部分一線城市試點(diǎn)現(xiàn)房發(fā)售 中小房企首當(dāng)其沖

“3·25”新政落地，令深圳樓市驟然降溫。近日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，再度引發(fā)各界關(guān)注。實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度悄然生變。

根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布的土地出讓公告顯示，A816-0060宗地位于龍華新區(qū)民治辦事處，土地用途為二類居住用地+商業(yè)用地，土地使用年期70年。按照該宗地出讓條件，該宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能在土地使用權(quán)和建筑物、附著物的所有權(quán)經(jīng)依法登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

目前，深圳市場上多數(shù)新盤都是以期房預(yù)售形式推出，深圳也是最早接觸預(yù)售制度的城市之一。這樣一來，實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度正在悄然發(fā)生變化，試點(diǎn)有可能成為未來深圳房地產(chǎn)的發(fā)售趨勢。

有分析人士表示，推行商品房由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售政策，開發(fā)商賣期房獲得一大筆無風(fēng)險(xiǎn)無成本的資金建設(shè)已經(jīng)行不通，這或許也是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措。目前，深圳土地供應(yīng)極其稀缺，采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，將資金實(shí)力不足的中小開發(fā)商擋在門外，抑制土地價(jià)格過快上漲。此外，現(xiàn)房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時(shí)間，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

市場數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金來源中企業(yè)自有資金以及通過預(yù)售制度獲得的資金占比分別在4成左右，而其余主要為銀行貸款以及其他渠道貸款資金。一些開發(fā)商從拿地到預(yù)售僅需8至9個(gè)月時(shí)間，甚至更短，但現(xiàn)售制度會將拿地到銷售的周期拉長到2到4年。由此可見，一旦商品房現(xiàn)售成為趨勢，將讓中小房地產(chǎn)商在深圳經(jīng)營變得更艱難。

不過，在美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹看來，此時(shí)進(jìn)行商品房現(xiàn)售試點(diǎn)有點(diǎn)讓人“難以理解”。何倩茹表示，預(yù)售政策在一定程度上減輕了開發(fā)商的資金壓力，如果商品房現(xiàn)售進(jìn)一步落實(shí)，開發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步加大，這部分的壓力肯定會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。此外，也有市場人士認(rèn)為，當(dāng)前深圳樓市依舊是供不應(yīng)求的市場，而供不應(yīng)求的源頭在于土地的稀缺，商品房現(xiàn)售對緩解供求矛盾并無幫助。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。