35個大中城市房價收入比排名：深圳買房最難

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4個點。不過全國房價收入比區(qū)域分化日漸加劇，一線大城市的數(shù)值升高，其中深圳高達27.7，領(lǐng)先其他城市。

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。報告指出，盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。根據(jù)我國的實際情況，報告認為全國房價收入比保持在6～7左右屬合理區(qū)間。

深圳買房“壓力”較大

報告指出，整體上看，35個大中城市的房價收入比呈現(xiàn)三個態(tài)勢：第一，東、中、西地區(qū)呈現(xiàn)梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大。第二，一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、上海和北京領(lǐng)先，廈門、福州等東部二線城市則在逐漸趕超一線城市。第三，經(jīng)濟發(fā)達城市高于經(jīng)濟欠發(fā)達城市。一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大。因此，購房需求大、投資投機需求也大，購買力強勁，房價水平也較高。

如果以房價收入比來代表購房者的壓力的話，那么深圳的購房者壓力較大。剔除可售型保障性住房后，深圳的這一比值高達27.7，而上年這一數(shù)值為21.7。如此迅速上升，主要是因為去年以來深圳房價經(jīng)歷了大漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲57.8%，領(lǐng)先其他城市。在深圳市區(qū)的一些地段，過去一年來，房價基本都實現(xiàn)了翻番。

來自江西的張小姐在一家深圳一家地產(chǎn)公司工作。去年初看到房價上漲，趕緊入手了一套新房，當時單價為2.8萬每平方米左右，如今已經(jīng)接近了六萬。“現(xiàn)在關(guān)外很多區(qū)域的二手房都要去到五萬了?，F(xiàn)在新進入的外來大學(xué)生僅憑自己努力的話，要在深圳買房可能性已經(jīng)很小了。”

這也正是人們擔心的“擠出效應(yīng)”，即深圳房價過高、上漲過快，不僅加大了居民通過市場解決住房問題的難度，也對深圳人才吸引力和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展形成擠壓。今年深圳“兩會”上，深圳市人大代表、在科技領(lǐng)域工作近20年的李繼朝說，如果年輕人的居住問題得不到解決，深圳對優(yōu)秀人才的吸引力就會下降，從而導(dǎo)致深圳高科技企業(yè)的競爭力下降。

實際上，有同樣的擔憂的不止深圳，同為首批經(jīng)濟特區(qū)的廈門，雖然經(jīng)濟總量僅位列全國第51，收入水平也跟北上廣深有較大差距，但房價卻高居全國第四，房價收入比僅次于深上北，位居全國第四，為16.6。

廈門當?shù)匾患彝赓Q(mào)企業(yè)工作人員謝小姐說，廈門外貿(mào)出口占據(jù)福建半壁江山，外貿(mào)出口企業(yè)眾多，但很多大學(xué)生在外貿(mào)企業(yè)里工資工作幾年也才五六千元，工資水平和廣深有很大的差距。但廈門的房價已經(jīng)超過廣州，目前廈門島內(nèi)的新盤基本都在四五萬以上了。

廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長發(fā)對《第一財經(jīng)日報》分析，目前廈門的房價已經(jīng)過高，遠遠超越了其城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和收入水平，過高的房價反過來會影響到城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不利于人才的流入和實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

實際上，包括深圳、上海、北京、廈門等城市在內(nèi)，這些城市的房價在某種程度上與本地的工資水平的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)很低，而與這個城市對周圍的輻射能力及匯集財富的能力聯(lián)系更為緊密。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌說，在快速城市化過程中，大城市的房價是由中等偏上、偏上的人群決定的。大城市的發(fā)展空間、新供用地已經(jīng)很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房價也就比較高。

以廈門為例，易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，去年廈門市商品住宅的購房人群中，本地客群購房面積為117.17萬平方米，占了33.45%。而廈門以外的外地客群，總共購買了20501套商品住宅，面積233.14萬平方米，占了66.45%。也就是說，去年廈門近七成的房子是被外地人買走。

在當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，廈門的房價與廈門本土工資水平的關(guān)聯(lián)度不是很高，因為廈門接近七成的房子被外地人買走，福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大，他們中的大多數(shù)都會選擇到廈門置業(yè)。因此廈門的房價與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

哪些城市買房壓力小?

