為核心戰(zhàn)略的泰禾今年正在將目標轉(zhuǎn)向一線城市周邊具有高成長性的“準一線城市”，在拿下蘇州地塊的一周之前，泰禾還在廣東佛山落子，拿下了佛山順德區(qū)的一幅商住用地。

這幅位于佛山新城的商住用地占地面積超過12萬平方米，規(guī)劃建筑面積超過48.12萬平方米，容積率3.99，其中住宅部分建筑面積為40多萬平方米，剩余為商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施，地塊最終以37.25億元成交，溢價率72%，也創(chuàng)下了佛山順德地價的新高。

類似于泰禾這樣的區(qū)域布局戰(zhàn)略如今已成為很多房企的共同選擇。“在一線城市土地供應競爭日益激烈、政策壓力也在增大的背景下，經(jīng)濟體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市將會成為房企新的‘避風港’，相對三四線城市的庫存環(huán)境，這類城市仍然具有較高的安全邊際”，有行業(yè)觀察人士告訴本報記者，市場過剩的資金流向一線城市周邊，將會成為今年土地市場的新常態(tài)。

事實上，從去年年底開始，在準一線和二線城市土地市場，數(shù)十家房企共同競爭同一宗地塊的現(xiàn)象已經(jīng)屢有出現(xiàn)，最終出讓價格也在以翻倍的速度上漲，顯然隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有了更大的杠桿空間。

“泰禾主打中高端的產(chǎn)品路線可以幫助其在準一線城市站穩(wěn)腳跟，但這類城市的市場需求和價格承受空間也同樣會面臨挑戰(zhàn)”，有長期跟蹤泰禾的證券分析師認為，泰禾雖然在一線城市證明了其產(chǎn)品力，但要在準一線和二線城市立足，還需要經(jīng)受更多的市場環(huán)境考驗。

數(shù)據(jù)顯示，準一線城市的樓市波動幅度非常大，2014年至2015年年中佛山樓市供應充足，不少項目不得不削價銷售。從2015年年中開始，隨著樓市火爆，供應減少，庫存開始下降。佛山中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月，佛山新增供應224萬平方米，成交面積達400萬平方米。

加快去杠桿

2015年泰禾以323.3億元的銷售金額領(lǐng)跑中型房企梯隊，成為閩系地產(chǎn)企業(yè)中成長最快的房企之一。“2016年將是房地產(chǎn)的溫暖之年，泰禾將繼續(xù)追求進中求穩(wěn)的發(fā)展模式”，泰禾集團董事長黃其森在今年全國兩會的媒體采訪中公開表示，立足一線城市以及二線核心城市是泰禾從當下到未來的500億元甚至更高業(yè)績時秉承的開發(fā)鐵律。

要完成這樣的目標，泰禾面對的不僅是區(qū)域聚焦選擇的考驗，還需要解決困擾其多年的高杠桿問題。過去數(shù)年來，泰禾集團在一線城市一直秉承較為激進的布局策略，雖然隨著一線城市房價的持續(xù)上漲，泰禾的這種戰(zhàn)略布局得到了不菲的回報，但留給泰禾的高杠桿難題仍然是其規(guī)模進一步擴張的軟肋。

借國內(nèi)債市的風口，2015年以來，泰禾通過發(fā)債、定增等多種資本市場融資方式，在資本市場募集了近120億元的資金以改善資本債務結(jié)構(gòu)。截至2015年底，其資產(chǎn)負債率已經(jīng)從2014年末的89.23%下降了9.36個百分點至79.87%，剔除預收賬款，其資產(chǎn)負債率可以達到75.39%，仍然略高于行業(yè)平均水平。

在中泰證券分析師看來，2015年泰禾的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流已經(jīng)得到了改善，從-166.26億元提升到了-23.51億元，通過一系列的發(fā)債、增發(fā)，債務結(jié)構(gòu)也有了明顯優(yōu)化，貨幣資金與短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的比值由0.21提升到了0.5，“雖然杠桿水平仍處于高位，但其財務的穩(wěn)健性已經(jīng)有所增強”。

事實上，除了在資本手段上尋求去杠桿化，在項目擴張方面，泰禾也開始有意識地摒棄招拍掛的“地王”模式，而選擇利用開發(fā)管理及品牌的優(yōu)勢，在土地及項目獲取上進行創(chuàng)新，實施輕資產(chǎn)化路線。

今年1月6日，泰禾宣布投資11.3625億元與信達地產(chǎn)合作，聯(lián)合開發(fā)位于上海的新江灣土地項目，隨后泰禾又與北京昌平科技園發(fā)展有限公司就北京昌平南邵0303-07地塊簽約，共同出資成立項目公司開發(fā)上述地塊，泰禾持有上述項目公司80%的股權(quán)。

種種跡象表明，合作開發(fā)已經(jīng)成為泰禾斬獲地塊的重要手段之一。據(jù)本報記者統(tǒng)計，在2015年內(nèi)，泰禾一共新增了9個項目，主要分布在北京、上海、深圳等一線城市及杭州等活躍二線城市，其中有5個項目都是以合作的形式取得，包括2塊新增土地及3個合作項目，分別分布于北京、上海以及杭州。

“預計泰禾將會繼續(xù)以合作的方式取得更多項目的開發(fā)機會，一方面的原因是一線城市土地獲取難度在加大，另一方面則是合作有利于降低自有資金成本，將開發(fā)風險降至最低”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，泰禾的輕資產(chǎn)模式或?qū)椭鋵崿F(xiàn)更快速的擴張。

今年3月22日，泰禾集團發(fā)布公告稱，其公開發(fā)行45億元的公司債券申請已于當日獲得了中國證監(jiān)會的批準申請，公司將根據(jù)實際需要和資本市場實際，擇機向合格投資者公開發(fā)行。在充足的彈藥補充下，泰禾會繼續(xù)扮演今年土地市場的黑馬角色嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。