一季度增收易增利難 房企去庫存任重道遠

在上市房企看似靚麗的一季報背后，是其愈加嚴峻的盈利困境。根據(jù)上證報資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，137家滬深上市房企一季度營業(yè)收入總額達到2238億元，同比漲幅高達49.4%；平均毛利率和凈利率卻僅有29.3%和7%，同比下降幅度分別為0.57和2.8個百分點，房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的格局日趨明顯。

針對昨天人民日報發(fā)文再次定調(diào)樓市“不應通過加杠桿‘去庫存’”，不少業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過一季度的暴漲，一、二線熱點城市房價已到達階段性高點，在繼續(xù)施行差別化調(diào)控的政策指引下，上市房企去庫存、保利潤的任務或?qū)⒏鼮槠D巨。

營收暴增伴隨利潤率下滑

從銷售數(shù)據(jù)來看，上市房企一季報可謂“開門紅”：137家上市房企合計實現(xiàn)營收2238億元，同比上漲49.4%；預收賬款總計11433億元，同比大漲52.5%。但是，上述137家房企一季度凈利潤總額為158.7億元，同比增加幅度僅為8.3%，明顯低于營收和預收賬款的同期增幅。此外，從銷售毛利率和凈利潤率來看，房企盈利能力更是進一步減弱，尤其是凈利潤率，137家房企平均凈利潤率僅為7%，相比2015年同期的9.8%呈現(xiàn)明顯下滑。

記者發(fā)現(xiàn)，在137家上市房企中，一季度仍能保持30%以上凈利潤率的僅有10家，除了特殊原因造成凈利潤率飆升的幾家房企外，幾乎均為城投控股、陸家嘴、浦東金橋、中國國貿(mào)、海南高速等這樣的地方國企或一級開發(fā)商。除此之外，其余大部分房企的利潤率出現(xiàn)了非常明顯的加速下調(diào)，就連一向被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)標桿的萬科，其一季度凈利潤率也從去年同期的10.2%滑落至8.6%，在137家房企中排名第53位。

另外，值得一提的是，在一季度樓市大漲的背景下，仍有39家上市房企一季報出現(xiàn)虧損。

去庫存壓力不可小視

上市房企一季度銷售飄紅得益于全國房地產(chǎn)市場的快速升溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%。受到年初降息、首付比例降低和稅收優(yōu)惠政策的影響，今年一季度普通購房者消費欲望明顯釋放，尤其是一線及部分二線城市表現(xiàn)搶眼，帶動房地產(chǎn)市場整體熱度回升，對部分深耕這些城市的上市房企貢獻明顯。

不過，值得關注的是，5月9日，人民日報在頭版刊登《開局首季問大勢》一文，通過對“權(quán)威人士”的專訪，給當前房地產(chǎn)市場重新定調(diào)。文章中所提到的房屋居住功能的定位、高杠桿風險、堅持差別化調(diào)控等，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，或預示此前部分過熱城市將面臨政策收緊、房價已到階段性高點。對于開發(fā)商來說，去庫存還需下苦功，增強盈利能力更是當務之急。

在《開局首季問大勢》一文中，“權(quán)威人士”明確表示：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”這意味著，因城施策的調(diào)控還將繼續(xù)，清理首付貸、嚴格限制二套以上房貸的利率及成數(shù)或?qū)⒈粡娀瘓?zhí)行。

今年以來，深圳、上海等一線城市調(diào)控已經(jīng)加碼，蘇州、南京等二線熱點城市已出手調(diào)控，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，不排除還有其他熱點城市小幅收緊調(diào)控。這對于部分受益于一、二線樓市暴漲的上市房企來說，接下來去庫存、保利潤的任務更為艱巨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一、二線城市雖然相對樂觀，但如北京、上海等城市豪宅項目過多，也影響房企的去化速度。對于那些高價拿地的房企來說，面對土地成本高企、豪宅市場競爭激烈、調(diào)控收緊風險聚集等多重不利因素，趁著市場熱度抓緊出貨或為上策。

上市房企一季度數(shù)據(jù)

合計實現(xiàn)營收2238億元，同比上漲49.4%

預收賬款總計11433億元，同比漲52.5%

凈利潤總額158.7億元，同比增8.3%

平均凈利潤率7%，2015年同期為9.8%

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。