與深上北廈的“寶寶們心里苦”，一些城市的買房壓力要小很多。比如，同為一線城市，廣州房價收入比雖然達到了11.1，但比深上北要低太多，甚至遠不如廈門、福州等二線城市，僅位列全國第十。

這是因為自2015年以來，深圳、上海等城市房價大漲，而同樣身為一線城市的廣州卻一直比較理性，不僅漲幅遠遜于深上北，甚至比起廈門、南京、蘇州等二線城市，廣州的漲幅也遜色不少。目前廣州的房價僅為其他三個一線城市的一半左右，甚至也不如廈門等二線城市。

房價的背后其實是城市的實力的此消彼長。比如，在金融業(yè)增加值方面，上海、北京和深圳遙遙領(lǐng)先，深圳和北京的高科技實力均非常雄厚，而廣州在這兩方面均表現(xiàn)平平。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是一方面，供應(yīng)量是另一個方面。在土地面積上，深圳面積是1996.85平方公里，而廣州則為7434平方公里。廣州的人口是其1.2倍。但廣州的土地面積，卻是深圳的3.7倍。與深圳土地存量已接近枯竭相比，廣州土地供應(yīng)充足。目前廣州的郊區(qū)盤如黃埔、番禺等地都有大量的一手房供應(yīng)。

由于特殊的財政體制所限，盡管廣州GDP排名全國第三，但廣州的地方一般公共預(yù)算收入僅位列全國第七。正是因為要補充財政收入，所以多年來廣州賣地比較積極。大量的土地供應(yīng)之下，廣州的樓市庫存去化周期一直比較長，廣州的房價也十分平穩(wěn)。

在廣州一家基金公司上班的程小姐說，身邊很多外來大學(xué)生在工作五六年左右會考慮買房，他們的首付預(yù)算一般在40到80萬之間，選擇的余地還是挺大的。“如果是在深圳，想都別想了。”

在今年2月的廣州“兩會”上，廣州市人大代表謝小能認為，對于年輕的創(chuàng)新人才而言，廣州目前的房價水平對于吸引他們來穗有較大的好處，“控制好房價將有利于廣州城市的長遠發(fā)展。我對廣州的發(fā)展很有信心。”

當然，買房壓力比廣州小的地方還多著去了，尤其是中西部省會城市，房價收入比值大多在10以下。這其中，近年來經(jīng)濟增速高速增長的“星城”長沙，這一數(shù)據(jù)僅為5.2，在35個城市中墊底，讓北上深廈的“寶寶們”羨慕不已。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2016年3月“百城價格指數(shù)”顯示，長沙新建住宅均價為6336元/平米，這個數(shù)據(jù)甚至還不如福建浙江的很多縣城的房價。就工資水平而言，長沙的工資水平不比廈門少多少，但房價只有廈門的1/4,基本上普通白領(lǐng)干一個月就可以買1平米。

市場分析認為，長沙的房價低，其中的主要原因在于，長沙是個消費型城市，與浙江福建等地人喜歡置業(yè)相比，長沙更傾向于消費，因此長沙的娛樂產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達，能夠支撐高房價的居民儲蓄水平有限。此外，一直以來長沙的單位自建房特別多，土地供應(yīng)量一直很大。

不過，低房價并不意味著長沙經(jīng)濟發(fā)展緩慢。數(shù)據(jù)顯示，2006年長沙GDP總量僅位列全國第28，但到2015年，長沙GDP已躍居全國各大城市第14位，9年間上升了14位。這其中當?shù)刂鞔虍a(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、汽車等做出了相當大的貢獻。以裝備制造業(yè)為例，近年來長沙涌現(xiàn)出了三一重工、中聯(lián)、山河智能等在國內(nèi)響當當?shù)难b備制造企業(yè)。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，實體制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展得很好，城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度也就降低，從而進入到一個良性循環(huán)。相反，房價過高一方面會帶來地價的上漲，從而抬高制造業(yè)用地成本。另一方面，制造業(yè)需要大量的生產(chǎn)工人，過高的房價必然帶來房租乃至整體生活成本的上升，這對制造業(yè)的發(fā)展十分不利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。