武漢樓市去庫存樣本解析 無房可賣實(shí)為片區(qū)冷熱不均

今年一季度，武漢住房待售面積比上年同期大降23.0%。去庫存效果顯著，武漢正成為一二線城市去庫存樣本。

長江商報記者梳理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，武漢樓市相繼誕生“最火爆2月”“單日賣房紀(jì)錄”“單月賣房紀(jì)錄”盛況。而樓市的火爆之勢，正從住房市場延續(xù)至土地市場。

武漢樓市火熱，也引發(fā)了坊間流傳的“一房難求、無房可售”說法，武漢市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士告訴記者，市民覺得房子難買，實(shí)為片區(qū)冷熱不均，并未出現(xiàn)所謂的“無房可售”。

看中家鄉(xiāng)發(fā)展?jié)摿?a href="http://www.wqcgm.cn/city/shen/" target="_blank">深圳白領(lǐng)夫婦回漢買房

“400多萬元賣掉深圳小兩居，白領(lǐng)夫婦回漢買4套房。”近日，這條新聞幾乎刷爆朋友圈。

長江商報記者嘗試聯(lián)系小魚兒采訪，但被其婉拒。隨后，記者進(jìn)入小魚兒新開通的個人微信公眾號看到，在賬號的功能介紹一欄，她寫道：“面對漲瘋的深圳房價，果斷選擇賣房、辭職，回到家鄉(xiāng)武漢當(dāng)‘房姐’、做寶媽。”

值得一提的是，小魚兒還在公眾號里一篇題為《小魚兒自白為何選擇回到武漢》的文章中，詳細(xì)闡述了回武漢的5點(diǎn)原因：武漢以后將成為北京一樣的中心城市；武漢經(jīng)濟(jì)超萬億元，入全國城市第一方陣；武大、華科研究生逾四成留鄂，超過北上廣；武漢房產(chǎn)銷售火爆、升值潛力大；割舍不下的故鄉(xiāng)情結(jié)。

住房首付比例下調(diào)、公積金存款利率上調(diào)、購房契稅減免、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠寬松，央行降準(zhǔn)降息……今年以來，武漢樓市政策利好不斷，銷售也進(jìn)入火爆模式。

連日來，記者走訪武漢多個樓盤發(fā)現(xiàn)，千人搶房等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。近期開盤或加推的樓盤，大多去化在八成以上，“日光”現(xiàn)象也不時出現(xiàn)。同時，來自北上廣深及湖北周邊區(qū)域的購房群體明顯增加。

4月28日，記者探訪文化大道聯(lián)投龍灣項(xiàng)目看到，營銷中心擠滿前來咨詢的市民，銷售人員告訴記者，平均每天接待的顧客有20組左右。該項(xiàng)目一位王姓營銷負(fù)責(zé)人介紹，今年以來，項(xiàng)目銷售業(yè)績明顯提升，目前銷量已達(dá)去年同期的2到3倍。

交談中，該負(fù)責(zé)人還告訴記者，5年前，文化大道兩旁還未完全開發(fā)，樓盤甚少，如今有十多個樓盤，每到早晚高峰時間，文化大道便會出現(xiàn)交通擁堵。

房價平穩(wěn)提升是對此前價格的“補(bǔ)漲”

4月28日，聯(lián)投置業(yè)銷售部負(fù)責(zé)人在接受本報記者采訪時稱，與一線城市相比，武漢樓市一直相對理性，目前大部分樓盤的價格也在家庭可承受范圍之內(nèi)。“在樓市成交量連續(xù)五年創(chuàng)新高的背景下，市場價格年均漲幅8%左右。就全國市場而言，武漢還是一塊價值洼地。近期，武漢樓市均價穩(wěn)中有升，則更像是對此前價格的‘補(bǔ)漲’。”

“2016年驛山高爾夫項(xiàng)目再創(chuàng)奇跡，在4月平銷期，僅第一周就創(chuàng)造了5天勁銷一個億的佳績。”4月29日，該項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，近年來武漢高端市場發(fā)展火爆，居民購買力大幅提升，對生活品質(zhì)的要求也在不斷提高，高端樓盤始終占據(jù)全市最重要的資源，而別墅作為稀缺資源，越來越受到高端人士的青睞。

的確，大規(guī)模的城建投資，給房地產(chǎn)帶來了支撐。2015年武漢完成城建投資1800億元，2016年計(jì)劃投資2000億元，打造城市“升級版”。目前武漢地鐵建設(shè)規(guī)模達(dá)到世界級，同時在建11條，從今年起，一年將貫通兩條地鐵，如今年底地鐵6號線和機(jī)場線將正式通車。

同時，值得注意的是，2015年武漢GDP規(guī)模達(dá)10900億元，位居全國第八；常住人口1060萬，增加26.97萬，也是最近幾年增長最快的一年。武漢樓市的性價比優(yōu)勢提升了吸引力，更多地承接一線城市和三四線城市的購買力。

