商品房現(xiàn)售來了 最倒霉的或是建筑商？

自深圳出讓龍華地塊作為試點商品房現(xiàn)售開始，爭論了近10年的問題再次成為業(yè)界焦點。有專家認為，商品房現(xiàn)售對控制房價不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有業(yè)內(nèi)人士認為，預售制實行了22年，隨著市場的變化，制度需要作出調(diào)整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。

需要注意的是，商品房預售制試點作為一項新制度如果在未來推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發(fā)展不是一帆風順的，取消商品房預售制度，誰最不樂意了？

承建商資金鏈將吃緊

據(jù)了解，商品房預售制度的“創(chuàng)始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

商品房預售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對于開發(fā)商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力。

現(xiàn)售制度的出現(xiàn)，勢必將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認為，現(xiàn)售制度出現(xiàn)將帶來中小開發(fā)商的淘汰，不能適應未來發(fā)展，被整合和并購。

隨著房地產(chǎn)準入門檻的提升，房地產(chǎn)將出現(xiàn)強者愈強的局面，這是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，隨著開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，大型企業(yè)可以通過多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。

徐楓表示，中國房地產(chǎn)存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠商墊資，取消預售制度可能出現(xiàn)開發(fā)商將資金壓力進一步轉(zhuǎn)嫁到建筑廠商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關質(zhì)檢部門對于商品房檢驗的體系還按照現(xiàn)有的做法執(zhí)行的話，不排除未來偷工減料的情況出現(xiàn)。

土地財政更吃緊？

取消預售制度是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，對于房地產(chǎn)充分競爭的城市，市場的自我調(diào)節(jié)能力較強。對于庫存嚴重積壓的三、四線城市來說，已被迫銷售現(xiàn)房，取消預售制度的影響并不大。廣州市社會科學研究院彭澎認為，推廣商品房現(xiàn)售制度有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對于調(diào)控制度以及三、四線去庫存有好處。實行商品房現(xiàn)售，開發(fā)商在原本庫存高企的三、四線城市拿地積極性受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應。

據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，商品房現(xiàn)房銷售制度將延長開發(fā)商的周轉(zhuǎn)周期，減緩項目入市。

徐楓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時提到，現(xiàn)房銷售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對房地產(chǎn)預售階段的價值評估，現(xiàn)售制度下現(xiàn)房的估值與在預售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。

開發(fā)商門檻提高，購房者入市門檻降低，釋放一部分購房需求也對去庫存存在利好。

另外，彭澎提到，一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現(xiàn)售或存在阻力，其中一個就是地方政府的土地財政問題。

從土地招拍掛階段開啟商品房現(xiàn)售，一定程度上減少了土地市場的競爭壓力，一些實力和資金能力較弱的開發(fā)商被拒之門外，未來土地溢價將有不同幅度的降低，對于依賴土地財政的地方政府來說存在一定利空。

地方政府為了彌補財政和城市建設資金的不足，以土地轉(zhuǎn)讓獲得直接收益和土地融資帶來間接收益的行為，被稱作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處，同時也增強了地方政府對土地財政的過度依賴。

徐楓表示，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地財政所占比例不高，例如深圳，土地收入對政府的影響可忽略不計，但對嚴重依賴土地財政的城市來說，現(xiàn)售制度需要經(jīng)歷一個微妙的博弈過程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。