深圳一季度二手房成交4.6萬套 創(chuàng)歷史第二高

    在去年年底樓市火爆情況再現之后，今年一季度，深圳樓市延續(xù)了這股熱潮。在2月份非限購城市首付最低兩成，多部委發(fā)文契稅、營業(yè)稅調整，3月央行降準等旨在消化樓市庫存，促進市場發(fā)展。在政策如此寬松的環(huán)境下，深圳樓市亦迎來了火爆行情，雖然3月份“325新政”落地、宣布計稅評估價4月起上調，兩個利空更多的是影響未來二季度市場，難阻一季度量價齊漲的局面。

深圳一季度二手房成交4.6萬套，環(huán)比增長42.4%，同比增長99.3%，創(chuàng)下歷史第二高，僅次于2009年四季度；根據深圳鏈家成交系統(tǒng)數據顯示，二手住宅成交均價為48712元/㎡，環(huán)比上漲17.2%，同比增長66.9%。至于后市方面，預計二季度為新政消化周期，成交量高位回落至2萬套左右，二手住宅均價總體保持穩(wěn)定，在5萬元/㎡左右小幅波動。

成交量：全市成交46005套創(chuàng)同期新高

根據深圳市規(guī)劃國土委數據統(tǒng)計，深圳一季度全市二手房共成交46005套，創(chuàng)同期新高，歷史第二高，環(huán)比增長42.4%，同比增長99.3%；成交413.8萬㎡，環(huán)比增長48.3%，同比增長97.8%。其中住宅成交42361套，環(huán)比增長46.0%，同比增長103.3%，成交349.7萬㎡，環(huán)比增長48.6%，同比增長96.7%。

深圳鏈家市場研究中心認為，一季度成交保持高位水平主要有兩點。一是去年火爆市場的延續(xù)，買賣雙方入市積極，特別是春節(jié)前1月份，如換房需求、首次、投資需求等大量釋放；二是政策因素導致的結果，春節(jié)前后調控傳聞的出現，至3月評估價調整通知，325新政限購、限貸升級，大量年前和年后已簽約的置業(yè)者，加緊辦理過戶手續(xù)，導致了3月份創(chuàng)下2萬多套的天量交易。

從各區(qū)域成交看，龍崗為11762套，也是全市成交量唯一破萬的行政區(qū)，環(huán)比增長31.7%，同比增長136.2%。寶安為9839套，居第二名，環(huán)比增長54.9%，同比增長116.1%。福田和南山分別為8260套，7380套，環(huán)比分別增長42.1%，75.6%，同比分別增長70.6%，76.3%，其中南山環(huán)比漲幅最大。羅湖和鹽田分別為7563套，1201套，環(huán)比分別增長27.3%，13.3%，同比分別增長87.9%，139.7%?？傮w看，龍崗、寶安兩區(qū)交易量明顯領先于其他區(qū)域，總量占到全市的47.0%，南山、寶安兩區(qū)增幅處于領先，也是近半年非?；钴S的區(qū)域。

從近十年來看，深圳二手房季均成交24592套。其中，2006-2007年季均24754套，2008年季均10725套，2009-2010年季均34966套，2011-2012年季均17431套，2013-2014年季均20282套，2015年季均成交34973套。從整體看，2016年一季度成交46005套，遠高于近十年季軍成交量，比2015年火爆樓市也是高出一萬余套，高居歷史第二高，僅次于2009年四季度?？梢姡患径葮鞘蟹浅；鸨?，同時也體現了政策會對市場產生非常大的影響，如上調評估價導致過戶節(jié)奏加快。

成交均價：全市48712元/㎡，同比上漲66.9%

2016年一季度市場火爆，價格持續(xù)上漲。根據深圳鏈家成交系統(tǒng)數據顯示，全市二手住宅成交均價為48712元/㎡，環(huán)比上漲17.2%，同比大幅上漲66.9%，較去年四季度有明顯擴大，也是自2015年二季度以來持續(xù)快速上漲。主要是供需雙方都看好后市，其中業(yè)主心理價位堅挺，春節(jié)前夕漲價、春節(jié)后高價放盤都十分普遍，其中2月均價突破5萬元/㎡。

