深圳樓市急凍炒家火速抵押房產(chǎn)套現(xiàn) 漲跌都不怕

限購(gòu)政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價(jià)無(wú)市的“冰點(diǎn)市”。人們才發(fā)現(xiàn)，樓市大漲之后的另一波熱潮——“紅本”抵押套現(xiàn)，早已經(jīng)悄然興起。

抵押熱的原因在于，如果將來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在業(yè)主手中，可持有增值也可出租；如果房?jī)r(jià)下跌，以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格70%的評(píng)估價(jià)從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業(yè)主固定收益。

比春節(jié)火車票還難搶的抵押號(hào)

房產(chǎn)抵押登記的“抵押號(hào)”在深圳“一號(hào)難求”，黃牛價(jià)格已炒至7000元一個(gè)號(hào)。

2016年5月6日，在深圳金湖文化中心的深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心（以下簡(jiǎn)稱登記中心）的三樓大廳四個(gè)抵押窗口前，來(lái)來(lái)往往的人們正在等待叫號(hào)，他們已經(jīng)通過(guò)網(wǎng)上預(yù)約或求助于“黃牛”，拿到了房產(chǎn)抵押登記的“抵押號(hào)”。此號(hào)現(xiàn)在在深圳“一號(hào)難求”，“比搶春節(jié)火車票還難”。

在登記中心大廳等候時(shí)，不少人跟南方周末記者傳授自己網(wǎng)上預(yù)約成功的經(jīng)驗(yàn)：6點(diǎn)左右起床，6：50分坐在電腦前打開(kāi)深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心的預(yù)約頁(yè)面，填好資料，7點(diǎn)放號(hào)的時(shí)候就馬上搶號(hào)。

“為了這個(gè)抵押號(hào)，我約了一個(gè)星期，好幾次送孩子上學(xué)都遲到了。”一位30歲左右的女子邊填資料邊說(shuō)。

現(xiàn)場(chǎng)工作人員告訴南方周末記者，近期整個(gè)系統(tǒng)在升級(jí)，所以比較難約，加上有“黃牛”炒號(hào)，造成很多人都約不到號(hào)。

4月底，當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w報(bào)道“房產(chǎn)抵押登記‘一號(hào)難求’”后，登記中心就不定時(shí)多放一些號(hào)出來(lái)。

從事生物科技行業(yè)的王明麗4月18日剛幫老板辦理了一套房產(chǎn)抵押貸款，她對(duì)南方周末記者說(shuō)，“我聽(tīng)一個(gè)朋友說(shuō)，她花了7000塊錢跟黃牛買的抵押號(hào)。”

登記中心負(fù)責(zé)新聞宣傳的人士告訴南方周末記者，因?yàn)橛腥送ㄟ^(guò)搶號(hào)軟件惡意搶號(hào)，還有黃牛炒號(hào)，所以造成一票難求。在現(xiàn)場(chǎng)辦理抵押業(yè)務(wù)的工作人員也稱，“現(xiàn)在一天放號(hào)1500個(gè)，能辦理的不到1000個(gè)，還有幾百個(gè)（黃牛手里的）號(hào)都作廢了。”

金湖文化中心網(wǎng)點(diǎn)因?yàn)槌袚?dān)了羅湖、鹽田兩個(gè)區(qū)的業(yè)務(wù)而人數(shù)最多，在三樓大廳，有民生、中信、工商等十個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)。在上述工作人員看來(lái)，“大家都集中到這邊來(lái)辦抵押，是因?yàn)橛行┿y行指定要求來(lái)這邊辦理，這樣銀行就不用在其他地方設(shè)點(diǎn)了，這邊的銀行是最多的”。

登記中心的保安告訴南方周末記者，去年登記中心還實(shí)行線下排隊(duì)約號(hào)，“有人凌晨?jī)扇c(diǎn)就來(lái)排隊(duì)，大廳里里外外都是人”。

為了避免凌晨排隊(duì)的情況，從2015年下半年，登記中心將所有的號(hào)都通過(guò)網(wǎng)上預(yù)約的方式發(fā)放，因此，多數(shù)人只能跟搶春運(yùn)火車票一樣“拼人品、拼網(wǎng)速”了。

房市暴漲后的套現(xiàn)潮

過(guò)戶遞件的窗口“瞬時(shí)很冷清”，抵押窗口不僅人多，而且“一號(hào)難求”，“市場(chǎng)已經(jīng)很冷，抵押為什么還這么火呢？”

房產(chǎn)抵押的火爆，是伴隨著深圳樓市暴漲出現(xiàn)的。

2015年，深圳在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)同比漲了47.5%，領(lǐng)漲全國(guó)。而在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)深圳房產(chǎn)持有者手中的財(cái)富，都在一年之內(nèi)上翻了不止一倍。