“從2016年開局來看，預(yù)計(jì)上半年成交量就會超過2011全年銷量。”中國指數(shù)研究院華中分院的研究報告中提出，如果把東湖高新(8.040,-0.13,-1.59%)區(qū)和江夏區(qū)作為大光谷來統(tǒng)計(jì)，3月兩大區(qū)域合計(jì)成交7089套，占到全市成交量的22.5%，相當(dāng)于武漢市每賣出5套住房，就有一套“光谷房”。

與此同時，推盤項(xiàng)目整體價格也較前期有5%—10%的上漲，市場消費(fèi)出現(xiàn)追漲心態(tài)。不過，也有個別高端項(xiàng)目在提價后遭遇滑鐵盧，去化率突降至16%。“這警示市場，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品，要充分考慮市場的接受程度和消費(fèi)能力。”中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政稱。

住宅市場火熱已延續(xù)至土地市場

在火熱的住宅市場的映襯下，今年以來，武漢土地市場也大放異彩。

根據(jù)中原地產(chǎn)的研究報告，截至4月29日，2016年武漢市累計(jì)成交48宗地塊，合計(jì)凈用地面積245.51萬平米；比去年同期增長56.9%；合計(jì)建面675.33萬平米，比去年同期增長46.3%；土地出讓金202.06億元，比去年同期增長103.1%。

“面包由面粉制成，樓市熱度延伸到土地市場，每一宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊都或?qū)⒃獾蕉嗉曳科蟮寞倱尅?rdquo;業(yè)內(nèi)人士舉例稱，例如，綠地在一個月時間內(nèi)斥資45億在武漢拿下三宗地，包括漢口濱江沿江一宗商服地塊和光谷東兩宗純住宅地塊。

確實(shí)如此，由于新建住宅市場成交火熱，庫存去化周期急劇縮短，眾多全國大型房企積極在漢進(jìn)行土地儲備。但從市場供應(yīng)層面來看，隨著三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地資源的逐漸減少，“僧多粥少”成為主旋律，地價也掀起一陣熱浪。

3月最后一天，青山一宗純住宅用地掛牌出讓，共吸引了包括萬科、越秀、中海、融僑、聯(lián)投、中冶等在內(nèi)的近10家房企爭相競拍，最終該地塊被中冶置業(yè)武漢有限公司220540萬元拿下，樓面價9329元/平米，地塊競價248輪，溢價130.8%。

武漢已吸引了近50家百強(qiáng)房企集聚。

“無房可賣”實(shí)為片區(qū)“冷熱不均”

今年3月，市民李女士從漢口某樓盤看房歸來，甚為失望。“打電話過去告訴我們還有房源，僅隔了一個星期，再去看房子就已經(jīng)售罄，下次加推則要等到5月份。”今年以來，武漢樓市延續(xù)了去年的火爆之勢，無論是成交量還是成交價格，均有所上揚(yáng)。

由此，不少開發(fā)商開始捂盤惜售，并宣稱“無房可賣”，使不少購房者焦急不已。對于坊間流傳的“一房難求、無房可售”等言論，武漢市房管局相關(guān)人士告訴記者，目前武漢暫不存在“無房可售”，市民覺得房子難買，實(shí)為片區(qū)冷熱不均。

根據(jù)一份房地產(chǎn)研究報告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2015年年末，武漢各片區(qū)去化周期分化明顯，其中南湖、白沙洲、黃陂、光谷南、四新、東西湖、青山等7個片區(qū)整體去化周期在6個月以下，面臨供應(yīng)不足。而關(guān)山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等7個片區(qū)在7個月左右，片區(qū)房價面臨較大的上漲壓力。同時，作為供銷主力的漢口、武昌，尤其是漢陽中心區(qū)去化周期在11個月以上，仍存在一定去化壓力。此外，新洲、漢南則是庫存重壓區(qū)。

而從二手房市場來看區(qū)域差異現(xiàn)象，則顯得更為突出。近日，家住武昌中北路附近的姜先生向本報記者抱怨，正打算為孩子上學(xué)購置一套二手學(xué)區(qū)房，然而幾個月下來，到處看房，卻始終無法找到合適的房源。連日來，記者走訪發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)的個別樓盤的確出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，甚至短短兩個月內(nèi)二手房均價每平方米上漲了4000元。但也有部分地區(qū)，由于新房供應(yīng)量較大，二手房仍然滯漲。

與此同時，武漢與宜昌、恩施等三四線城市相比，也存在著一定的庫存差異。近日，省政府印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)去庫存專項(xiàng)行動方案》（下稱“方案”），要求各地把“去庫存、穩(wěn)市場”作為政府的主體責(zé)任，制定科學(xué)可行的去庫存政策措施。到2020年，各市州商品住房庫存消化周期保持在合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。