歐陽(yáng)覓劍：宅地使用權(quán)續(xù)期宜區(qū)分自住與投資

宅地使用權(quán)續(xù)期宜區(qū)分自住與投資對(duì)這個(gè)遲早要面對(duì)的宅地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題，要早做預(yù)案。

溫州出現(xiàn)了一些住宅用地的使用權(quán)年限到期，引發(fā)了持續(xù)而熱烈的討論。眾所周知，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓是有期限的，如居住用地一般是70年，商業(yè)用地一般是40-50年?！段餀?quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。我們都知道，住宅的土地使用權(quán)有到期的一天，到期了就可以續(xù)期。但如何續(xù)期卻是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。其中的關(guān)鍵問(wèn)題當(dāng)然是，續(xù)期要不要繳納稅費(fèi)？如何繳納稅費(fèi)？因?yàn)?0年看起來(lái)很長(zhǎng)，所以人們不認(rèn)為這些是緊迫的問(wèn)題，有意無(wú)意地選擇了回避。但溫州發(fā)生的情況卻讓人們看到，我們遲早要面對(duì)宅地使用權(quán)如何續(xù)期的問(wèn)題，如果不早做預(yù)案，到時(shí)就會(huì)措手不及。

溫州之所以率先出現(xiàn)了住宅用地使用權(quán)年限到期的情況，是因?yàn)樵?990年代實(shí)施了一個(gè)靈活的措施：當(dāng)時(shí)，溫州市區(qū)按20年到70年分檔出讓居住用地，由受讓方自行選擇，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。20年使用權(quán)的土地出讓金顯然會(huì)比70年的低不少。這個(gè)當(dāng)時(shí)加快了土地出讓的靈活措施，也加快了問(wèn)題的出現(xiàn)。近期，有賣家和買家在住宅交易中發(fā)現(xiàn)，20年期限的土地使用權(quán)證已經(jīng)過(guò)期，導(dǎo)致不能順利完成過(guò)戶。有媒體報(bào)道，業(yè)主需再繳納一筆土地出讓金，才能使土地使用權(quán)得到續(xù)期，從而完成過(guò)戶。而需要繳納的土地出讓金，可能按基準(zhǔn)地價(jià)或評(píng)估地價(jià)計(jì)算，高達(dá)幾十萬(wàn)元，相當(dāng)于住宅交易價(jià)格的1/3-1/2。但溫州國(guó)土局回應(yīng)稱，相關(guān)報(bào)道并不準(zhǔn)確，實(shí)際上，目前并沒(méi)有相應(yīng)的政策。也就是說(shuō)，他們也不知道該怎么辦。

20年期的宅地使用權(quán)續(xù)期，理所當(dāng)然應(yīng)該繳納費(fèi)用。否則，20年期的宅地以較小的代價(jià)就獲得了70年期宅地的權(quán)利。那是顯失公平的。以什么標(biāo)準(zhǔn)繳納呢？應(yīng)該主要參考當(dāng)年20年期與70年期的地價(jià)差額，現(xiàn)在的地價(jià)也可以作為一個(gè)次要的參考因素，但比重不應(yīng)太大。其他短期限的宅地使用權(quán)也可以如此考慮。

70年期的宅地使用權(quán)到期之后，該不該為續(xù)期再次繳納土地出讓金呢？我認(rèn)為，需要區(qū)分自住和投資兩種不同情況，分別采取不同辦法。用于自住的住宅的土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)該免費(fèi)，因?yàn)檫@類宅地使用權(quán)并未給業(yè)主帶來(lái)收入。如果這類宅地使用權(quán)也要再次繳納土地出讓金，居民的支出會(huì)被動(dòng)增加，有可能出現(xiàn)生活水平下降甚至無(wú)力繳納的情況。而用于投資的住宅的土地使用權(quán)能給業(yè)主帶來(lái)收入，他們理應(yīng)為此繳納費(fèi)用。

如何區(qū)分自住和投資呢？可以根據(jù)一個(gè)簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行——以家庭為單位，兩套以上的住宅就視為投資。這正是限購(gòu)令采取的標(biāo)準(zhǔn)。名下已經(jīng)有兩套住宅的家庭，再次購(gòu)買住宅時(shí)，如果土地使用權(quán)已經(jīng)期滿，則需繳納土地出讓金，可以在市場(chǎng)地價(jià)的基礎(chǔ)上打一個(gè)折扣；而名下住宅不足兩套的，則不需要繳納土地出讓金。這可以限制一部分人多占土地資源，也能限制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機(jī)行為。以往實(shí)行的限制投機(jī)行為的措施（如產(chǎn)權(quán)證滿兩年的唯一住房免征營(yíng)業(yè)稅，達(dá)不到條件則征收營(yíng)業(yè)稅），大多是針對(duì)賣家的，而賣家可以通過(guò)“實(shí)收”來(lái)轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)。上述征收土地出讓金的建議是針對(duì)買家的，買家當(dāng)然也會(huì)爭(zhēng)取在轉(zhuǎn)手賣出時(shí)轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)買家，但這種轉(zhuǎn)嫁不是實(shí)時(shí)的，因而會(huì)使投資投機(jī)者面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，相信限制投資投機(jī)行為的效果會(huì)更好。

對(duì)投資者征收宅地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，其實(shí)可以有兩種方式，一是在交易環(huán)節(jié)征收，那就類似于土地出讓金；二是在保有環(huán)節(jié)征收，例如每年收租金，那就類似于房地產(chǎn)稅。可能有人會(huì)傾向于第二種方式，但我傾向于在交易環(huán)節(jié)征收，原因在于，在保有環(huán)節(jié)征收的租金或房地產(chǎn)稅，業(yè)主比較容易轉(zhuǎn)嫁給租客。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。