直到今年3月份深圳“3·25新政”出臺(tái)，深圳樓市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”將原來(lái)的1年社保買房資格變成連續(xù)3年，兩年之內(nèi)申請(qǐng)過(guò)房貸的首付從三成上升為四成。

“3·25新政”之外，導(dǎo)致深圳二手房成交量急劇下滑的另一個(gè)不為外界所注意的政策是，自4月1日起，房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)上調(diào)50%。

這次評(píng)估價(jià)上調(diào)距離2015年10月份上調(diào)50%不足半年時(shí)間，同時(shí)，深圳市為普通住宅和豪宅劃的線并沒(méi)有上調(diào)。這導(dǎo)致很多原來(lái)的普通住宅“被豪宅”。一旦被劃進(jìn)豪宅，交易時(shí)就意味著要繳納更多的稅。

以南山區(qū)為例，總價(jià)490萬(wàn)以上的房子算豪宅，但如今南山區(qū)均價(jià)已接近7萬(wàn)元一平米，也就是說(shuō)70平米的房子就算豪宅。豪宅的契稅是普通住宅的3倍，僅此一項(xiàng)就增加了2%的交易成本。

炒房客黃生對(duì)南方周末記者說(shuō)，“按慣例是每年調(diào)一次評(píng)估價(jià)，2015年10月份剛調(diào)了一次，不到半年又上調(diào)50%，最近半年房?jī)r(jià)肯定沒(méi)有漲那么多，可能政府還是希望通過(guò)這個(gè)方式打擊短炒。”

“房?jī)r(jià)沒(méi)有降下來(lái)，稅上去了，其實(shí)相當(dāng)于又增加了一成首付。”一位房產(chǎn)中介人士告訴南方周末記者，深圳市豪宅的交易成本已經(jīng)高到嚇人的地步，如知名豪宅小區(qū)“香蜜湖一號(hào)”，最便宜的一套房子交易要納稅一百多萬(wàn)，最貴的要交稅七百多萬(wàn)。

一個(gè)月內(nèi)，新政立竿見(jiàn)影。據(jù)房產(chǎn)中介鏈家公司的數(shù)據(jù)，4月份，深圳二手房成交量?jī)H為4000多套。相對(duì)于2015年平均月成交量11000套，過(guò)去十年月均成交8000套，這一數(shù)字可謂“腰斬”。

強(qiáng)力限購(gòu)的政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價(jià)無(wú)市的冰點(diǎn)市。人們才發(fā)現(xiàn)，樓市大漲之后的另一波熱潮——“紅本”（房產(chǎn)證）抵押套現(xiàn)，早已經(jīng)悄然興起。

2015年10月份，多年研究深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士陳鳳去國(guó)土局調(diào)研，發(fā)現(xiàn)抵押窗口辦理業(yè)務(wù)的人比想象中的多，一個(gè)大廳滿滿的全是人，“因?yàn)楫?dāng)時(shí)旁邊過(guò)戶遞件的窗口也人山人海，所以沒(méi)有在意”。

2016年4月底，陳鳳再去國(guó)土局調(diào)研的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)過(guò)戶遞件的窗口“瞬時(shí)很冷清”，相比之下，抵押窗口不僅人多，而且“一號(hào)難求”，“市場(chǎng)已經(jīng)很冷，抵押為什么還這么火呢？”她此時(shí)才覺(jué)得“不對(duì)勁”。

于是，她向一位在國(guó)有銀行專做抵押消費(fèi)貸的朋友詢問(wèn)，對(duì)方告訴她，從2015年四季度開(kāi)始，房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)就已經(jīng)“火”了。

南方周末記者從銀行、中介辦抵押業(yè)務(wù)的人口中了解到，抵押業(yè)務(wù)從2015年5月開(kāi)始增多。“2016年第一季度我們消費(fèi)貸加上住房按揭就已經(jīng)完成全年任務(wù)的280%了。”一位光大銀行的信貸經(jīng)理告訴南方周末記者，“很多人抵押套現(xiàn)出來(lái)，是去投資買房。”

“撿筍盤”，炒周邊

每一輪深圳漲到最后的結(jié)局都是資金流向東莞、惠州等地，只不過(guò)今年又多了一個(gè)中山。

深圳某銀行信貸經(jīng)理告訴南方周末記者，“紅本”抵押的“資金用途”，可以是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、裝修、買家具家電、旅游等，但實(shí)際上，套現(xiàn)出來(lái)的資金大都流向別的用途，比如買房、炒股、買理財(cái)產(chǎn)品等。

