剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 海航投資轉(zhuǎn)型金融前景難明

4月13日早間，海航投資發(fā)布2015年度業(yè)績快報顯示，該公司去年營業(yè)總收入為12.3億元，較2014年同期大幅下降38.45%；營業(yè)利潤及利潤總額分別為3.6億元、3.5億元，均較2014年出現(xiàn)下滑。此外，海航投資一季度業(yè)績預告顯示，公司凈利潤虧損321萬元～396萬元，去年同期則盈利913.61萬元。

“剝離資產(chǎn)使海航投資回籠大量資金，加上海航集團的支持，轉(zhuǎn)型金融投資平臺的運作資金得以保證，但未來前景仍不明朗，現(xiàn)在海航投資還沒有具體的金融業(yè)務(wù)出臺。”業(yè)內(nèi)人士指出。

前世：被淘汰者的基因

“海航資本自入主億城股份以來就在不斷剝離旗下不良房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)基本完成去地產(chǎn)化，通過剝離資產(chǎn)，海航資本也回籠了部分收購億城股份的投資。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。

2013年，海航資本以16.1億元收購億城股份第一大股東乾通實業(yè)所持的約2.87億股，當時正是億城股份最低谷的時候，旗下多個項目陷入營銷困境，如當年推出的北京燕西華府項目三期，開盤19個月去化率還不到一半，而秦皇島熱那亞項目更是被媒體“判了死刑”。

經(jīng)過清點整理，當時仍稱作“億城股份”的海航投資在2014年4月將北京的燕西華府項目以及蘇州萬成置地一并通過產(chǎn)權(quán)交易所出售。

而在去年11月18日，海航投資再次公告宣布，向海航資管集團轉(zhuǎn)讓全資子公司北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇億城地產(chǎn)有限公司、北京陽光四季花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股權(quán)。此外，海航投資還將其對唐山億城擁有的4.68億元債券及對北京億城持有的2.38億元債務(wù)轉(zhuǎn)手予海航資管集團。

上述資產(chǎn)剝離后，海航投資目前僅剩天津、上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

出售不良資產(chǎn)為海航投資回籠資金約30個億，前期收購億城股份的資金部分回籠，但業(yè)績表現(xiàn)仍受到較大影響。海航投資表示，2015年營業(yè)總收入為12.3億元，較2014年同期大幅下降38.45%，大幅減少的原因是結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入減少。

有業(yè)內(nèi)人士指出，億城股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的失敗，很直觀地表現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的殘酷，雖然億城股份在項目開發(fā)商偏重于高端豪宅，儲備地塊也都以大面積為主，在開發(fā)定位上出現(xiàn)策略失誤，但關(guān)鍵還是現(xiàn)金流無法得倒補充，沒能抗過項目銷售困難期，成了那個年代的被淘汰者。

和訊房產(chǎn)了解到，目前燕西華府、秦皇島熱那亞項目都已經(jīng)被后繼者接盤，并逐漸走出銷售困境，其中接盤熱那亞項目的正是億城股份的前任總裁馬寅。

今生：轉(zhuǎn)型金融前景難明

全面剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，海航投資轉(zhuǎn)型金融投資平臺的步伐更為輕快，但目前尚未對外透露具體業(yè)務(wù)計劃，令市場對其前景感到模糊。

“去地產(chǎn)轉(zhuǎn)金融，實際上是很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中愿意考慮的內(nèi)容。億城股份資產(chǎn)被剝離，說明原億城股份在傳統(tǒng)土地招拍掛市場上沒有太多競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的失敗，一定程度上說明投資收益狀況不佳，進而惡化現(xiàn)金流等層面。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析稱。

他表示，對于海航資本來說，轉(zhuǎn)型做金融投資平臺需要把控新金融業(yè)務(wù)的風險，目前很多金融業(yè)務(wù)看似輕資產(chǎn)，實際上都是砸錢的行為，所以不能簡單理解這就是一個暴力或有較高盈利點的行業(yè)。

3月12日，海航投資表示調(diào)整非公開發(fā)行A股股票預案，由原定增金額120億縮減為74億元。此外，不再使用募集資金實施“增資取得渤海信托32.43%股權(quán)項目”，將“補充流動資金”金額由32.43億元下調(diào)為21.76億元。

“轉(zhuǎn)型金融投資平臺需要大量初始資金，現(xiàn)在尚不明確其金融業(yè)務(wù)計劃和規(guī)模目標，但通過出售不良資產(chǎn)、縮減定增規(guī)模換取發(fā)行成功等動作來看，海航投資對資金的需求比較強烈。”某資深業(yè)內(nèi)人士指出。

目前比較清晰的是，海航投資正與美國知名基金管理公司鐵獅門聯(lián)手，投資美國紐約曼哈頓哈德遜商圈的一個商業(yè)項目，這是海航投資當下對市場明確表露的房地產(chǎn)信托基金項目。

值得注意的是，海航投資并不是像萬科、綠地那樣收購成熟商業(yè)項目，而是通過私募基金直接投資開發(fā)項目所在地塊，有媒體表示對于尚無海外市場經(jīng)驗、正在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的海航投資而言，前景并不明朗。

當前，國內(nèi)房企走向海外市場已經(jīng)是行業(yè)潮流，萬科、中海、萬達、碧桂園等都在海外開疆擴土，但與海航投資的方式均不相同。

如萬科在與鐵獅門合作開發(fā)中，選擇的是銷售型商業(yè)項目，投資額度也不高；而中海、萬達等則是選擇已成熟的項目，碧桂園定位是銷售型住宅項目。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前走出去的房企對海外市場仍保持謹慎、學習的態(tài)度，盈利效果未知，海航投資的團隊架構(gòu)能否適應海外房地產(chǎn)市場，仍需觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。