津城二手房市場(chǎng)正“降溫” 購(gòu)房者觀望情緒漸濃

從春節(jié)過(guò)后，天津二手房市場(chǎng)走出了一波明顯的上揚(yáng)行情，根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份的成交套數(shù)、面積、成交均價(jià)三個(gè)指標(biāo)也全線飄紅。但記者在采訪中了解到，由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)具有一定滯后性，事實(shí)上，目前本市二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“降溫”跡象，隨著新增房源、客源的相應(yīng)減少，供需矛盾緩解，后市走勢(shì)將更加理性、穩(wěn)健。

新增房源量連續(xù)5周下降

根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局每日房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年4月全市二手房市場(chǎng)共成交21643套，環(huán)比上漲15.44%。但記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)了解到，從市場(chǎng)成交的實(shí)際情況來(lái)看，成交動(dòng)力與此前相比已經(jīng)明顯減弱。特別是市內(nèi)六區(qū)成交量及成交價(jià)格，正在逐步回歸平穩(wěn)。

根據(jù)天津鏈家方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)中的新增房源量已經(jīng)連續(xù)5周持續(xù)下降，業(yè)主入市狀態(tài)趨于謹(jǐn)慎。另外，成交戶型結(jié)構(gòu)上也有所變化，面積在50平方米以下以及總房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)的房源受到熱捧。該類房源的成交多集中于房齡較老的學(xué)區(qū)房、地鐵房需求客戶及首次置業(yè)的剛需客戶，而此前非?；钴S的改善型客戶則有所減少。新增客源量整體上也有了一定程度下滑，購(gòu)房者持觀望狀態(tài)增多。房客比(新增客源量/新增房源量)已經(jīng)從3月初最高的4.16下降至3.26，供需矛盾有所緩和。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，進(jìn)入4月份后，二手房市場(chǎng)逐步穩(wěn)定，購(gòu)房者趨于冷靜。從購(gòu)房需求來(lái)看，市場(chǎng)中剛性需求與改善需求占比相當(dāng)，均屬于正常自住型購(gòu)房需求，隨著市場(chǎng)逐漸恢復(fù)常態(tài)，投資型客戶將逐漸減少。

“毀約漲價(jià)”到“小額議價(jià)”

“3月份的二手房市場(chǎng)價(jià)格一直在漲，我們的成交量雖然增長(zhǎng)得很快，但是糾紛也比較多，主要就集中在房主毀約漲價(jià)上。”據(jù)河西區(qū)閩侯路小學(xué)片區(qū)一家中介的工作人員盧彥康介紹，由于價(jià)格上漲較快，部分業(yè)主在簽完約后都會(huì)悔價(jià)，雖然需要賠付雙倍違約金，但只要將掛牌價(jià)格提高，業(yè)主實(shí)際上不必承擔(dān)相應(yīng)的損失，反而拿到手的購(gòu)房款會(huì)變多。市場(chǎng)火爆時(shí)，這種情況在各個(gè)區(qū)域中都比較普遍。紅橋區(qū)三條石大街周邊一家中介門(mén)店的工作人員給記者舉了一個(gè)例子。他們負(fù)責(zé)的一個(gè)二手房年前的價(jià)格是210萬(wàn)，雙方已經(jīng)簽約，購(gòu)房者交納了10萬(wàn)元的定金。但是隨著節(jié)后價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，同小區(qū)同戶型的房子掛牌價(jià)已經(jīng)漲到了290萬(wàn)，即使除去20萬(wàn)的違約金，房主還能多賣60萬(wàn)元，“這么高的價(jià)格差，很難不讓人動(dòng)心”。

而隨著4月份二手房成交量放緩，供需矛盾開(kāi)始緩解，部分區(qū)域甚至由“無(wú)房可賣”變?yōu)?ldquo;房源充足”，二手房掛牌價(jià)格有所下跌，業(yè)主心理預(yù)期更加理性。以河西區(qū)敬重里小區(qū)為例，此前該小區(qū)內(nèi)存量房源始終維持在10套左右，但目前掛牌出售的房屋套數(shù)已經(jīng)有20余套，增長(zhǎng)了一倍。受此影響，二手房?jī)r(jià)格在總體維持高位的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)小額議價(jià)空間，“每套房子便宜1、2萬(wàn)的情況還是比較多的”。

與此相應(yīng)的是購(gòu)房周期的延長(zhǎng)。節(jié)后的二手房市場(chǎng)成交火爆，房屋成交周期大大縮短，“保守來(lái)說(shuō)，基本在半個(gè)月內(nèi)就能出手，很多來(lái)買房的當(dāng)天看房當(dāng)天就能定，甚至有房源在掛牌后幾個(gè)小時(shí)內(nèi)就能成交”，盧彥康告訴記者，由于“爭(zhēng)搶”房源的競(jìng)爭(zhēng)者較多，很多購(gòu)房者在看房當(dāng)場(chǎng)就會(huì)決定購(gòu)買。而從4月初開(kāi)始，二手房成交前的看房次數(shù)就在逐漸增多，成交周期也相應(yīng)延長(zhǎng)為此前的一到兩倍。

后市有望更加穩(wěn)定

搜房網(wǎng)天津二手房分析認(rèn)為，此前改善型購(gòu)房群體的“賣一買一”增添了市場(chǎng)活躍度，特別是“營(yíng)改增”政策出臺(tái)前，部分兩年內(nèi)的大戶型賣主擔(dān)心后期稅負(fù)增加而著急賣房，一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)成交活躍度，帶動(dòng)3月份的周成交量連連創(chuàng)新高，價(jià)格也有所上漲，市場(chǎng)已接近臨界點(diǎn)。另外，由于不少業(yè)主“坐地漲價(jià)”的市場(chǎng)現(xiàn)象增多，有的房屋價(jià)格漲幅已經(jīng)超出購(gòu)房者承受范圍，使部分購(gòu)房者被擠壓到新房市場(chǎng)。再加上公積金貸總額下調(diào)、首付增多等傳聞和目前的高房?jī)r(jià)狀態(tài)，讓購(gòu)房者觀望情緒加劇，促使市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)。

鏈家網(wǎng)分析認(rèn)為，4月份二手房市場(chǎng)已經(jīng)處在了調(diào)整期，市場(chǎng)供給和需求的同時(shí)減少，預(yù)示著二手房成交量將有所降溫并逐步保持在穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士建議部分準(zhǔn)備通過(guò)“賣舊買新”方式置業(yè)的二手房業(yè)主，根據(jù)當(dāng)前樓市走勢(shì)適當(dāng)調(diào)整心理預(yù)期和掛牌價(jià)格，以免因價(jià)格過(guò)高或交易周期過(guò)長(zhǎng)而影響自己的置業(yè)計(jì)劃。另一方面，由于一些改善群體，特別是已經(jīng)賣掉原來(lái)房子的業(yè)主存在購(gòu)房需求，或集中在下一階段出手，預(yù)計(jì)地鐵沿線等成交活躍的區(qū)域或依然出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)的情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。