環(huán)一線城市房?jī)r(jià)躥升引發(fā)爭(zhēng)議：剎車還是去庫(kù)存？

上海、深圳等一線城市近來(lái)出臺(tái)政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。隨之而來(lái)的是環(huán)一線城市的房?jī)r(jià)迅速躥高，地方政府為此收緊房地產(chǎn)政策，由此引發(fā)爭(zhēng)議：政策該踩剎車還是趁機(jī)去庫(kù)存？

最新數(shù)據(jù)顯示，上海、深圳出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策“滿月”后，兩地樓市交易量都出現(xiàn)50%左右的回落。與此同時(shí)，環(huán)一線城市的樓市量?jī)r(jià)接力“躥升”，勢(shì)頭還蔓延到附近的二三線城市。

在上個(gè)月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前十位的城市中，環(huán)一線城市就占了80%。另外，毗鄰一線城市的省份如廣東、浙江、河北等城市，房?jī)r(jià)收入比分別以9.4年、8.5年、7.3年領(lǐng)先全國(guó)。對(duì)這組數(shù)據(jù)，正在看房的北京市民張先生最有體會(huì)：

張先生：我們?nèi)チ艘幌潞颖笔褋?lái)市，這是北京周邊。去了之后發(fā)現(xiàn)有很多從北京過(guò)來(lái)看房的人。我和房產(chǎn)中介聊了一下，發(fā)現(xiàn)這塊最近一直都很熱。

相比一線城市，為什么它周邊城市的房?jī)r(jià)漲幅能后來(lái)居上呢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，環(huán)一線城市房產(chǎn)的預(yù)期收益更大。另外，一線城市的限購(gòu)政策也把部分需求擠壓到周邊城市：

張大偉：首先一線城市經(jīng)過(guò)幾輪的價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)都是處于很高的位置。一線城市的輻射區(qū)，價(jià)格大部分還是在一萬(wàn)多，最多兩萬(wàn)多。在溢出性的改善、投資和剛需等多方面影響下，一線城市的輻射區(qū)變得火熱了。第二個(gè)原因是政策因素，即使是在沒(méi)有政策調(diào)控的時(shí)候，一線城市也是限購(gòu)的，但是一線城市的周圍區(qū)域沒(méi)有限購(gòu)限貸的約束。

需求外溢加上政策調(diào)控，讓二三線城市的樓市升溫成為普遍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，4月份二線城市合計(jì)土地出讓676宗，土地出讓金超過(guò)1224億元，環(huán)比上漲29%，成交樓面均價(jià)和平均溢價(jià)率都創(chuàng)下最高歷史紀(jì)錄。但一線城市4月成交土地只有11宗，北京、深圳沒(méi)有成交。張大偉認(rèn)為，無(wú)論哪類城市，房?jī)r(jià)驟熱驟冷都不是正?，F(xiàn)象，需要政策調(diào)控：

張大偉：那么過(guò)快的上漲和過(guò)快的下調(diào)同樣不是健康的狀態(tài)。所以現(xiàn)在來(lái)看，未來(lái)房地政策的方向肯定是托底蓋帽并進(jìn)。

正如張大偉所說(shuō)，河北環(huán)京四縣市，長(zhǎng)三角地區(qū)的合肥、南京，毗鄰深圳的惠州等城市開(kāi)始收緊政策。河北廊坊出臺(tái)9條穩(wěn)控樓市措施，對(duì)下轄的三河等地實(shí)施限購(gòu)；南京市宣布商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格將設(shè)“漲停區(qū)間”，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格設(shè)置不同幅度的年化最高漲幅；惠州則規(guī)定，小微貸款及消費(fèi)貸額度要變低。

從另一方面來(lái)看，這些地方政策的變化也引發(fā)了爭(zhēng)議：我國(guó)樓市仍有去庫(kù)存目標(biāo)，大多數(shù)二三四線城市的任務(wù)尤其嚴(yán)峻。那么，面對(duì)一線城市轉(zhuǎn)移的購(gòu)房需求，環(huán)一線城市為什么不趁機(jī)去庫(kù)存，反而在政策上踩了剎車呢？

根據(jù)去年房地產(chǎn)企業(yè)披露的年報(bào)，137家上市房企存貨總計(jì)超過(guò)3萬(wàn)億元，以綠地為首的A股5大房企存貨占比超過(guò)42%，不少企業(yè)面臨存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長(zhǎng)的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，在這樣的背景下，環(huán)一線城市的剎車踩得有點(diǎn)急：

陳云峰：我覺(jué)得在二線城市房?jī)r(jià)熱起來(lái)之后，不要急于出臺(tái)措施。如果觀察三個(gè)月左右，成交量仍然比較大，而且房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅度的上漲，我覺(jué)得可以考慮采取一些降溫的措施。成交量大或者房?jī)r(jià)上漲以什么為標(biāo)準(zhǔn)呢？我覺(jué)得成交量環(huán)比或同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，去庫(kù)存的措施減弱一下就可以了。

在陳云峰看來(lái)，借助一線城市的外溢需求，帶動(dòng)周圍二三線、甚至四線城市去庫(kù)存是個(gè)好機(jī)會(huì)。正常的需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，不會(huì)影響市場(chǎng)健康：

陳云峰：一線城市熱銷，傳導(dǎo)給了二線城市，二線城市再過(guò)三四個(gè)月也會(huì)傳導(dǎo)給三四線城市。前一段時(shí)間整個(gè)市場(chǎng)還是被壓抑的。這樣的話我們還需要判斷一下，比如推動(dòng)成交量上升的都是正常的剛性需求、改善性需求和正常投資需求，都沒(méi)有什么大驚小怪的。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度過(guò)大都要調(diào)控，外溢需求不能成為一線周邊城市去庫(kù)存的主要政策。如果沒(méi)有配套產(chǎn)業(yè)，這些城市樓市的繁榮也只是暫時(shí)的：

張大偉：這不能成為三四線城市去庫(kù)存的主要政策，因?yàn)槿木€城市如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口不可能因?yàn)橐痪€城市收緊限購(gòu)就回流到三四線城市?？傮w而言這是一個(gè)系列政策，不能期待一二線城市降溫來(lái)帶動(dòng)三四線城市，有可能一二線城市降溫了，如果產(chǎn)業(yè)沒(méi)有轉(zhuǎn)移到三四線，整個(gè)市場(chǎng)就都會(huì)降溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。