傳蘇州南京再迎限購(gòu) “地王”豪賭市場(chǎng)或難盈利

去年下半年至今，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，各大房企在一線城市與部分熱門二線城市掀起了轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動(dòng)”，導(dǎo)致北京、上海、蘇州、南京等城市“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)屢創(chuàng)新高。

5月17日晚，一則關(guān)于蘇州、南京或再迎限購(gòu)政策的消息不脛而走。業(yè)內(nèi)人士稱，按照目前的市場(chǎng)狀況，之前豪賭土地市場(chǎng)拿下“地王”的企業(yè)基本不可能盈利。

昨晚，蘇州國(guó)土資源局撤回?cái)M定于5月23日開始拍賣的20幅地塊中起拍價(jià)偏高的5幅。伴隨公告一起出現(xiàn)在大眾視野的，還有一則昨日下午蘇州市政府已會(huì)議通過(guò)房地產(chǎn)限購(gòu)方案的消息。隨后，幾天前河西南地價(jià)已突破45000元/平方米的南京也傳出了調(diào)控政策即將出臺(tái)的傳聞。瘋狂的地價(jià)是否已經(jīng)成為了又一輪限購(gòu)政策的導(dǎo)火索？此次蘇州突然撤地是否是政府為防止市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，有意讓房企先放下拿地念頭？

在此輪的“地王”走秀中，除一線城市的地價(jià)依然堅(jiān)挺外，二線城市土地市場(chǎng)熱度快速超車。今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄。特別要提到的是，雖然今年4月南京設(shè)“漲停板”限制，但是央企葛洲壩集團(tuán)本月仍以4.5萬(wàn)的樓面價(jià)成為南京新地王，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)未來(lái)這塊地的房?jī)r(jià)要賣到7萬(wàn)。“不知道葛洲壩是不是有資產(chǎn)運(yùn)作的需要，但是按照正常的企業(yè)開發(fā)來(lái)看葛洲壩是要虧錢的！”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在拍賣結(jié)束后不久向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)評(píng)論。

連央企都加入了這場(chǎng)“地王”的混戰(zhàn)讓業(yè)內(nèi)驚嘆“理性的數(shù)據(jù)已無(wú)法解釋南京樓市的瘋狂”。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌更是公開表示，相信目前在南京拿地的開發(fā)商都不可能掙錢：“南京、蘇州這些城市，這么多年了，房?jī)r(jià)一直是在2萬(wàn)元、3萬(wàn)元，一下子樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元甚至到4萬(wàn)元，這個(gè)肯定是不對(duì)的。”

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國(guó)土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。與以往高總價(jià)的“地王”主要集中在一線城市不同的是，此次由南京、蘇州、廈門領(lǐng)銜的熱門二線城市都出現(xiàn)了成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房價(jià)格。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房企不惜透支全年利潤(rùn)甚至負(fù)債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負(fù)債拿地存在隱患。

“目前所有地王都有較大的虧損可能，過(guò)去幾年全國(guó)的地王目前基本都在虧損或者平本銷售，土地價(jià)格上漲速度已經(jīng)明顯高于房?jī)r(jià)上漲速度。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。既然掙不到錢，為何房企又如此瘋狂地“搶地”？鄧浩志分析，很多房企還以追求規(guī)模為發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)，他們還希望繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模，哪怕放棄一點(diǎn)利益。其次，房企資金缺乏出路，銷售回籠資金后沒(méi)有新的去向迫使房企只能繼續(xù)拿地，繼續(xù)開發(fā)。“三四線的土地又不敢拿，于是只能扎堆一線和部分二線城市了。”鄧浩志告訴網(wǎng)易財(cái)經(jīng)。（方京玉）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。