開發(fā)商談惠州樓市：什么都沒做客戶就來了

“什么都沒做，客戶就來了。”一季度量價(jià)躥漲的樓市，讓開發(fā)商感覺幸福來得有點(diǎn)莫名其妙。

近日，惠州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一季度房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示出樓市的火爆程度：今年1-3月份，惠州全市商品房銷售面積357.1萬平方米，銷售面積居廣東省首位；增長117%，增幅為全省第3位、珠三角第2位。而在剛剛過去的4月份，惠州樓市成交量繼續(xù)走高，單月銷售房源面積創(chuàng)下歷史新高位：超180萬平方米。

盡管數(shù)據(jù)亮眼，但人多房少的搶購局面，中介“喝茶費(fèi)”、內(nèi)部認(rèn)購再轉(zhuǎn)賣等行為，已經(jīng)讓有關(guān)政府部門有所警惕。前不久，惠州市房管局等三部門發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售行為的通知》，正是為了避免市場出現(xiàn)亂象。

惠州樓市為何量價(jià)齊升？

“去年是怎么折騰都沒客戶，今年則時(shí)刻被上門的客戶折騰。”惠城水口寶安山水龍城項(xiàng)目經(jīng)理丁亞峰如是形容市場的變化——去年這時(shí)候，在惠活躍的房地產(chǎn)商拼盡全力找尋客戶仍難覓得成交，此刻，卻沒想到打了一個(gè)漂亮的翻身戰(zhàn)。

成交量暴漲的同時(shí)，長期低位徘徊的樓價(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)漲行情。數(shù)據(jù)顯示，對比2015年末全市商品房6521元/平方米的銷售均價(jià)，今年前3月度房價(jià)分別提至6833、7127、7099元/平方米。

持續(xù)的量價(jià)齊升行情下，一些購房者的心態(tài)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，慌亂入市。“為什么去年沒有拿下那套房？”“當(dāng)時(shí)為什么要猶豫？”很多因?yàn)橛^望而錯(cuò)失在去年低位入市良機(jī)的市民開始抱怨和懊惱。

購房者劉瑩告訴記者，就回老家過了個(gè)春節(jié)，她在金山湖某小區(qū)看中的那套房源，單價(jià)已從7200元/平方米躥漲至9500元/平方米，讓其只能無奈揮別中意的金山湖住區(qū)。

惠州樓市量價(jià)齊升的原因是什么？被高房價(jià)擠壓的深圳客全面入境惠州，這個(gè)說法漸被市場各方普遍認(rèn)同。盡管惠州房價(jià)經(jīng)過多次上調(diào)逼近8字頭（部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目均破萬），但對比深圳房價(jià)差距甚遠(yuǎn)，這也使得市場呈現(xiàn)出與前期“低價(jià)走量”迥異的行情，價(jià)漲量穩(wěn)。

另外，一季度未到推貨高峰期，只有少量的存量產(chǎn)品入市，而激增的置業(yè)客戶助推了市場階段性的供需緊張局面，房地產(chǎn)商抬高價(jià)格來賣，對其后續(xù)集中推貨也很有利，帶動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值重塑。

成首個(gè)出臺“降溫”措施地級市

“3月份以來，項(xiàng)目的定價(jià)策略重新修訂，銷售太火爆了，要及時(shí)調(diào)價(jià)。”金山湖某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露的定價(jià)動(dòng)向也反映著市場的熱潮。

記者跟訪中發(fā)現(xiàn)，近一兩個(gè)月，大部分樓盤都經(jīng)過多次調(diào)價(jià)，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)“一日一調(diào)”局面。

在躥漲的市場初期，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該謹(jǐn)慎，畢竟深圳客搶購行為未必能夠持續(xù)。另外，城市庫存壓力仍然存在。

房地產(chǎn)主管部門也表現(xiàn)出擔(dān)憂?；葜菔蟹抗芫窒嚓P(guān)知情人士介紹，樓價(jià)高漲，后續(xù)市場不明，已經(jīng)引起該局關(guān)注。多個(gè)周六日，該局派出多名工作人員去樓盤現(xiàn)場踩盤，及時(shí)監(jiān)控市場動(dòng)態(tài)，以制定預(yù)案應(yīng)對，避免市場出現(xiàn)過度波動(dòng)。

樓市的階段性火熱局面也引起惠州市委市政府的高度關(guān)注。惠州市委副書記、市長麥教猛在4月22日舉行的全市一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析暨重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)會(huì)上直言，對這種井噴式的旺銷勢頭要有清醒的認(rèn)識，但同時(shí)也要把握好這一積極趨勢，支持企業(yè)加快去庫存，使房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展。