各行政區(qū)，環(huán)比基本上漲10%以上，同比基本上漲60%以上。其中，南山一路猛漲，為68714元/㎡，領跑全市，環(huán)比上漲17.5%，同比上漲83.5%，漲幅居全市之首；寶安為46728元/㎡，環(huán)比上漲13.4%，同比上漲82.2%；龍崗、羅湖、鹽田的環(huán)比漲幅都在13%以上，其中龍崗環(huán)比上漲17.2%；福田價格為59363元/㎡，環(huán)比上漲9.8%，同比上漲59.7%，環(huán)比同比漲幅均為最少。

從2009-2015年二手住宅季度成交均價走勢看，整體在持續(xù)走高。進入到2015年二季度起漲幅持續(xù)加快，至2016年一季度達到峰值。其中，2016年一季度為48712元/㎡，環(huán)比增長17.2%，較2015年一季度的29193元/㎡上漲了66.9%，是2009年一季度（9873元/㎡）的近5倍，是2010年一季度（13146元/㎡）的3.7倍，單價絕對值增加3.6元/㎡。

從近兩個季度購房用途看，改善、投資增加，剛需首次減少。改善置業(yè)占26.3%，增加了2.2%，其中1月份換房需求旺盛，改善比例在27%左右，創(chuàng)下近一年多的新高；投資置業(yè)占30%，小幅增加，2015年火爆延續(xù)至年初，1-2月看漲的保值投資者入市仍相對積極，不過由于調控，3月份投資占比開始回落。首次置業(yè)占比縮減至43.8%，由于房價持續(xù)上漲，一些剛需的入市總量有所減少。

展望：“3.25”新政消化周期，政策維持穩(wěn)定

業(yè)內人士指出，一季度“325樓市調控”新政出臺，4月計稅評估價上調，兩大利空之下，二季度深圳樓市將進入到政策消化周期，置業(yè)者入市節(jié)奏趨緩，觀望增加，業(yè)主會重新權衡報價。所以，預計成交量將高位回落至2萬套左右（月均約7000套），價格在5萬元/㎡左右波動。

記者采訪深圳鏈家市場研究中心負責人，其表示，從政策方面看，“3.25”新政消化周期，政策維持穩(wěn)定城市分化明顯，去庫存背景下因地制宜。2月央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知稱不限購城市首付最低兩成，多部委宣布契稅及營業(yè)稅減免調整，全國性的去庫存利好基本與深圳無緣。與此同時，深圳政策反而收緊，325新政限購、限貸升級，4月起計稅評估價上調，兩大利空抑制需求。總體看，調控政策落地后，二季度將會進入到消化期，在市場快速降溫的前提下，不會再次加碼，穩(wěn)定則壓倒一切；同時，也不排除在庫存背景下，再次出現降息、降準，從而給深圳樓市帶了一些利好。

對于市場預期，其表示，成交量方面，二季度二手房成交在2萬套左右。首先，3月25日樓市調控政策出臺，短期市場觀望增加；其次，前期不少需求被提前釋放，二季度恰逢政策過渡時期，置業(yè)者入市積極性會下降。所以，當前政策收緊之下，預計月均成交7000套左右，季度約在2萬套，其中4-5月受到的沖擊較大，實際的交易量會比較低，隨著時間推移、政策消化，6月或開始反彈。

至于房價方面，其預測，二季度二手住宅均價在5萬元/㎡波動。3月份價格基本停止了上漲，新政后業(yè)主的放盤價格基本維持了穩(wěn)定，誠意出售的業(yè)主存在小幅的議價，所以二季度特別新政后的4-5月價格可能存在一些波動。但是，大部分業(yè)主回調、議價的都是前期的高價放盤，實質性的降價并未出現，長期看漲依然是主流，同時過去歷史證明深圳房價是十分堅挺的，只有當市場持續(xù)低迷3個月以上（低于5000套），才會小幅回調。所以，預計一些物業(yè)、個別月份價格會出現波動，但總體來看二季度會在波動中穩(wěn)定前行。

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備注：數據僅供參考，不作為投資依據。