“不良”房產(chǎn)拍賣量價(jià)齊升背后：銀行壞賬處置加速

司法拍賣市場是不良資產(chǎn)處置的終端市場，其交易金額、數(shù)量、價(jià)格等信息具有重要價(jià)值。

今年以來，在法拍市場，一個(gè)變化正在悄然發(fā)生。近日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從浙商資產(chǎn)管理研究院獲取的數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，網(wǎng)絡(luò)法拍涉訴房產(chǎn)一洗2015年的萎靡狀態(tài)，出現(xiàn)“價(jià)量雙增”的趨勢(shì)。

“之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，原因在于銀行不良資產(chǎn)出表速度加快，要通過法拍市場處置。”廣東衍恒資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理方偉忠對(duì)本報(bào)記者解釋道。

不良房地產(chǎn)拍賣量價(jià)齊升

如今，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣日益成為司法拍賣的主流形式。

浙商資產(chǎn)管理研究院跟蹤的網(wǎng)絡(luò)法拍數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，全國網(wǎng)絡(luò)司法拍賣一共拍賣涉訴房產(chǎn)9367處，環(huán)比增長28.10%。3月，涉訴房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的成交額為67.8億元，是2月成交額的2.1倍，創(chuàng)2016年網(wǎng)絡(luò)司法拍賣成交的新高。

而從前3個(gè)月的對(duì)比數(shù)據(jù)可以看出，涉訴房產(chǎn)的起拍折扣率緩慢降低，3月份起拍折扣率為81.33%，為3個(gè)月連續(xù)下降的低點(diǎn);另一方面，變現(xiàn)折扣率則大幅提升，3月份的變現(xiàn)折扣率為88.76%，環(huán)比增長4.63%，創(chuàng)3個(gè)月連續(xù)上升的高點(diǎn)。

“起拍折扣率之所以微降，一方面也是因?yàn)槭袌龉┙o增加了，法拍的房產(chǎn)增加。”浙商資產(chǎn)管理研究院研究員馮美云對(duì)本報(bào)記者解釋說。

但從需求端來看，投資者對(duì)于不良資產(chǎn)特別是涉訴房產(chǎn)需求相對(duì)旺盛，成交活躍，導(dǎo)致變現(xiàn)折扣率上漲明顯，這個(gè)結(jié)果也最終體現(xiàn)在標(biāo)的成交率的高升，3月份，其標(biāo)的成交率為29.23%，環(huán)比增加6.81個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，江蘇和浙江的變現(xiàn)折扣率再創(chuàng)新高，江蘇省變現(xiàn)折扣率為88.80%，接近市場評(píng)估價(jià)的9折成交；浙江省變現(xiàn)折扣率為86.18%，環(huán)比增加7.16%，涉訴房產(chǎn)成交價(jià)格上漲明顯。

“最終成交價(jià)格的上漲，也說明兩個(gè)原因，一是房地產(chǎn)市場在回暖，二是人們對(duì)于司法拍賣的接受程度越來越高。”馮美云說。

據(jù)了解，在法拍過程中，通常會(huì)設(shè)定3個(gè)價(jià)格——評(píng)估價(jià)、保留價(jià)和起拍價(jià)。一般的做法是，將評(píng)估價(jià)下調(diào)20%作為起拍價(jià)，比如上述數(shù)據(jù)顯示，起拍折扣率一般在80%左右，即起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的80%。對(duì)于保留價(jià)，如果競買人的最高應(yīng)價(jià)沒有達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，所以，為了避免流拍，委托人有時(shí)也會(huì)將保留價(jià)作為起拍價(jià)。

另外，數(shù)據(jù)還顯示出，相比商業(yè)房產(chǎn)和工業(yè)房產(chǎn)，住宅房產(chǎn)的成交率最高，3月份的成交率達(dá)到35.85%。從起拍折扣率來看，住宅房產(chǎn)最貴，為市場估價(jià)的82.36%，從變現(xiàn)效果來看，住宅房產(chǎn)變現(xiàn)效果最好，整體以市場估價(jià)的的90.16%成交，創(chuàng)近年來市場成交的新高。

銀行高壓之下加大處置力度

如果再拿出2015年的數(shù)據(jù)做對(duì)比，則呈現(xiàn)出另外一種情形。“2015年拍賣的標(biāo)的數(shù)量及最終成交的標(biāo)的數(shù)量都是2014年同期的兩倍，但是成交金額只有2014年的1.5倍。也就是說，2015年是房地產(chǎn)市場的一個(gè)低谷，今年則在慢慢回暖。”馮美云說。

“在去年，一處不良房產(chǎn)的拍賣次數(shù)可能只有3~4次就成交了，但今年可以拍到40~50次才最終成交，拍賣次數(shù)的增加必然推高最終的成交價(jià)格。”她說。

“未來涉訴房產(chǎn)的網(wǎng)拍供應(yīng)量將繼續(xù)增長，我們推斷，之后一段時(shí)間內(nèi)，不良資產(chǎn)特別是涉訴房產(chǎn)的成交價(jià)格將保持高位增長，特別是住宅房產(chǎn)的成交價(jià)格將繼續(xù)保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)，基于供應(yīng)端價(jià)格的新低，有可能帶動(dòng)其他類別房產(chǎn)的成交全線增長。”浙商資產(chǎn)管理研究院分析稱。

對(duì)于2016年以來網(wǎng)絡(luò)法拍涉訴房產(chǎn)呈現(xiàn)出的“價(jià)量雙增”現(xiàn)象，方偉忠表示，很大程度上是銀行不良資產(chǎn)出表的速度在加快，所以要通過司法拍賣市場快速處置。

“的確是這方面的影響，”馮美云也說，隨著銀行不良率的攀升，銀行的處置壓力也在加大，而在銀行的不良債權(quán)中，絕大部分的抵押物是房產(chǎn)或者地產(chǎn)，所以，勢(shì)必要通過法拍市場快速處置不良房地產(chǎn)。

從4月底披露完畢的16家上市銀行年報(bào)看，除了南京銀行的不良貸款率逆勢(shì)降低外，其余15家均出現(xiàn)不同程度的上升。其中，農(nóng)業(yè)銀行以2.39%的不良貸款率和2128.67億元的不良貸款余額，位居16家上市銀行之首。

在利潤、撥備覆蓋率、監(jiān)管等多重壓力下，各個(gè)銀行也加大了清收、核銷不良的力度。

比如，平安銀行在年報(bào)中表示，通過一系列措施，平安銀行加大不良資產(chǎn)清收處置力度，加大撥備及核銷力度，2015年清收不良資產(chǎn)總額59.47億元。

招商銀行也表示，該行不良貸款生成增加，通過加快不良清收、核銷及轉(zhuǎn)讓等綜合處置措施，資產(chǎn)質(zhì)量下行風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控。

建設(shè)銀行則表示，在全力處置不良資產(chǎn)，啟動(dòng)“奮戰(zhàn)已核、顆粒歸倉”專項(xiàng)活動(dòng)，加大已核銷資產(chǎn)追收力度。將審計(jì)結(jié)果充分運(yùn)用到批量轉(zhuǎn)讓和呆賬核銷的各環(huán)節(jié)，確保不良資產(chǎn)日常管理盡職到位，處置過程依法合規(guī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。