業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”來(lái)臨 房?jī)r(jià)單邊上漲時(shí)代結(jié)束

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)也駛?cè)肓诵袠I(yè)拐點(diǎn)。近日不少業(yè)內(nèi)人士、研究機(jī)構(gòu)紛紛表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新的調(diào)整期，行業(yè)的“長(zhǎng)期拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。

綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良在“第二屆京滬經(jīng)貿(mào)論壇暨北京上海企業(yè)商會(huì)一屆二次會(huì)員大會(huì)”上表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速放緩，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度也在減慢，過(guò)去“大拆大建”式的城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴(kuò)張、房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)。行業(yè)的“長(zhǎng)期拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。

單邊上漲是指沒(méi)有什么規(guī)模性的，像樣的調(diào)整，從開(kāi)始就一路上揚(yáng)。

張玉良表示，當(dāng)前市場(chǎng)需求也在轉(zhuǎn)變。其基本特點(diǎn)是，市場(chǎng)總體過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性短缺并存。一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求向總體供求平衡轉(zhuǎn)變，客戶的需求也從過(guò)去“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，簡(jiǎn)單的同質(zhì)化產(chǎn)品銷售越來(lái)越困難，個(gè)性化、品質(zhì)化的需求逐漸占據(jù)主流。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求逐漸減少，特色的、新型的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求加速崛起。當(dāng)然，近期的增值稅制改革將有利于非住宅產(chǎn)品市場(chǎng)。

此外張玉良認(rèn)為，中國(guó)人口拐點(diǎn)來(lái)臨。2012年，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口首次出現(xiàn)下降，婚齡人口也已經(jīng)開(kāi)始趨勢(shì)性下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求即將達(dá)到頂峰。未來(lái)中國(guó)人口老齡化還將不斷加重。

這些都會(huì)導(dǎo)致，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將不斷下降，存量房源將逐漸增加，市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象加深。

昨日評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布報(bào)告稱，未來(lái)12個(gè)月中國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的合約銷售額增速將會(huì)放緩，將由2015年的16.6%和今年3月前12個(gè)月的28.4%回落至個(gè)位數(shù)。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率將承壓。

由社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主編的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)(2016)》更是預(yù)測(cè)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫趨勢(shì)已在4月份開(kāi)始顯現(xiàn)。中指院此前的成交數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)4月份，近6成城市成交環(huán)比下滑，，其中一線城市成交面積環(huán)比下降幅度為21%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，各地分類政策經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的發(fā)酵期，已經(jīng)開(kāi)始逐步作用于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴(yán)限購(gòu)使得成交量急劇下滑，盡管房?jī)r(jià)高企，但是有價(jià)無(wú)市；二三線城市則進(jìn)入買漲不買跌觀望期，尤其是二手房市場(chǎng)，買賣雙方的議價(jià)空間開(kāi)始加大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。