滬深樓市政策收緊 成都能否成為新風口

一季度，樓市整體回暖讓房企“成績單”好看起來。但是，上海、深圳以及南京、蘇州等一線或核心二線城市的房價非理性過熱，又讓不少業(yè)內人士心生擔憂。

近來，那些房價偏熱的地方迎來樓市調控重拳，降溫跡象明顯?？硕鹨患径葍炔繄蟾姹O(jiān)測發(fā)現(xiàn)，成渝等區(qū)域中心城市的房價與成交量增幅不大。以成都為例，最近還積極出臺樓市政策以促進成交，讓那些房價因過熱而被調控的城市艷羨不已。

成都某房企營銷總監(jiān)說，從房價收入比來看，成都很低，成都人買房置業(yè)上是比較幸福的。融創(chuàng)一位老總說，成都樓市讓我歡喜讓我憂，喜的是經濟潛力大，不怕產品賣不掉，憂的是競爭太激烈。

成都樓市供需穩(wěn)定

四川中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年至2015年，成都市商品房供需呈現(xiàn)出典型的“穩(wěn)定”，2012年供應量達3000萬平方米，2013年供應達3500萬平方米的歷史峰值，之后供應開始回落，去年供應量2793.04萬平米。

如果再仔細觀察需求端，大家會發(fā)現(xiàn)，2012年成都市商品房吸納量2500萬平方米左右，2013年達到3000萬平方米左右，之后平緩回落，成交面積2433.10萬平方米。

就主城區(qū)而言，去年成都主城區(qū)商品住宅供應面積890.77萬平方米，環(huán)比增長20.92%；成交面積811.63萬平米，環(huán)比上漲1.91%；成交均價9891元/平方米，環(huán)比下降2.01%。

從縱向來看，2012年，成都主城區(qū)商品住宅均價約為8500元/平方米，2013年及2014年房價溫和上升，2014年商品住宅均價突破10000元/平方米，但去年均價又略有回落。

近日，上海易居研究院發(fā)布了一份《近6年70城房價趨勢報告》，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局等，稱深圳房價這6年漲幅最高且達83%，上海次之，漲幅為43%，北京為36%，廈門為35%，烏魯木齊漲幅達17%，成都漲幅9%，等同于平頂山、徐州和洛陽。

這就不難理解去年中渝置地與國嘉地產以及天朗控股、新世界中國地產、華人置業(yè)等房企為何主動賣掉成都項目。

在克爾瑞今年一季度關于全國樓市的內部討論上，相關業(yè)內人士表示了對一線及部分二線城市房價新一輪過熱后的擔憂，除此之外也重點提及成都這個房價與成交增幅不快的典型城市。

不過，中糧地產成都公司一位營銷中層向《每日經濟新聞》記者表示，根據(jù)他們掌握的數(shù)據(jù)，去年成都樓市銷售面積全國第一，但銷售金額僅排名全國第八，這意味著成都房企要賣掉超過一線房企八倍甚至十倍的量才能趕上一線房企的銷售金額。

“成都樓市不存在價格虛高，基本上是健康的。也就是說，沒有大量炒家涌入，成都樓市就能做成這樣。”前述營銷中層如是說。

前不久，易居研究院發(fā)布的一份《全國35城房價收入比偏離度排行榜》引來外界圍觀討論，深圳房價收入比偏離度首超一倍，35個城市中有28個城市房價收入比高于合理值，同比減少2個城市，但目前西安、哈爾濱、成都、西寧、長沙、銀川和沈陽等7個城市商品住宅均價低于合理值。

區(qū)域優(yōu)勢引來實力房企

不過，易居研究院一位分析師強調說，房價收入比偏離度處于負值的城市，如銀川、沈陽、哈爾濱，基本可以判定沒有房價泡沫，但并不意味著這些樓市日后擁有更多反彈空間，因為高企的庫存和低迷的市場環(huán)境，很難在短時間內得到根本性的扭轉。

但成都就不一樣，盡管去年前述所列舉的房企不斷拋售成都項目，各路“接盤俠”卻不斷涌入，比如融創(chuàng)中國、恒大地產等一線巨頭曾豪擲巨資“鯨吞式”接盤。

成都中糧上述營銷中層分析說，與之前如華潤、中海、華僑城、保利在“東西南北”大規(guī)模造城的模式不同，現(xiàn)在房企應學會跟著地方政府真金白銀投入的熱點區(qū)域開發(fā)，政府希望房企能與他們一起推動區(qū)域發(fā)展。

去年底至今，中航集團、新疆廣匯集團、北辰實業(yè)、萬達集團等資本巨頭在天府新區(qū)成都直管區(qū)頻頻拿地，試圖搶占新區(qū)產業(yè)商機的制高點。其中，中航集團擬打造的成都“航空大世界”主題樂園項目也對外亮相。

近日，融創(chuàng)中國在成都高調舉辦成渝新品發(fā)布會，宣布其成都地產戰(zhàn)略起航，也是融創(chuàng)深耕重慶13年之后首次攜手成都，以此推動融創(chuàng)成渝房地產開發(fā)聯(lián)動新格局，其預定目標是未來三年要實現(xiàn)產值200億元。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示，以成渝為核心的西南板塊將是未來中國經濟的重要增長極，融創(chuàng)正是看好這一點才宣布在成都完善布局。

今年3月份，成渝城市群戰(zhàn)略規(guī)劃獲批，國務院對重慶批復的定位是我國重要的中心城市之一，長江上游地區(qū)的經濟中心，西南地區(qū)的綜合交通樞紐，對成都的定位是國家重要的高新技術產業(yè)基地，商貿物流中心和綜合交通樞紐，西部地區(qū)重要的中心城市。

談到成渝房價，西南財經大學成渝經濟區(qū)發(fā)展研究院院長、教授楊繼瑞向《每日經濟新聞》記者表示，一線城市的房價受海外影響較大，這些海外資本通過不同渠道進入一線樓市炒房，成渝樓市跟他們不一樣，主要是消費性購房，沒有大起大落，避開了政策調控，應抓住時機積極去庫存。

實際上，像貴陽、昆明、西安等均處在國家相關重要戰(zhàn)略的交匯點上，比如貴陽處于滬昆高鐵與成貴廣高鐵的交匯點上，在全國又率先發(fā)展大數(shù)據(jù)、大健康等新興產業(yè)。

一位房地產相關人士表示，像貴陽等庫存量暫時較大，但經濟潛力巨大，對于這些三線省會城市，實力房企也應趁勢早點布局。

上海：非戶籍社保三年改五年，普通二套房首付五成，非普通二套房首付七成

深圳：社保一年改三年；本市無房但近二年有貸款記錄、本市有一套房并結清貸款的，首付比例由三成升至四成

武漢：收緊公積金貸款額度，首套最高額度由60萬元下調為50萬元，并將已使用額度累計計算

南京：嚴格認定“首次購房”和“首套房”，無購房記錄、無購房貸款記錄才算“首次購房”，執(zhí)行2.5成首付

蘇州：開發(fā)商一次性銷售房源面積不低于3萬平方米、樓盤備案價格漲幅一年內不超過12%

廊坊：非本地戶籍限購1套住房且首付款比例不低于30%

合肥：嚴厲查處“捂盤惜售”及捆綁車位等行為

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。