事實(shí)上，樓市確實(shí)已出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的不良現(xiàn)象。例如，部分聲稱漲至8字頭的樓盤，其網(wǎng)簽價(jià)格僅為5字頭，高額的價(jià)格差意味著買賣過程中出現(xiàn)“陰陽價(jià)”，這受到購房者質(zhì)疑。另外，中介收取的“喝茶費(fèi)”、企業(yè)內(nèi)部認(rèn)購再銷售，以及第三方認(rèn)籌轉(zhuǎn)賣等違規(guī)行為所需要的費(fèi)用均轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

惠州樓市專家胡光宇認(rèn)為，正是這些不良行為直接催生了政府出手規(guī)范市場行為，為樓市“降溫”。3月29日，惠州市房管局聯(lián)合市住建局、市工商局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售行為的通知》，要求樓盤在取得預(yù)售證前不得對外銷售和收取定金，委托代理機(jī)構(gòu)（含電商）繳交團(tuán)購費(fèi)等行為也被禁止，規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。市住建局房管科負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)就表示，規(guī)范市場的同時(shí)，也是傳遞市場“降溫”信號，進(jìn)入“暖市”周期，開發(fā)商也要規(guī)范管理和流程，避免市場出現(xiàn)不健康局面。

惠州也因此成為廣東省內(nèi)除一線城市廣州、深圳外，首個(gè)出手降溫樓市的地級市。

適度價(jià)值回歸有助市場保持穩(wěn)定

結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的背景，記者注意到，惠州在一季度高成交的帶動(dòng)下，去庫存表現(xiàn)很不錯(cuò)。據(jù)3月初廣東省政府下達(dá)的各城市去庫存任務(wù)，被列入一類城市的惠州到2018年底庫存規(guī)模減少105萬平方米的任務(wù)量已然被消化。

據(jù)惠州近日發(fā)布的庫存數(shù)據(jù)，截至3月底，2015年末全市1665萬平方米商品房的庫存數(shù)已降至1475萬平方米（去庫存190萬平方米）。這是否意味著當(dāng)前已經(jīng)超額完成省里下達(dá)的任務(wù)？惠州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人直言并非如此，這只是動(dòng)態(tài)庫存情況，接下來，隨著惠州市場供應(yīng)高峰期的出現(xiàn)，后續(xù)市場仍有壓力。

惠州中原地產(chǎn)監(jiān)測，4月和5月，惠州將分別迎來245萬平方米和140萬平方米的新房源入市。下半年還將有超過500萬平方米新房進(jìn)入市場。而聯(lián)系上一季度月均近120萬平方米的銷售量，穩(wěn)步消化仍然可以期待。

胡光宇對此直言，市場壓力不小。高房價(jià)之下如何應(yīng)對市場集中供應(yīng)？深圳客支撐市場的局面還能持續(xù)多久……這些問題都是要考慮的。

作為開發(fā)商，德威集團(tuán)營銷總監(jiān)黃建達(dá)則認(rèn)為后續(xù)市場量有可能出現(xiàn)回落，但是價(jià)格將保持穩(wěn)定。他說，在前兩年，甚至今年春節(jié)前的1月份，開發(fā)商基本都在延續(xù)著高折扣、高優(yōu)惠的低價(jià)走量策略。事實(shí)上，競相出現(xiàn)的低價(jià)很多是開發(fā)商處于無奈時(shí)的保命舉措，是一種與實(shí)際市場價(jià)值并不相符的低價(jià)。

黃建達(dá)介紹，經(jīng)過1季度的成交期，當(dāng)前市場下的開發(fā)商基本都活過來，很多在一個(gè)季度就實(shí)現(xiàn)了往年全年的銷售額，企業(yè)回款、現(xiàn)金流都趨于通暢。在這樣的市場下，即使深圳客漸退、購房者減少，開發(fā)商也不會(huì)貿(mào)然降價(jià)，而是穩(wěn)步銷售。

在現(xiàn)實(shí)市場中，也有樓盤為了放慢銷售刻意提價(jià)。位于惠博沿線的華泓星岸城面對每日近10套的銷售量，緊急調(diào)價(jià)來減速。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)季度就賣了近400套房，比去年全年都多，現(xiàn)在沒了任務(wù)壓力。不拉高價(jià)格賣慢點(diǎn)，后續(xù)的工程也跟不上。

胡光宇對于市場價(jià)值回歸的論斷也表示認(rèn)同。“這在城市建設(shè)上也能找到佐證。”他說，莞惠城際通車的示范意義很重要，對于購房者而言，深惠城際、深圳地鐵的延伸，以及贛深高鐵和廣汕高鐵的規(guī)劃和實(shí)施都會(huì)成為關(guān)鍵要素。交通網(wǎng)絡(luò)的完善直接將惠州推入到區(qū)域的一體化進(jìn)程中，也能更加吸引深圳、廣州等高房價(jià)城市的外溢需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。