買房是一大資金流向，但令人好奇的是，深圳本地樓市已遭限購(gòu)政策“速凍”，那么抵押套現(xiàn)的錢流向了哪里的樓市呢？

答案是，深圳周邊。

業(yè)內(nèi)人士把在新政之下，賣家因無(wú)力繼續(xù)按揭供房而低價(jià)拋售出的房子，叫“筍盤”。據(jù)陳鳳觀察，很多人抵押套現(xiàn)就是為了去“撿筍盤”，“4月以來(lái)，有一些人認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)有筍盤，他們對(duì)資金特別敏感，提前套現(xiàn)出來(lái)，一旦出現(xiàn)筍盤馬上出手”。

“筍盤”現(xiàn)象確實(shí)在近期上演過(guò)。5月7日，深圳南山區(qū)后海片區(qū)出現(xiàn)了一套“筍盤”房——市場(chǎng)價(jià)1100萬(wàn)，業(yè)主說(shuō)只要買家一次性付款，就900萬(wàn)成交。結(jié)果出現(xiàn)了極其壯觀的一幕：三百多名中介、客戶排隊(duì)看房，隊(duì)伍從門口排到了小區(qū)外，“跟開(kāi)盤似的”。

然后，業(yè)主突然失聯(lián)，房子至今也沒(méi)賣。

近兩個(gè)月，深圳房地產(chǎn)中介公司家家順，業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先同行。家家順主做惠州、東莞等深圳周邊城市的市場(chǎng)。“3月份，他們有6億傭金收入。”陳鳳從朋友圈看到家家順員工曬出了這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

一位家家順的人士告訴南方周末記者，這兩個(gè)月他們的傭金收入都是同行中最高的，他個(gè)人一個(gè)月高峰時(shí)有七八單紅本抵押業(yè)務(wù)，“惠州那邊買房非常多，因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)高，又調(diào)控，很多在深圳買不起房的就去周邊置業(yè)了”。

“之前你要買深圳之外的房產(chǎn)，是要被人笑話的，會(huì)被認(rèn)為是腦子進(jìn)水。”陳鳳說(shuō)，“一般投資客會(huì)認(rèn)為，在深圳本地買相當(dāng)于是跟白富美戀愛(ài)。去東莞、惠州買，就好像是跟不起眼的村姑去戀愛(ài)。”

但經(jīng)歷了2007年、2011年、2015年三次深圳房?jī)r(jià)暴漲的黃生，總結(jié)出一條規(guī)律，每一輪深圳漲到最后的結(jié)局都是資金流向東莞、惠州等地，“只不過(guò)今年又多了一個(gè)中山。”

“去東莞、惠州買房的人有兩種，一種是真的在深圳買不起，要自住去買房的；第二種是炒不起深圳的房子，但是看到別人炒房，也想跟風(fēng)炒的人，他們就去惠州那邊炒了。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)南方周末記者說(shuō)。

房產(chǎn)抵押的火爆，帶動(dòng)了另一個(gè)中介行業(yè)——從事“贖樓”的擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)的生意。所謂“贖樓”，是指業(yè)主有銀行住房按揭貸款沒(méi)有還完，他便先向擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)借款，將銀行尾款還完，拿到紅色房產(chǎn)證之后再將房產(chǎn)抵押給銀行，獲得抵押貸款。

專做“贖樓”生意的鄭鑫認(rèn)為，現(xiàn)在深圳急用錢的業(yè)主，會(huì)選擇以稍低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣掉房子；而一些資金鏈不緊張的業(yè)主，一般不會(huì)賣房，大部分會(huì)想辦法把房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。

后一種選擇的好處在于，如果將來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在業(yè)主手中，可持有增值也可出租；如果房?jī)r(jià)下跌，以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格70%的評(píng)估價(jià)從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業(yè)主固定收益和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

比如2012年之前在深圳買房的人，至今房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了五倍以上，假設(shè)當(dāng)初100萬(wàn)買的房，現(xiàn)在已經(jīng)漲到700多萬(wàn)。按銀行評(píng)估價(jià)七成的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，可貸出來(lái)約500萬(wàn)貸款。即使房?jī)r(jià)下跌，大不了房子讓銀行收走，但業(yè)主抵押套現(xiàn)的錢，也大大超過(guò)當(dāng)初的置業(yè)成本。

長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎無(wú)人看跌深圳房?jī)r(jià)。“唯一的差別是看漲多少，只有一種暴跌的可能性，那就是爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)，比如經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)了。”陳鳳說(shuō)。

從2015年10月，王明麗就幫著老板辦理房產(chǎn)抵押，用的就是贖樓再抵押的方式。“我們是先從A銀行挪到B銀行，假設(shè)我在A銀行按揭貸款200萬(wàn)，每月還款后可能只剩100萬(wàn)了，先贖樓之后，再抵押給B銀行，按照評(píng)估價(jià)的7成，還可以再貸200萬(wàn)，這樣就多出來(lái)100萬(wàn)。”

