4月樓市成交再創(chuàng)新高：天津最火爆 廣州領(lǐng)跑一線

在樓市刺激政策頻出的情況下，4月樓市延續(xù)了3月的火爆走勢(shì)，成交量創(chuàng)下了歷年新高。

天津樓市最火爆

5月4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《30個(gè)典型城市住宅成交報(bào)告》，4月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)61.0%。

30個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、青島、南京、蘇州、杭州、福州、長(zhǎng)春、武漢、長(zhǎng)沙、南昌、成都、蘭州、貴陽(yáng)、南寧、唐山、淮安、濰坊、常州、莆田、泉州、常德、襄陽(yáng)、茂名、九江、北海。其中一線城市4個(gè)、二線城市15個(gè)、三線城市11個(gè)。東部城市18個(gè)、中部城市7個(gè)、西部城市5個(gè)。

對(duì)照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)可以看出，相比2010年至2015年6年間的同期水平，2016年4月份30個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別增長(zhǎng)了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。今年4月份市場(chǎng)成交是近7年同期最好的水平，也是歷史上最高的水平。

4月份，30個(gè)城市中，有17個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中天津市場(chǎng)最火爆，環(huán)比增幅為30個(gè)城市最高水平，達(dá)到38.1%。南寧和九江市場(chǎng)也較熱。而從環(huán)比跌幅看，上海、深圳、蘇州、襄陽(yáng)和杭州跌幅最大，分別為53.2%、46.2%、31.2%、30.4%和24.0%。部分城市3月份市場(chǎng)較火爆、需求提前釋放，所以4月份出現(xiàn)較大幅度下滑也符合市場(chǎng)預(yù)期。

易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，綜合考慮環(huán)比增幅和同比增幅，并計(jì)算綜合增幅，能較好地衡量樓市的冷暖程度。將每個(gè)城市的環(huán)比增幅賦予60%的權(quán)重、同比增幅賦予40%的權(quán)重，通過加總計(jì)算綜合增幅能夠看出，天津的綜合增幅為125.9%，說明天津市場(chǎng)最熱。深圳的綜合增幅為-43.1%，說明深圳市場(chǎng)較冷。

廣州領(lǐng)跑一線城市

4月份，一二三線30個(gè)典型城市成交同比增幅曲線的走勢(shì)不一。其中，一線城市的同比增幅由3月的73.5%快速收窄至-8.2%，二線城市由3月的96.4%收窄至88.3%，三線城市則由3月的37.1%擴(kuò)大至39.1%。4月份三類城市的同比增幅曲線中，二線城市最強(qiáng)勢(shì)。

其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為313萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.8%，同比減少8.2%。4月份交易出現(xiàn)明顯下滑，和滬深兩市政策收緊有關(guān)。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

相比上海、深圳樓市受政策影響成交下降，此前不溫不火、素有“價(jià)格洼地”之稱的廣州卻走出了特立獨(dú)行的上升曲線。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，4月廣州網(wǎng)簽面積123.49萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽宗數(shù)11191套，成為歷史以來(lái)第三個(gè)網(wǎng)簽破萬(wàn)的月份。

作為房?jī)r(jià)最為理性平穩(wěn)的一線城市，廣州近兩個(gè)月的樓市十分火熱。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近日走訪廣州多個(gè)一手、二手樓盤發(fā)現(xiàn)，在成交量猛漲的同時(shí)，價(jià)格也普遍上調(diào)。例如位于天河奧體附近的龍湖首開天宸原著樓盤，一月份主力價(jià)位在2.8萬(wàn)~3萬(wàn)，目前則已經(jīng)上漲到3萬(wàn)至3.1萬(wàn)左右。

相比一線城市，二線城市要火爆得多。4月份，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%。二線城市購(gòu)房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市，所以購(gòu)房者會(huì)積極認(rèn)購(gòu)、加速成交。這使得同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯，成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來(lái)的月度最高水平。

15個(gè)二線城市中，有10個(gè)出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中天津和南寧的成交環(huán)比增幅最大。此前幾個(gè)月，全國(guó)市場(chǎng)熱點(diǎn)二線城市為蘇州，爾后杭州和天津等市場(chǎng)更惹人關(guān)注。而現(xiàn)在杭州市場(chǎng)稍有降溫，天津市場(chǎng)則繼續(xù)強(qiáng)勁。

4月份，11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為312萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)39.1%。三線城市市場(chǎng)成交受二線城市的影響，呈現(xiàn)出相對(duì)火熱的態(tài)勢(shì)。對(duì)比2010年以來(lái)的月度數(shù)據(jù)，三線城市成交創(chuàng)下了歷史新高。這和三線城市積極去庫(kù)存的政策導(dǎo)向有很大關(guān)聯(lián)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，4月份市場(chǎng)交易和預(yù)期一樣，延續(xù)了3月份的交易態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了異常火爆的局面。在買漲不買跌的心理預(yù)期下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。部分購(gòu)房者擔(dān)心二線城市后續(xù)也會(huì)收緊政策，因此購(gòu)房交易熱度很明顯，帶有很強(qiáng)的“搶收”特征。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，5月份購(gòu)房者依然會(huì)積極入市，成交規(guī)模或弱于4月份，但總體依然處于高位水平。在這樣一個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判下，房企將積極去庫(kù)存和提高銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，房企也能夠適當(dāng)降低營(yíng)銷成本，并借此擴(kuò)大項(xiàng)目的盈利空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。