廣東啟動(dòng)商品房預(yù)售改革 第一個(gè)螃蟹將怎么吃

廣東啟動(dòng)商品房預(yù)售制度改革，預(yù)售制度將會(huì)逐漸退出嗎？

5月3日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)在其官微發(fā)布公告稱(chēng)：根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部廣東省人民政府共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點(diǎn)省建設(shè)合作協(xié)議》開(kāi)展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定，按照廣東省住房建設(shè)廳開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作的有關(guān)要求，在全國(guó)范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。

這意味著廣東省正式啟動(dòng)了商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)工作。而有信號(hào)意義的是，作為中國(guó)商品房預(yù)售制度最早誕生的城市，深圳又充當(dāng)了現(xiàn)售制度試點(diǎn)的“排頭兵”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦深圳的試點(diǎn)模式成熟，“商品房現(xiàn)售”制度或就將在全國(guó)范圍內(nèi)條件合適的城市或地區(qū)嘗試推行。已經(jīng)有22年歷史的商品房預(yù)售制會(huì)走到歷史的終點(diǎn)嗎？

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現(xiàn)房發(fā)售制度能夠規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，對(duì)于住房供求關(guān)系的平衡，尤其規(guī)避各類(lèi)爛尾樓項(xiàng)目或者房屋質(zhì)量問(wèn)題等，都有積極的意義。“現(xiàn)售制度后續(xù)會(huì)對(duì)別的一些城市產(chǎn)生可借鑒的意義。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)售證制度的出現(xiàn)，其實(shí)很大程度上是為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、資金成本過(guò)高等問(wèn)題。但預(yù)售制度，由于采取了期房銷(xiāo)售的模式，所以一些類(lèi)似房企違規(guī)挪用資金、期房質(zhì)量不過(guò)關(guān)、工程無(wú)故延期等問(wèn)題就頻頻出現(xiàn)。“深圳此次比較有魄力地進(jìn)行了現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的試點(diǎn)，并且在土地出讓的環(huán)節(jié)就規(guī)定了這樣一個(gè)要求。從這個(gè)角度看，能夠規(guī)避此前預(yù)售制度的一系列問(wèn)題，并且在這個(gè)過(guò)程中使得房企的成本約束性更強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)也表示，后續(xù)是否有城市跟進(jìn)，還需要觀察。

而商品房現(xiàn)售試點(diǎn)是牽一發(fā)而動(dòng)全身，或?qū)⒁l(fā)房企洗牌。“過(guò)去房企通過(guò)預(yù)售方式來(lái)回籠資金，進(jìn)而能夠補(bǔ)給工程款，但現(xiàn)在這樣一個(gè)資金來(lái)源渠道開(kāi)始堵上了，所以后續(xù)各類(lèi)再融資和信貸等層面的融資模式會(huì)更加頻繁。而商業(yè)銀行和投資者也會(huì)更加注重從企業(yè)資質(zhì)等角度來(lái)審視此類(lèi)房企的還款能力。所以此類(lèi)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，會(huì)使得中小房企入市的難度加大，進(jìn)而一些實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會(huì)進(jìn)入此類(lèi)市場(chǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)樵圏c(diǎn)目前只在深圳展開(kāi)，很難評(píng)估后效，但現(xiàn)售制的模式對(duì)于本身庫(kù)存不足的深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，會(huì)有一定的壓力。期房銷(xiāo)售可能會(huì)增加市場(chǎng)的潛在供應(yīng)，而現(xiàn)房銷(xiāo)售模式則拉長(zhǎng)了房企拿地到銷(xiāo)售的周期，從而讓供應(yīng)更加緊張。

另一方面，由于現(xiàn)售模式將會(huì)提高開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻，而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資成本本來(lái)就偏高，會(huì)不會(huì)配合現(xiàn)售試點(diǎn)啟動(dòng)其他相關(guān)配套的試點(diǎn)改革，目前尚不得而知。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。