張敬偉：樓市公積金“被貸空”是市場偽命題

分化依然是當(dāng)前樓市基本的格局。

一線樓市虛熱、發(fā)燒引發(fā)治理者出手——由滬到深等一線城市，連續(xù)出臺力度不同的限制性調(diào)控舉措。即便如此，雖然坊間也鬧出一些傳聞，比如說某一線樓市有別墅一夜降價(jià)100多萬元等，但市場的基調(diào)應(yīng)該還是確定的——即未來一段時(shí)間，一線樓市房價(jià)不可能陡降，只會從發(fā)燒到冷靜，整體趨勢會逐漸企穩(wěn)。

中國樓市的主旋律是不同線際的城市分化嚴(yán)重——最近兩個(gè)月的70城房價(jià)數(shù)據(jù)足以說明這一點(diǎn)。然而，其中已經(jīng)出現(xiàn)了一些細(xì)微的變化。除了一線樓市的高歌猛進(jìn)以外，一些二線城市的房價(jià)也受到了“熱傳導(dǎo)”。像杭州、南京、蘇州和合肥等城市，樓價(jià)漲勢明顯。而這也和三四線樓市的低迷形成了鮮明對比。這從公積金“彈藥庫”告急的情況可見端倪。

隨著各地2015年住房公積金年報(bào)的先后公布，上海、南京、福州、鄭州等城市先后傳出公積金當(dāng)期繳存額“被貸空”的消息。受樓市成交增長影響，公積金的杠桿作用被進(jìn)一步放大，對公積金貸款的需求量在短期內(nèi)也出現(xiàn)了猛增。出于資金池安全的考慮，一些城市延長了公積金的發(fā)放周期。

除了部分省會城市，像蘇州這樣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不俗、且和上海地緣交接的地級市，公積金使用也出現(xiàn)告急的情況。

一二線城市均有公積金告急的情況，折射出這些城市樓市走熱的基本面。但應(yīng)該認(rèn)識到，在各地執(zhí)行相應(yīng)的樓市調(diào)控措施后，公積金告急的情況會適當(dāng)緩解。

因此，所謂公積金告急的樓市加杠桿，并非樓市本質(zhì)之憂，不過是一二線樓市虛熱的現(xiàn)象之?dāng)_而已。

樓市信貸，目前主要還是以商貸為主，公積金貸款所占比重還不是太高。而且，即使是樓市中的商業(yè)貸款，在整個(gè)信貸市場中的占比也不高，而且相當(dāng)安全。

無論是中國樓市發(fā)展的黃金十年，抑或是近幾年的調(diào)控期，全國房貸“斷供”的現(xiàn)象都很少。在商貸利率下探到“4時(shí)代”、公積金房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”之際，兩貸的安全性還是有保障的。當(dāng)然，如果一二線樓市的首付貸和場外配資等市場亂象不徹底根除，這些城市也不排除發(fā)生中國版樓市“次貸危機(jī)”的可能性。

當(dāng)前，少數(shù)一二線樓市的公積金出現(xiàn)告急情況，符合這些城市的樓市邏輯。因?yàn)檫@些樓市的量價(jià)齊升，不僅拉動了公積金貸款的量，更增加了商業(yè)貸款的量。這些城市的公積金使用率提升，也屬正常的市場行情。

不過公積金房貸使用率提高，并不意味著公積金池子的枯竭。

以上海為例，2015年上海公積金繳存額880億，而發(fā)放額則超過1192億元，似乎存量不如放量，但據(jù)上海公積金年報(bào)披露，至去年年底上海公積金繳存總額6096億元，繳存余額仍有2822億元。因此從長期看，公積金資金池不會出現(xiàn)所謂的枯竭。

至于有些城市延緩發(fā)放公積金貸款，要么是配合新的樓市調(diào)控，要么是基于公積金資金池安全風(fēng)險(xiǎn)防控的自然反應(yīng)。

基于此，無論一線樓市還是二線樓市，公積金“被貸空”都屬于市場偽命題。至于去庫存壓力較大的三四線城市，公積金房貸使用率并不算高。因此，基于樓市分化的市場情勢，未來三四線城市公積金房貸寬松政策還有釋放空間。畢竟，公積金除了市場功能，還有相應(yīng)的公共屬性，三四線城市的治理者，應(yīng)該將公積金房貸政策用足、用好。

當(dāng)然，在一線城市樓市政策緊縮的情況下，公積金房貸的空間也被擠壓，二線城市在公積金使用方面也需要遵循市場節(jié)奏而行。

當(dāng)前樓市，兩種跡象值得關(guān)注：一是樓市線際傳導(dǎo)的市場效應(yīng)是不是可持續(xù)——2月份的樓市大勢表明，已經(jīng)形成了一線到二線的正面?zhèn)鲗?dǎo)。但是一線樓市開始新的調(diào)控政策以后，二線樓市還能否接力傳導(dǎo)至三四線樓市？

二是如何通過更多的政策刺激去催化三四線樓市的高庫存？這些政策刺激是否會消解一線樓市新調(diào)控政策的努力。如何處理好樓市分化和市場兩重天的矛盾，是當(dāng)前政策層面要繼續(xù)思考的命題。

至于樓市公積金使用率的高低，只是樓市情態(tài)的現(xiàn)實(shí)鏡像，不必過度擔(dān)心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。