鄭鑫的一位客戶，2015年底從新疆專門飛來(lái)深圳贖樓，他十多年前在深圳花40多萬(wàn)買的房子，如今價(jià)值500多萬(wàn)，抵押后從銀行貸出來(lái)350萬(wàn)。

“這種炒樓的只要有名額、有現(xiàn)金流，就從銀行貸款，一套變兩套、兩套變四套。急用錢的就賣掉，不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套現(xiàn)出來(lái)。”鄭鑫說(shuō)。

當(dāng)然，贖樓中介公司收取的墊資利息并不低。多位業(yè)內(nèi)人士透露，贖樓中介按天計(jì)息，一天的利息率在萬(wàn)分之七至十二之間，有的價(jià)值過(guò)千萬(wàn)的房子，贖樓者一天支付的利息就幾千塊。如此之高的利息壓力，也是眾多贖樓者急于從黃牛手中購(gòu)買抵押預(yù)約號(hào)的原因。

樓市補(bǔ)貼實(shí)業(yè)

銀行收取的房產(chǎn)抵押貸款年利息為7.5%，這對(duì)于經(jīng)營(yíng)企業(yè)的人來(lái)說(shuō)，也都在可承受范圍之內(nèi)，“民間融資的話，至少都是10%以上”。

一邊是樓市烈火烹油般的瘋漲，一邊是實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條不振。于是，也有很多做企業(yè)的老板選擇把房產(chǎn)抵押套現(xiàn)后，解決自己生意上資金鏈緊張的燃眉之急。

5月6日，南方周末記者在登記中心遇到了承包建筑工程的劉金全，近期他每天早上7點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)坐在100M帶寬的電腦旁“刷”預(yù)約抵押號(hào)，約了10個(gè)工作日了，還沒(méi)約到，“打開(kāi)頁(yè)面就是約滿”。

于是他跑到登記中心問(wèn)問(wèn)到底怎么回事。“現(xiàn)在抵押號(hào)約不到，公司資金緊張，如果要倒閉的話，工人就要鬧事的。”他在登記中心的咨詢臺(tái)急吼吼地說(shuō)。

2015年經(jīng)過(guò)深圳樓市的暴漲，劉金全多年前買的房子已經(jīng)升值了三百多萬(wàn)。如今“紅本”在手，他決定抵押房子，變現(xiàn)增值的部分來(lái)緩解公司的資金鏈緊張，先給工人發(fā)工資。

一套房子套現(xiàn)出來(lái)幾百萬(wàn)，對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，足夠周轉(zhuǎn)一陣子。“我身邊的朋友做房產(chǎn)抵押的人很多，現(xiàn)在企業(yè)的利潤(rùn)都非常薄，都想著把規(guī)模做大一點(diǎn)，成本降低一點(diǎn)，做大了你跟別人談生意的時(shí)候，別人也會(huì)讓一點(diǎn)利，現(xiàn)在確實(shí)是困難。”劉金全對(duì)南方周末記者說(shuō)。

通過(guò)房產(chǎn)抵押，銀行放貸的幾率更高，因?yàn)橐苑课菰u(píng)估價(jià)七成貸款，銀行的風(fēng)險(xiǎn)不大。銀行收取的紅本抵押貸款年利息約為7.5%，這對(duì)于經(jīng)營(yíng)企業(yè)的人來(lái)說(shuō)，也都在可承受范圍之內(nèi)，“民間融資的話，至少都是10%以上。”劉金全說(shuō)。

“找我們辦理抵押的有兩種，一種是先贖樓然后再抵押買房的，還有一種就做生意融資的?，F(xiàn)在企業(yè)十個(gè)有八個(gè)企業(yè)都需要資金，所以就拿房產(chǎn)做抵押。”一位專門做抵押擔(dān)保的人對(duì)南方周末記者說(shuō)。

王明麗已經(jīng)幫老板辦理了兩套房產(chǎn)抵押，一套交易。接下來(lái)，她還要再抵押三套房產(chǎn)。“我們公司是做冬蟲(chóng)夏草的，現(xiàn)在生意不好，每月都虧。想著咬咬牙，紅本抵押給銀行，借個(gè)三四百萬(wàn)出來(lái)，挺過(guò)這一關(guān)。”她說(shuō)。

另一位做五金生意的王老板近期也準(zhǔn)備做房產(chǎn)抵押貸款，他告訴南方周末記者，現(xiàn)在銀行貸款都不好貸，“銀行都‘抽貸’了，小企業(yè)融資難、融資貴大家都知道的。做了8年的生意，還沒(méi)有資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)的情況，但是今年經(jīng)營(yíng)壓力特別大。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。