廣州爛尾樓轉手后補過地價 首次入市補1%出讓金

媒體報道溫州市民需花數(shù)十萬元續(xù)期購買住宅使用權的新聞一石激起千層浪。盡管溫州國土部門已出面澄清這屬“信息誤讀”，但“房屋到期怎么辦”的問題著實讓不少業(yè)主內心焦灼。

對此，目前中央層面的頂層設計未有定論?！段餀喾ā芬?guī)定住宅建設用地使用權期限屆滿可自動續(xù)期，但到底這是“有償”還是“無償”，也無定論。

而具體到城市，也“因城而異”，深圳很早就探索土地的有償使用，目前已有上世紀80年代行政劃撥的土地超過“20年期限”，只需繳少額費用便可續(xù)期；此外，廣州乃至全國大部分城市的宅地，都是“頂格”擁有70年使用權，直到2060年、也就是40年后，住宅用地的土地使用權“到期”問題才會集中出現(xiàn)。

專家建議，這個問題值得關注但不必過慮，隨著城市發(fā)展模式的轉變以及城鎮(zhèn)化的深化，靠土地財政發(fā)展城市的方式也在逐漸發(fā)生轉變，也許未來某一天，逐年征收房產稅將取代一次性繳納土地出讓金。

爛尾地：重新轉手需補地價

這幾年，廣州不少爛尾樓或爛尾地重新盤活入市，這些爛尾樓大多形成于上世紀90年代末。廣州從2003年起盤活了一批爛尾樓。到2013年，廣州對當年尚存的35宗爛尾樓中的22宗進行盤活，其中，名城商業(yè)廣場、君薈名軒、中源御品等都相繼盤活入市。在今年初，位于越秀區(qū)農講所站附近的東山印象臺也開賣，且銷量不錯。

知情人士陳先生對南都記者說，新接手的開發(fā)商在盤活爛尾樓或爛尾地時都會重新補交地價，“比如雅鳴軒就是在2011年補交了爛尾年份的地價，所以土地使用年限如今是從2011年起計”。據介紹，其當年補交是按基準地價的35%來補，“當年是按6000多元/平方米乘以35%來補的，不像溫州的案例是按評估價的35%來補”。

自2014年《廣州市人民政府辦公廳關于土地節(jié)約集約利用的實施意見》實施后，開發(fā)商補繳地價時，從以往以“基準地價”為標準，調整為以“市場評估地價”為標準了。

陳先生說，廣州這幾年的基準地價一路上升，2005年至2006年時廣州中心城區(qū)的基準地價是2000多元，到2011年至2012年大概是6600元；如今，中心區(qū)的住宅用地基準地價普遍是1.5萬元/平方米，商業(yè)是2萬元/平方米左右。如果需要補地價，也是一筆不小的開支。

房改房：首次入市需補1%土地出讓金

即便是上世紀80年代修建的房改房，如果要進入二手市場交易，也必須補清地價。記者查閱相關資料顯示，房改房補地價與評估價掛鉤，具體標準為評估價的1%。因此即便這類房子看起來很破舊，剩余年限可能比有些電梯樓還長。首次流轉之后的房改房，擁有70年土地使用權。據了解，廣州對房改房流轉的政策比較寬松，有些城市收取的土地出讓金比例會更高。

以廣州梅花村為例，該小區(qū)位于楊箕，樓齡普遍在35年左右，均價普遍在3.6萬-4萬之間，部分年輕人愿意買這樣一套老房子是沖著它所帶的鐵一小學學位。而賣房的業(yè)主多為常年在此居住的老人，將房子賣掉置換電梯房。

搜房網廣州二手房電商商圈經理李瑤說，買家陸先生前不久看中了先烈中路81號大院的一套二手房，面積60平米，總價為185萬元，對接的是先烈中路小學。陸先生對這套房子很滿意，但最大的顧慮就是它的樓齡：這是一套1976年的老房子，均價卻高達3萬/平方米。而在看過“溫州商品房到期高額續(xù)費”的新聞后，最終夫妻二人放棄了在越秀買學位房的計劃。不過，南都記者從多個中介那里獲悉，這個新聞目前對二手樓市影響非常有限。

據了解，廣州最早期的商品房是東湖新村，以其最早期的產品從1978年開始開發(fā)計算，到目前使用年限使用了38年，尚有32年方到土地使用年限。至于商業(yè)性質的寫字樓或公寓，由于都屬于劃拔用地，未轉賣給私人業(yè)主，所以也不存在補交地價情況。

專家：房產稅或將取代土地財政

自上世紀80年代土地開始公開出讓以來，以及1990年國務院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定土地的使用年限不超過40年（商業(yè)）、50年（寫字樓）或70年（住宅），大多數(shù)地方政府在賣地時都按“頂格標準”出讓。以住宅為例，“集中到期”的時間是2060年前后。

長期關注廣州房地產市場的米思圖（化名）認為，像廣州、深圳這些大城市，這30年來的發(fā)展頗依賴土地財政，通過賣地獲得土地出讓金反哺城市基礎設施建設，地鐵等基建很大程度都依賴土地出讓金的收益，以此推進城市化進程，“這可以理解為是當時政府的融資手段”。

根據米思圖的觀察，解決這個問題對住宅產權的重要性甚于商業(yè)產權，商業(yè)產權到期了如果缺乏商業(yè)價值，業(yè)主可以放棄，但住宅卻關乎民生。不過，除了個別城市，這個問題對大多數(shù)城市來說，并非那么緊迫。當然也有例外，比如個別城市早期出讓的地塊年限較短。

米思圖說，時至今日，城市化率越來越高，到了住宅土地使用權“集中到期”的2060年前后是三四十年后的事，到時城市發(fā)展模式與今天也將大為不同，城市規(guī)模成型，基礎設施完備，不需要那么大的資金量發(fā)展城市，可能通過逐年征收房產稅這樣的方式，對地方政府和市民都是更加平穩(wěn)的財政收入來源和負擔方式。對于房地產稅的征收，他的觀點是：審慎研究、逐步過渡、擇機實施。

個案

深圳市規(guī)土委：

續(xù)期補繳35%地價

指特殊行政劃撥用地

針對深圳如何處理土地使用權續(xù)期問題，不少媒體援引《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》稱，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%。但深圳市規(guī)土委在回復南都記者采訪時指出，該規(guī)定特指在深圳存在的、特殊的行政劃撥用地。對于出讓的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳還在研究制定相關政策。

據媒體報道，今年3月份，深圳長城大廈一套80.6平方米的住宅申請土地使用年限延期20年，花費了4.5萬元，補交地價款僅為市值的0.7%。該報道引用了2004年深圳市頒發(fā)的《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》指出，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。

這一新聞導致很多人誤認為，深圳對于所有性質土地使用權到期之后，都要求按照公告基準地價的35%進行補繳。但實際上，《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》明確約定了適用范圍，特指在深圳存在的、特殊的行政劃撥用地。

廣東信榮律師事務所主任張茂榮律師介紹，一般住宅建設用地普遍都是通過土地出讓的方式取得，并不適用該規(guī)定，因此也不是按照公告基準地價的35%補繳地價，具體付費標準目前尚無規(guī)定。

深圳市規(guī)土委也表示，1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳正在研究制定相關政策。

長城大廈用地屬于行政劃劃撥土地還是出讓土地？該住宅補繳的4.5萬元具體是如何計算出來的？在細則出臺前，土地使用權到期后的住宅房地產按照何種標準補繳地價？這些問題，深圳市規(guī)土委并未進一步回應。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。