商住樓的逆襲：3月成交量首次超住宅

商住樓曾經(jīng)是北京樓市的補(bǔ)充產(chǎn)品類型。但隨著限購及新建商品住宅供應(yīng)量減少，今年3月，北京市商住樓成交量史上第一次超過普通住宅。

北京市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，北京商住市場新增供應(yīng)7312套，同比上漲530%；成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數(shù)。成交均價(jià)26979元/平方米，同比上漲24%；成交金額77.77億元，同比上漲508%。

財(cái)富人生經(jīng)紀(jì)執(zhí)行董事韓樂認(rèn)為，商住產(chǎn)品已經(jīng)從“邊緣”走向了“中心”，從北京樓市的“輔助力量”正式成長為“關(guān)鍵力量”。如果說，二手房正在替代一手房，重新定義了未來北京樓市生態(tài)。那么商住產(chǎn)品就像潤滑劑，使已經(jīng)豪宅化的北京新房市場可以繼續(xù)有效轉(zhuǎn)動(dòng)，起到彌補(bǔ)剛性需求、完善產(chǎn)品類型作用。

商住樓成中低端主流產(chǎn)品

一位負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)二手交易人士也注意到這一現(xiàn)象。他擔(dān)心，由于住宅限購，開發(fā)商將大部分商業(yè)屬性土地改成了商住項(xiàng)目。預(yù)計(jì)幾年后，北京商住樓會(huì)泛濫成災(zāi)。

最值得擔(dān)心的是，開發(fā)商將大量五環(huán)外項(xiàng)目開發(fā)成商住項(xiàng)目，而這些郊區(qū)項(xiàng)目如何商用？又如何居?。?/p>

由于北京市住宅用地越來越少，市場上甚至出現(xiàn)了商住改別墅的現(xiàn)象。

亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月別墅市場打破2月的零供應(yīng)，共計(jì)有4個(gè)項(xiàng)目入市，均為老項(xiàng)目后期。而從一季度供應(yīng)量來看，北京別墅市場共有6個(gè)項(xiàng)目入市，同比增加3個(gè)，共新增別墅產(chǎn)品388套，同比增加19%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，3月份北京別墅市場中200平方米以下的小戶型別墅成交占比高達(dá)34%，在各面積段中居于首位，相比去年同期上升了20%；而從成交總價(jià)來看，3月總價(jià)500萬以下與1000萬以上的兩極產(chǎn)品占據(jù)市場主力，占比均為31%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，小戶型、低總價(jià)別墅產(chǎn)品的占比提升主要是受到商住別墅產(chǎn)品影響。在高價(jià)地、自住房雙重?cái)D壓之下，開發(fā)商除通過擠壓自住房容積率推出別墅產(chǎn)品的方法之外，在一些本身低密度的地塊當(dāng)中，還出現(xiàn)商住改別墅的做法，也因此出現(xiàn)了商住別墅這一新產(chǎn)品類型，而這一產(chǎn)品類型在兼具商住類產(chǎn)品不限購、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)外，在產(chǎn)品的打造上能夠更勝一籌，滿足中低端客群的“享受型”需求，因此一經(jīng)入市也得到了較大認(rèn)可。3月成交排行榜中排行首位的龍熙旭輝·6號(hào)院即屬于這一類型，而該項(xiàng)目自去年年底首次入市之后，截至3月份已實(shí)現(xiàn)成交250套，其3月新推房源也出現(xiàn)當(dāng)天售罄。

不過高姍指出，商住別墅仍然并非目前別墅市場主流，長期內(nèi)市場主力仍將以千萬級(jí)高端別墅項(xiàng)目為主。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，目前北京市總價(jià)在100萬-300萬之間的一手商品房，基本屬于商住項(xiàng)目。售價(jià)普遍在2萬元-5萬元/平方米之間。

盡管商住項(xiàng)目銷售火爆，但記者注意到，商住項(xiàng)目一旦進(jìn)入二手市場，轉(zhuǎn)手和價(jià)格增長都遠(yuǎn)不如住宅項(xiàng)目。還出現(xiàn)了物業(yè)管理困難、小區(qū)混亂的情況。

住宅用地供應(yīng)逐年縮減

北京市新建商品住宅庫存和供應(yīng)正處于嚴(yán)重告急狀態(tài)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月13日，北京供應(yīng)商品房住宅（不含自住房保障房）合計(jì)3634套，實(shí)際成交套數(shù)達(dá)11944套。供需比1∶3，創(chuàng)造了歷史同期最懸殊紀(jì)錄。

即使在庫存明顯下調(diào)的2015年，市場供需也在1∶1.3左右。從市場走勢(shì)看，北京市場明顯出現(xiàn)了庫存減少、成交高端化趨勢(shì)。目前庫存商品房住宅只有6.12萬套，自2014年來持續(xù)降低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京樓市已接近全面進(jìn)入二手房市場，目前新建商品房已經(jīng)高端化，均價(jià)也出現(xiàn)了歷史首次全面在3萬以上。預(yù)計(jì)全年均價(jià)將有望接近4萬。

北京市也在努力改變這一狀況。

近日，北京市政府常務(wù)會(huì)審議通過《北京市2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。其中住宅用地仍安排1200公頃，與去年計(jì)劃量持平。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，從住宅用地細(xì)分來看，其中保障性安居工程用地計(jì)劃安排350公頃，包括自住房在內(nèi)的商品住宅用地計(jì)劃安排850公頃，與2015年相比，商品住宅用地增加了100公頃。另外2016年供地計(jì)劃中強(qiáng)調(diào)，城六區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全市土地供應(yīng)總量的20%，規(guī)劃新城范圍內(nèi)土地供應(yīng)量應(yīng)占土地供應(yīng)總量的70%以上。

此外，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，在商品住宅供地方面，將以自住型和中小套型商品房用地為主，增加住房供應(yīng)總量。目前正在掛牌出讓中的兩宗住宅用地也均出現(xiàn)“90/70”新規(guī)，預(yù)計(jì)這一土地出讓條件也將成為主流。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，2016年北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總量與去年持平，均處于歷史低位水平。2010年之后北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃不斷縮減，2016年住宅供地計(jì)劃相比2010年已縮減52%。由此可以看出，未來北京住宅用地供應(yīng)將長期處于短缺狀態(tài)。

任啟鑫認(rèn)為，增加中小套型供應(yīng)主要是為解決中低收入群體的自住型購買需求，而從另一角度也能降低開發(fā)商搶購熱情，從而起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。不過基于土地供應(yīng)的長期稀缺預(yù)期，以及已出讓的大量高價(jià)地項(xiàng)目影響，五環(huán)內(nèi)城區(qū)及近郊區(qū)域的豪宅化趨勢(shì)無可避免，而“90/70”政策對(duì)照今年的供地將多集中在遠(yuǎn)郊新城區(qū)域，因此北京住宅市場的兩極化趨勢(shì)也將進(jìn)一步加劇。

一位品牌房企高管稱，北京市各區(qū)縣可開發(fā)的土地仍然不少，但由于拆遷成本連年上漲，拆遷難度也在加大。各區(qū)縣住宅土地供應(yīng)很難跟上市場銷售節(jié)奏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。