現(xiàn)房發(fā)售制或難扭轉(zhuǎn)銷售邏輯：低價拿地不等于低房價

那些實力強大的拿到地的開發(fā)商，真的會愿意遵行低地價從而低房價的銷售邏輯？在周邊房價的市場價格比對之下，恐怕真正的邏輯是，低價拿到地但銷售價格卻不會降低。

在叫停眾籌購房之后，深圳地產(chǎn)調(diào)控近日再出一新招：現(xiàn)房發(fā)售。所謂現(xiàn)房發(fā)售，僅從字面含義就可大致理解，就是只能賣成品房而不能賣期房。媒體報道的信息則是，該地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物將不得提前預售，而要在取得不動產(chǎn)權(quán)證書后以現(xiàn)售形式對外銷售。

此調(diào)控新招目前正處于試點階段。其目的當然很明確：調(diào)控樓市，抑制過快上漲的房價。在過去的一年多時間內(nèi)，深圳樓市飛速上漲，不僅購房者怨聲載道，地產(chǎn)調(diào)控者也是壓力巨大。近一段時間，深圳連續(xù)出臺極為嚴厲的調(diào)控措施，而現(xiàn)房發(fā)售只是調(diào)控中的一招。

值得注意的是深圳現(xiàn)房發(fā)售的邏輯。根據(jù)媒體透露的信息，現(xiàn)房發(fā)售會極大提高門檻，將實力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對土地的哄搶，抑制土地價格的過快上漲，從而抑制房價的過快上漲。

邏輯看似很講得通：沒有了對土地的連番競價，地價也就降低了，于是建房的成本也會降低，于是房價當然也會降低。但問題是，這樣的邏輯其實有很大的漏洞——成本當然會對價格有很大影響，但最終決定價格的卻不一定全是成本。甚至在最終價格中，成本都未必占有多大比例。經(jīng)濟學原理早就點明，最終決定價格的是供需。

深圳飛漲的房價究竟由什么左右？恐怕無須多費口舌。當然，旺盛的需求也助推了地價的快速上漲，對房價飛漲形成強大支撐?？刂谱〉貎r的確有助于抑制房價，起碼，較低的地價也為房價調(diào)控提供了一定的合理理由?？墒牵绻粚﹂_發(fā)商的行為進行管控，即便拿地的高門檻將眾多中小開發(fā)商擋在了門外，從而減少了哄抬地價，但那些實力強大的拿到地的開發(fā)商，真的會愿意遵行低地價從而低房價的銷售邏輯？在周邊房價的市場價格比對之下，恐怕真正的邏輯是，低價拿到地銷售價格卻不會降低。

現(xiàn)房發(fā)售的確會將許多實力不濟的開發(fā)商擋在門外，但此舉也會明顯影響那些實力強大的開發(fā)商的現(xiàn)金流，從而抑制它們推出現(xiàn)房的動力和速度，客觀效果很可能是抑制了市場供應(yīng)，進一步惡化供需矛盾。

現(xiàn)房發(fā)售制度其實給地產(chǎn)調(diào)控者提出了重大挑戰(zhàn)。因為要實現(xiàn)低價拿地從而也低價售房，調(diào)控者必定要對開發(fā)商有強大的控制力才可實現(xiàn)。否則，無異于給了實力強大的開發(fā)商巨大的利用政策盈利的空間。當然話也說回來，這種可能的政策漏洞，相關(guān)調(diào)控者未必沒有認識到。抬高政策門檻將眾多中小開發(fā)商擋在門外、減少市場上的競爭者，客觀上也降低了調(diào)控者的工作量、將監(jiān)管對象限定在有限范圍內(nèi)，的確有利于調(diào)控者達到以控制住少數(shù)開發(fā)商的銷售價格入手，從而控制住整體房價的目的?？墒侨绻麖倪@個角度，現(xiàn)房發(fā)售制度算不上是什么地產(chǎn)調(diào)控政策，反而更類似行政游戲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。